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Détails du bien

VilleLimoges (87)
Surface47m²
Coût Total90 000€
Loyer Annuel7 546€
Rentabilité8.38%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 191,49 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement de 47 m² comprenant une entrée, une cuisine simple, un salon-séjour ave poorte fenêtre, une chambre, une salle de bain et un wc. Situé au rez-de-chaussée surélevé correspondant à un premier étage dans un secteur sans problème de Limoges. Appartement qui était loué à la même personne depuis 20 ans, des travaux de rafraichissement sont à prévoir. Pour tout renseignement complémentaire, veeuillez contacter Pierre CHAUMEIL, tel: ou par mail à Agence L'ATELIER des PATRIMOINES 40 avenue de LIMOGES 87260 SAINT PAUL

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Total : 90 000€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 29 520€
Valeur du bien : 85 520€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7546€/an
Fourchette totale : 502€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 6029€ - 9445€/an
Rentabilité brute :8.38%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 936,38 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 010 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-35 010€ (-38.5%)
Marge achat-revente :1 010€ (1.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :445,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 472,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 724,65€
Coût de l'assurance :7 875,00€
Taxe foncière : 754,57€/an
Soit par mois : 62,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 628,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 534,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 520 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€
  • Chambres:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 546 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 755 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 611 €
Revenus locatifs : +7 546 €
Charges déductibles : -33 611 €
Résultat foncier Année 1 : -26 065 €(Déficit de 26 065 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 665 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 091 €/an
Revenus locatifs : +7 546 €
Charges déductibles : -4 091 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 455 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4664.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 546 €33 614 €3 024 €-26 068 €21 400 €4 668 €4 668 €
27 697 €4 013 €2 944 €3 683 €--984 €
37 851 €3 930 €2 861 €3 920 €---
48 008 €3 844 €2 775 €4 163 €---
58 168 €3 755 €2 686 €4 412 €---
68 331 €3 663 €2 594 €4 668 €---
78 498 €3 568 €2 499 €4 929 €---
88 668 €3 470 €2 400 €5 198 €---
98 841 €3 368 €2 298 €5 473 €---
109 018 €3 263 €2 193 €5 755 €---
119 198 €3 154 €2 084 €6 045 €---
129 382 €3 041 €1 971 €6 341 €---
139 570 €2 924 €1 855 €6 646 €---
149 761 €2 804 €1 734 €6 958 €---
159 956 €2 679 €1 609 €7 278 €---
1610 156 €2 550 €1 480 €7 606 €---
1710 359 €2 416 €1 346 €7 943 €---
1810 566 €2 278 €1 208 €8 288 €---
1910 777 €2 135 €1 065 €8 642 €---
2010 993 €1 987 €917 €9 006 €---
2111 213 €1 834 €764 €9 379 €---
2211 437 €1 675 €606 €9 761 €---
2311 666 €1 512 €442 €10 154 €---
2411 899 €1 342 €273 €10 557 €---
2512 137 €1 167 €97 €10 970 €---
TOTAL241 692 €99 984 €43 725 €141 708 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 708 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 585 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 585 €-6 420 €+8 005 €
2+1 585 €0 €+1 585 €
3+1 585 €+881 €+704 €
4+1 585 €+1 249 €+336 €
5+1 585 €+1 324 €+261 €
6+1 585 €+1 400 €+185 €
7+1 585 €+1 479 €+106 €
8+1 585 €+1 559 €+26 €
9+1 585 €+1 642 €-57 €
10+1 585 €+1 727 €-142 €
11+1 585 €+1 813 €-228 €
12+1 585 €+1 902 €-317 €
13+1 585 €+1 994 €-409 €
14+1 585 €+2 087 €-502 €
15+1 585 €+2 183 €-598 €
16+1 585 €+2 282 €-697 €
17+1 585 €+2 383 €-798 €
18+1 585 €+2 486 €-901 €
19+1 585 €+2 593 €-1 008 €
20+1 585 €+2 702 €-1 117 €
21+1 585 €+2 814 €-1 229 €
22+1 585 €+2 928 €-1 343 €
23+1 585 €+3 046 €-1 461 €
24+1 585 €+3 167 €-1 582 €
25+1 585 €+3 291 €-1 706 €
Total+39 625 €+42 512 €+-2 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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