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Maison de ville à vendre

VilleChâtre (36)
Surface148m²
Coût Total191 746€
Loyer Annuel12 358€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 700 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 795,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Kitchenette, Cave, Salon (total 23 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Maison de ville avec accès direct à la rivière â euros“ LA CHÂTRE

Maison 6 pièces â euros“ 148 m² â euros“ Terrain 446 m²

Située au cœur de La Châtre, cette charmante maison de ville vous séduira par son cadre unique et son accès direct à la rivière, idéal pour les amoureux de nature et de tranquillité. Un véritable havre de paix à deux pas du centre !

La maison offre une superficie de 148 m² répartie sur 6 pièces, dont un séjour lumineux de 23 m², parfait pour des moments conviviaux en famille ou entre amis. Elle dispose de 3 chambres, une salle d'eau, ainsi que 2 WC, répondant parfaitement aux besoins dâ euros™une vie de famille ou dâ euros™un projet de résidence secondaire.

à euros lâ euros™extérieur, vous profiterez dâ euros™une belle terrasse ensoleillée, idéale pour vos repas dâ euros™Ã©té et vos instants de détente face à la nature.

Le tout est édifié sur un terrain de 446 m², offrant un bel espace de verdure sans les contraintes dâ euros™un grand jardin.

Les + :

✔ Accès direct à la rivière

✔ Terrasse exposée plein soleil

✔ Proximité des commerces et commodités

✔ Maison de caractère dans un environnement paisible

Son prix de vente est de 117 700 €. Le prix net est de 110 000 €. Honoraires à la charge de l'acquéreur : 7 %.

La classe énergie de cette maison est notée E (282 kWh/m² annuels) et la classe climatique, E (chiffre annuel : 61 Kg CO₂/m²).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

N'hésitez pas à prendre contact avec votre agence immobilière BERRISSIMMO pour une première visite de ce bien à vendre.

Ville : Châtre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.577245, 1.990968
Total : 191 746€
Prix d'acquisition : 117 700€
Travaux : 64 630€
Valeur du bien : 182 330€
Frais de notaire : 9 416€
Coût estimé : 9 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1030€/mois
Loyer annuel estimé : 12358€/an
Fourchette totale : 817€ - 1298€/mois
Fourchette annuelle : 9807€ - 15572€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 017,97 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 659 €
Prix d'achat :117 700 €
Décote à l'achat :-32 959€ (-21.9%)
Marge achat-revente :-41 087€ (-27.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 746€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 005,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 155,85€
Coût de l'assurance :16 777,77€
Taxe foncière : 1 235,77€/an
Soit par mois : 102,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 029,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 108,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (148 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec installations très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 630 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:9 380€
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 60€/m² = 8880€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 12000€ = 12000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 750€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Rafraîchissement parquet: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 030 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 358 €/an
Calcul : 1 030 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 436 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 746 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 236 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 973 €
Revenus locatifs : +12 358 €
Charges déductibles : -72 973 €
Résultat foncier Année 1 : -60 616 €(Déficit de 60 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 343 €/an
Revenus locatifs : +12 358 €
Charges déductibles : -8 343 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 014 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39215.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 505 €(65% de 117 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 505 € × 3,636% = 2 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 358 €72 980 €6 443 €-60 622 €21 400 €39 222 €39 222 €
212 605 €8 178 €6 272 €4 426 €--34 795 €
312 857 €8 001 €6 095 €4 855 €--29 940 €
413 114 €7 818 €5 912 €5 296 €--24 644 €
513 376 €7 629 €5 722 €5 747 €--18 897 €
613 644 €7 433 €5 526 €6 211 €--12 686 €
713 917 €7 230 €5 323 €6 686 €--6 000 €
814 195 €7 021 €5 114 €7 175 €---
914 479 €6 804 €4 897 €7 675 €---
1014 769 €6 579 €4 672 €8 189 €---
1115 064 €6 347 €4 440 €8 717 €---
1215 365 €6 107 €4 200 €9 258 €---
1315 673 €5 858 €3 951 €9 814 €---
1415 986 €5 601 €3 694 €10 385 €---
1516 306 €5 335 €3 428 €10 971 €---
1616 632 €5 060 €3 153 €11 572 €---
1716 964 €4 775 €2 868 €12 189 €---
1817 304 €4 481 €2 574 €12 823 €---
1917 650 €4 176 €2 269 €13 474 €---
2018 003 €3 861 €1 954 €14 142 €---
2118 363 €3 535 €1 628 €14 828 €---
2218 730 €3 198 €1 291 €15 533 €---
2319 105 €2 849 €942 €16 256 €---
2419 487 €2 488 €581 €16 999 €---
2519 877 €2 114 €207 €17 763 €---
TOTAL395 821 €205 458 €93 156 €190 363 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 363 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 595 €-6 420 €+9 015 €
2+2 595 €0 €+2 595 €
3+2 595 €0 €+2 595 €
4+2 595 €0 €+2 595 €
5+2 595 €0 €+2 595 €
6+2 595 €0 €+2 595 €
7+2 595 €0 €+2 595 €
8+2 595 €+352 €+2 243 €
9+2 595 €+2 303 €+292 €
10+2 595 €+2 457 €+138 €
11+2 595 €+2 615 €-20 €
12+2 595 €+2 778 €-183 €
13+2 595 €+2 944 €-349 €
14+2 595 €+3 115 €-520 €
15+2 595 €+3 291 €-696 €
16+2 595 €+3 472 €-877 €
17+2 595 €+3 657 €-1 062 €
18+2 595 €+3 847 €-1 252 €
19+2 595 €+4 042 €-1 447 €
20+2 595 €+4 243 €-1 648 €
21+2 595 €+4 448 €-1 853 €
22+2 595 €+4 660 €-2 065 €
23+2 595 €+4 877 €-2 282 €
24+2 595 €+5 100 €-2 505 €
25+2 595 €+5 329 €-2 734 €
Total+64 875 €+57 109 €+7 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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