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Appartement Avignon 4 pièces - 74.6m²

VilleAvignon (84)
Surface74m²
Coût Total160 380€
Loyer Annuel8 952€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-272€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 702,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Orientation sud, Mandat exclusif, Cuisine séparée, Interphone, Climatisation, Cave, 1 salle de douche, 4 étages, Étage 2 sur 4, Cuisine séparée équipée

Exclusivité à Avignon - Situé proche des commodités, dans une résidence sécurisée, découvrez cet appartement, spacieux, de 74m² avec balcon. Il est composé d'un espace salon lumineux donnant accès au balcon exposé Sud, d'une salle à manger, d'une cuisine indépendante aménagée et équipée, de deux chambres et d'une salle d'eau. Vous disposerez également d'une buanderie, d'une loggia ainsi que d'une cave. Côté confort : Climatisation réversible, double vitrage PVC, chauffage au gaz de ville, volets roulants électriques. Stationnement libre dans la résidence. Copropriété de 191 lots dont 170 lots d'habitation - Charges annuelles ALUR 1136 euros - Pas de procédure en cours. A voir sans tarder ! L'équipe ERA Immobilier Carpentras est à votre disposition pour plus d'information . Copropriété de 191 lots - dont 170 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1136.00 euros. Grégory MARSEILLE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 888801412 - AVIGNON.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.947454, 4.829126
Total : 160 380€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 24 300€
Valeur du bien : 150 300€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 746€/mois
Loyer annuel estimé : 8952€/an
Fourchette totale : 570€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 6840€ - 11717€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 061,18 €/m²
Basé sur :354 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 527 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-26 527€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-7 853€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :64,15€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 849,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 105,24€
Coût de l'assurance :19 245,60€
Taxe foncière : 895,19€/an
Soit par mois : 74,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 94,67€/mois
Soit par an : 1 136,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 745,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-272,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres en double vitrage PVC
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des revêtements de sol
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 300 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5200€ = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:2 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 952 €/an
Calcul : 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 208 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 380 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 895 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 136 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 309 €
Revenus locatifs : +8 952 €
Charges déductibles : -32 309 €
Résultat foncier Année 1 : -23 357 €(Déficit de 23 357 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 957 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 009 €/an
Revenus locatifs : +8 952 €
Charges déductibles : -8 009 €
Résultat foncier Années 2+ : 943 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1957.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 952 €32 315 €5 213 €-23 363 €21 400 €1 963 €1 963 €
29 131 €7 874 €5 073 €1 257 €--706 €
39 314 €7 729 €4 928 €1 585 €---
49 500 €7 579 €4 778 €1 921 €---
59 690 €7 424 €4 623 €2 266 €---
69 884 €7 264 €4 463 €2 620 €---
710 081 €7 098 €4 297 €2 983 €---
810 283 €6 927 €4 126 €3 356 €---
910 489 €6 750 €3 949 €3 738 €---
1010 698 €6 567 €3 766 €4 131 €---
1110 912 €6 379 €3 578 €4 534 €---
1211 131 €6 183 €3 382 €4 947 €---
1311 353 €5 982 €3 181 €5 371 €---
1411 580 €5 773 €2 972 €5 807 €---
1511 812 €5 558 €2 757 €6 254 €---
1612 048 €5 336 €2 535 €6 712 €---
1712 289 €5 106 €2 305 €7 183 €---
1812 535 €4 868 €2 067 €7 667 €---
1912 786 €4 622 €1 821 €8 163 €---
2013 041 €4 369 €1 568 €8 673 €---
2113 302 €4 106 €1 305 €9 196 €---
2213 568 €3 835 €1 034 €9 733 €---
2313 839 €3 555 €754 €10 284 €---
2414 116 €3 266 €465 €10 850 €---
2514 399 €2 967 €166 €11 432 €---
TOTAL286 732 €169 432 €75 105 €117 301 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 880 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 880 €-6 420 €+8 300 €
2+1 880 €0 €+1 880 €
3+1 880 €+264 €+1 616 €
4+1 880 €+576 €+1 304 €
5+1 880 €+680 €+1 200 €
6+1 880 €+786 €+1 094 €
7+1 880 €+895 €+985 €
8+1 880 €+1 007 €+873 €
9+1 880 €+1 122 €+758 €
10+1 880 €+1 239 €+641 €
11+1 880 €+1 360 €+520 €
12+1 880 €+1 484 €+396 €
13+1 880 €+1 611 €+269 €
14+1 880 €+1 742 €+138 €
15+1 880 €+1 876 €+4 €
16+1 880 €+2 014 €-134 €
17+1 880 €+2 155 €-275 €
18+1 880 €+2 300 €-420 €
19+1 880 €+2 449 €-569 €
20+1 880 €+2 602 €-722 €
21+1 880 €+2 759 €-879 €
22+1 880 €+2 920 €-1 040 €
23+1 880 €+3 085 €-1 205 €
24+1 880 €+3 255 €-1 375 €
25+1 880 €+3 430 €-1 550 €
Total+47 000 €+35 190 €+11 810 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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