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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLaroche-Saint-Cydroine (89)
Surface69m²
Coût Total96 822€
Loyer Annuel6 785€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 900 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 737,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 29 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

Sur la commune de Laroche-Saint-Cydroine, venez découvrir cette maison de 70 m² proche des groupes scolaires et du bord de l'Yonne. Elle se compose d'une entrée, d'un salon/séjour de 30 m², d'une cuisine, d'une chambre et d'une salle d'eau. A l'étage : une seconde chambre et un grand grenier vous offre une possibilité d'agrandissement. Une grange vous permet aussi cette belle opportunité. Une courette complète ce bien. Chauffage électrique. N'hésitez pas à nous contacter pour tout renseignement complémentaire: Mme Audrey CAUSIN, Tél: Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de SENS sous le numéro 2019AC00070 ou .

Ville : Laroche-Saint-Cydroine
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.971601, 3.465096
Total : 96 822€
Prix d'acquisition : 50 900€
Travaux : 41 850€
Valeur du bien : 92 750€
Frais de notaire : 4 072€
Coût estimé : 4 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 565€/mois
Loyer annuel estimé : 6785€/an
Fourchette totale : 452€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5420€ - 8493€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 000 €
Prix d'achat :50 900 €
Décote à l'achat :-64 100€ (-55.7%)
Marge achat-revente :18 178€ (15.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 822€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 592,13€
Coût de l'assurance :8 471,93€
Taxe foncière : 678,48€/an
Soit par mois : 56,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 565,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 569,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 467 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (69 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des installations de cuisine obsolètes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 45 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 850 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:3 450€
    Isolation combles: 69 m² × 50€/m² = 3450€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laroche-Saint-Cydroine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 785 €/an
Calcul : 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 346 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 822 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 678 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 214 €
Revenus locatifs : +6 785 €
Charges déductibles : -46 214 €
Résultat foncier Année 1 : -39 429 €(Déficit de 39 429 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 029 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 364 €/an
Revenus locatifs : +6 785 €
Charges déductibles : -4 364 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18028.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 085 €(65% de 50 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 203 €/an
Calcul : 33 085 € × 3,636% = 1 203 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 785 €46 217 €3 349 €-39 432 €21 400 €18 032 €18 032 €
26 920 €4 279 €3 262 €2 641 €--15 391 €
37 059 €4 188 €3 171 €2 871 €--12 520 €
47 200 €4 094 €3 077 €3 106 €--9 414 €
57 344 €3 997 €2 979 €3 347 €--6 066 €
67 491 €3 896 €2 878 €3 595 €--2 471 €
77 641 €3 791 €2 774 €3 850 €---
87 794 €3 683 €2 666 €4 111 €---
97 949 €3 571 €2 554 €4 379 €---
108 108 €3 455 €2 438 €4 654 €---
118 271 €3 335 €2 317 €4 936 €---
128 436 €3 210 €2 193 €5 226 €---
138 605 €3 081 €2 064 €5 523 €---
148 777 €2 948 €1 931 €5 829 €---
158 952 €2 810 €1 792 €6 143 €---
169 131 €2 667 €1 649 €6 465 €---
179 314 €2 518 €1 501 €6 796 €---
189 500 €2 365 €1 347 €7 135 €---
199 690 €2 206 €1 189 €7 484 €---
209 884 €2 041 €1 024 €7 843 €---
2110 082 €1 871 €853 €8 211 €---
2210 283 €1 694 €677 €8 589 €---
2310 489 €1 511 €494 €8 978 €---
2410 699 €1 322 €305 €9 377 €---
2510 913 €1 126 €109 €9 787 €---
TOTAL217 318 €115 876 €48 592 €101 442 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 442 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 785 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 425 €-6 420 €+7 845 €
2+1 425 €0 €+1 425 €
3+1 425 €0 €+1 425 €
4+1 425 €0 €+1 425 €
5+1 425 €0 €+1 425 €
6+1 425 €0 €+1 425 €
7+1 425 €+413 €+1 012 €
8+1 425 €+1 233 €+192 €
9+1 425 €+1 314 €+111 €
10+1 425 €+1 396 €+29 €
11+1 425 €+1 481 €-56 €
12+1 425 €+1 568 €-143 €
13+1 425 €+1 657 €-232 €
14+1 425 €+1 749 €-324 €
15+1 425 €+1 843 €-418 €
16+1 425 €+1 939 €-514 €
17+1 425 €+2 039 €-614 €
18+1 425 €+2 141 €-716 €
19+1 425 €+2 245 €-820 €
20+1 425 €+2 353 €-928 €
21+1 425 €+2 463 €-1 038 €
22+1 425 €+2 577 €-1 152 €
23+1 425 €+2 693 €-1 268 €
24+1 425 €+2 813 €-1 388 €
25+1 425 €+2 936 €-1 511 €
Total+35 625 €+30 433 €+5 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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