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Maison 5 pièces 109 m²

VilleFougères (35)
Surface109m²
Coût Total92 570€
Loyer Annuel11 831€
Rentabilité12.78%
Cashflow/mois+385€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 250 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 736,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 109 m²

A 20 mn de FOUGÈRES, maison en pierres, en bon état, habitable de suite avec jardin situé plein sud et garage attenant.

  • Au rdc : hall d'entrée, cuisine aménagée avec cheminée, salle à manger/séjour ( 30 m2) donnant sur la terrasse située plein sud, salle d'eau avec wc (douche).
  • A l'étage : palier desservant 3 chambres (14, 13 et 9.5 m2), salle de bains, wc séparé, Grenier aménageable au dessus. Cave. Garage attenant. huisseries pvc double vitrage. Tout à l'égout. Eau du puits et eau de la villeCe bien vous est présenté par Régine Divay - Entreprise individuelle - Agent commercial immatriculé au RSAC de Laval sous le numéro 852792035. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 109 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Fougères
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35300
Coordonnées : 48.355210, -1.199895
Total : 92 570€
Prix d'acquisition : 80 250€
Travaux : 5 900€
Valeur du bien : 86 150€
Frais de notaire : 6 420€
Coût estimé : 6 420€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 986€/mois
Loyer annuel estimé : 11831€/an
Fourchette totale : 790€ - 1231€/mois
Fourchette annuelle : 9478€ - 14768€/an
Rentabilité brute :12.78%
Fourchette de rentabilité :10.24% - 15.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 850,75 €/m²
Basé sur :123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 732 €
Prix d'achat :80 250 €
Décote à l'achat :-121 482€ (-60.2%)
Marge achat-revente :109 162€ (54.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,03€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 501,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 905,39€
Coût de l'assurance :11 108,40€
Taxe foncière : 1 183,09€/an
Soit par mois : 98,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 985,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 600,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :385,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe A.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de la peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour de la peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture des murs et plafonds
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 900 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement robinetterie: 1 unité × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Remplacement robinetterie: 1 unité × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 820€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 100€
    Peinture murs chambres: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Main d'œuvre: 1050€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fougères. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m², incluant la main d'œuvre. Les coûts de robinetterie sont basés sur des prix moyens pour des modèles standards.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 831 €/an
Calcul : 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 570 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 754 €
Revenus locatifs : +11 831 €
Charges déductibles : -10 754 €
Résultat foncier Année 1 : 1 077 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 854 €/an
Revenus locatifs : +11 831 €
Charges déductibles : -4 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 977 €/an
Prix d'achat du bien : 80 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 163 €(65% de 80 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 897 €/an
Calcul : 52 163 € × 3,636% = 1 897 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 831 €10 757 €3 230 €1 074 €---
212 068 €4 773 €3 146 €7 294 €---
312 309 €4 686 €3 058 €7 623 €---
412 555 €4 595 €2 968 €7 960 €---
512 806 €4 502 €2 874 €8 304 €---
613 062 €4 405 €2 777 €8 658 €---
713 324 €4 304 €2 677 €9 019 €---
813 590 €4 200 €2 573 €9 390 €---
913 862 €4 092 €2 465 €9 770 €---
1014 139 €3 980 €2 353 €10 159 €---
1114 422 €3 865 €2 237 €10 557 €---
1214 710 €3 745 €2 117 €10 965 €---
1315 004 €3 621 €1 993 €11 384 €---
1415 305 €3 492 €1 865 €11 813 €---
1515 611 €3 359 €1 731 €12 252 €---
1615 923 €3 221 €1 593 €12 702 €---
1716 241 €3 078 €1 450 €13 164 €---
1816 566 €2 930 €1 302 €13 637 €---
1916 897 €2 776 €1 149 €14 121 €---
2017 235 €2 617 €990 €14 618 €---
2117 580 €2 452 €825 €15 128 €---
2217 932 €2 282 €654 €15 650 €---
2318 290 €2 105 €478 €16 185 €---
2418 656 €1 922 €295 €16 734 €---
2519 029 €1 733 €105 €17 297 €---
TOTAL378 947 €93 491 €46 905 €285 456 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 456 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 484 €+322 €+2 162 €
2+2 484 €+2 188 €+296 €
3+2 484 €+2 287 €+197 €
4+2 484 €+2 388 €+96 €
5+2 484 €+2 491 €-7 €
6+2 484 €+2 597 €-113 €
7+2 484 €+2 706 €-222 €
8+2 484 €+2 817 €-333 €
9+2 484 €+2 931 €-447 €
10+2 484 €+3 048 €-564 €
11+2 484 €+3 167 €-683 €
12+2 484 €+3 290 €-806 €
13+2 484 €+3 415 €-931 €
14+2 484 €+3 544 €-1 060 €
15+2 484 €+3 676 €-1 192 €
16+2 484 €+3 811 €-1 327 €
17+2 484 €+3 949 €-1 465 €
18+2 484 €+4 091 €-1 607 €
19+2 484 €+4 236 €-1 752 €
20+2 484 €+4 385 €-1 901 €
21+2 484 €+4 538 €-2 054 €
22+2 484 €+4 695 €-2 211 €
23+2 484 €+4 856 €-2 372 €
24+2 484 €+5 020 €-2 536 €
25+2 484 €+5 189 €-2 705 €
Total+62 100 €+85 637 €+-23 537 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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