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Appartement 4 pièces 72 m²

VilleÉchirolles (38)
Surface72
Coût Total135 400
Loyer Annuel9 550
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-38
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 180,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : Charmant appartement au 4ème étage situé à Échirolles, offrant un cadre de vie agréable et pratique. Ce bien dispose de 4 pièces spacieuses, dont 2 chambres confortables, et d'une salle de bain. Avec ses 72,2 m², cet appartement est idéal pour une petite famille ou un couple.

Profitez d'un accès facile aux transports en commun : à seulement 4 minutes à pied des arrêts de bus Échirolles, Bayard et Colonel Manhès, desservis par les lignes 16, 25, C2, et C7. La gare de Pont-de-Claix l'Étoile est également accessible en 11 minutes de marche.

Ce bien est proposé à un prix attractif de 85 000€. Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un quartier bien desservi et convivial. Contactez-nous pour organiser une visite !

Logement à consommation énergétique excessive Référence annonce : 2035 Date de réalisation du diagnostic : 17/07/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10 Charges prévisionnelles annuelles : 640 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 170 € et 2 990 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.154766, 5.703928
Total : 135 400
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 43 600
Valeur du bien : 128 600
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9550€/an
Fourchette totale : 625€ - 1014€/mois
Fourchette annuelle : 7495€ - 12170€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 707,98 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 974
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :-37 974 (-30.9%)
Marge achat-revente :-12 426€ (-10.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 700,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 700,21
Coût de l'assurance :10 155,00
Taxe foncière : 955,04€/an
Soit par mois : 79,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 53,33€/mois
Soit par an : 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 795,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique
BalconOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du balcon avec peinture et nettoyage
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 600(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Balcon:600
    Rafraîchissement balcon: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 550 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 955 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 079
Revenus locatifs : +9 550
Charges déductibles : -50 079
Résultat foncier Année 1 : -40 529(Déficit de 40 529 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 129
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 479 €/an
Revenus locatifs : +9 550
Charges déductibles : -6 479
Résultat foncier Années 2+ : 3 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19128.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 55050 0834 482-40 53321 400 €19 133 €19 133 €
29 7416 3644 3623 378--15 755 €
39 9366 2404 2383 697--12 059 €
410 1356 1124 1104 023--8 035 €
510 3385 9793 9784 359--3 677 €
610 5445 8423 8414 702---
710 7555 7013 6995 055---
810 9705 5543 5535 416---
911 1905 4033 4015 787---
1011 4145 2463 2456 168---
1111 6425 0843 0836 558---
1211 8754 9172 9166 958---
1312 1124 7442 7427 369---
1412 3544 5652 5637 790---
1512 6024 3802 3788 222---
1612 8544 1882 1878 665---
1713 1113 9901 9899 120---
1813 3733 7861 7849 587---
1913 6403 5741 57310 066---
2013 9133 3551 35410 558---
2114 1913 1291 12811 062---
2214 4752 89589411 580---
2314 7652 65365212 111---
2415 0602 40340212 657---
2515 3612 14514313 217---
TOTAL305 903158 33164 700147 57221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 572
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 006-6 420+8 426
2+2 0060+2 006
3+2 0060+2 006
4+2 0060+2 006
5+2 0060+2 006
6+2 006+308+1 698
7+2 006+1 516+490
8+2 006+1 625+381
9+2 006+1 736+270
10+2 006+1 850+156
11+2 006+1 967+39
12+2 006+2 087-81
13+2 006+2 211-205
14+2 006+2 337-331
15+2 006+2 467-461
16+2 006+2 600-594
17+2 006+2 736-730
18+2 006+2 876-870
19+2 006+3 020-1 014
20+2 006+3 167-1 161
21+2 006+3 319-1 313
22+2 006+3 474-1 468
23+2 006+3 633-1 627
24+2 006+3 797-1 791
25+2 006+3 965-1 959
Total+50 150+44 272+5 878
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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