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Vente maison 5 pièces 148 m² Moissac (82200) - Superimmo

VilleMoissac (82)
Surface148m²
Coût Total152 868€
Loyer Annuel15 060€
Rentabilité9.85%
Cashflow/mois+318€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 415 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 631,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement située au coeur de MOISSAC, cette jolie maison de ville comprend une entrée, un salon, une cuisine, 4 chambres, une véranda, 2 salles d'eau, un bureau et un chais. Une terrasse extérieure, en partie couverte vient compléter ce bien.

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Total : 152 868€
Prix d'acquisition : 93 415€
Travaux : 51 980€
Valeur du bien : 145 395€
Frais de notaire : 7 473€
Coût estimé : 7 473€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1255€/mois
Loyer annuel estimé : 15060€/an
Fourchette totale : 1012€ - 1557€/mois
Fourchette annuelle : 12138€ - 18684€/an
Rentabilité brute :9.85%
Fourchette de rentabilité :7.94% - 12.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 182,93 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 074 €
Prix d'achat :93 415 €
Décote à l'achat :-81 659€ (-46.6%)
Marge achat-revente :22 206€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 868€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :44,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 212,18€
Coût de l'assurance :13 375,95€
Taxe foncière : 1 505,95€/an
Soit par mois : 125,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 254,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 937,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :317,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, carrelage et plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 980 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 880€
    Isolation toiture: 148 m² × 60€/m² = 8880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (meubles, électroménager, carrelage, plomberie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 18 m² × 50€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 255 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 060 €/an
Calcul : 1 255 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 868 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 506 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 335 €
Revenus locatifs : +15 060 €
Charges déductibles : -59 335 €
Résultat foncier Année 1 : -44 275 €(Déficit de 44 275 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 875 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 355 €/an
Revenus locatifs : +15 060 €
Charges déductibles : -7 355 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 705 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22875.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 415 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 720 €(65% de 93 415 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 208 €/an
Calcul : 60 720 € × 3,636% = 2 208 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 060 €59 340 €5 319 €-44 280 €21 400 €22 880 €22 880 €
215 361 €7 221 €5 180 €8 140 €--14 740 €
315 668 €7 077 €5 036 €8 591 €--6 149 €
415 981 €6 928 €4 887 €9 054 €---
516 301 €6 773 €4 732 €9 528 €---
616 627 €6 613 €4 572 €10 014 €---
716 959 €6 448 €4 407 €10 512 €---
817 299 €6 276 €4 235 €11 023 €---
917 645 €6 098 €4 057 €11 546 €---
1017 998 €5 914 €3 873 €12 083 €---
1118 357 €5 724 €3 683 €12 634 €---
1218 725 €5 526 €3 485 €13 198 €---
1319 099 €5 322 €3 281 €13 778 €---
1419 481 €5 110 €3 069 €14 371 €---
1519 871 €4 890 €2 849 €14 980 €---
1620 268 €4 663 €2 622 €15 605 €---
1720 673 €4 427 €2 386 €16 246 €---
1821 087 €4 184 €2 143 €16 903 €---
1921 509 €3 931 €1 890 €17 578 €---
2021 939 €3 669 €1 628 €18 269 €---
2122 378 €3 398 €1 357 €18 979 €---
2222 825 €3 118 €1 077 €19 707 €---
2323 282 €2 827 €786 €20 455 €---
2423 747 €2 526 €485 €21 221 €---
2524 222 €2 214 €173 €22 008 €---
TOTAL482 361 €180 217 €77 212 €302 144 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 060 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 162 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 162 €-6 420 €+9 582 €
2+3 162 €0 €+3 162 €
3+3 162 €0 €+3 162 €
4+3 162 €+871 €+2 291 €
5+3 162 €+2 858 €+304 €
6+3 162 €+3 004 €+158 €
7+3 162 €+3 154 €+8 €
8+3 162 €+3 307 €-145 €
9+3 162 €+3 464 €-302 €
10+3 162 €+3 625 €-463 €
11+3 162 €+3 790 €-628 €
12+3 162 €+3 960 €-798 €
13+3 162 €+4 133 €-971 €
14+3 162 €+4 311 €-1 149 €
15+3 162 €+4 494 €-1 332 €
16+3 162 €+4 682 €-1 520 €
17+3 162 €+4 874 €-1 712 €
18+3 162 €+5 071 €-1 909 €
19+3 162 €+5 273 €-2 111 €
20+3 162 €+5 481 €-2 319 €
21+3 162 €+5 694 €-2 532 €
22+3 162 €+5 912 €-2 750 €
23+3 162 €+6 136 €-2 974 €
24+3 162 €+6 366 €-3 204 €
25+3 162 €+6 602 €-3 440 €
Total+79 050 €+90 643 €+-11 593 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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