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Pavillon 4 pièces 127 m²

Bien expiré
VilleNuaillé-sur-Boutonne (17)
Surface127m²
Coût Total157 300€
Loyer Annuel12 724€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 062,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon de 4 pièces principales

Pavillon de plain pied de 1985 rénové offrant une superbe pièce de vie de 65m² ouverte sur terrasse. 2chambres, 3ème pièce pouvant servir de chambre d'appoint. Salle d'eau et salle de bains. Arrière cuisine. Garage attenant avec galetas de 25m². Beau jardin clos avec portail. Cadre agréable arboré en campagne à 5min d'Aulnay. Honoraires à charge acquéreur : 8% Référence annonce : 125-1460D Date de réalisation du diagnostic : 10/12/2025 Prix hors honoraires : 125 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 640 € et 2 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nuaillé-sur-Boutonne
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17470
Coordonnées : 46.012737, -0.434570
Total : 157 300€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 146 500€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1060€/mois
Loyer annuel estimé : 12724€/an
Fourchette totale : 847€ - 1327€/mois
Fourchette annuelle : 10165€ - 15926€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :781,25 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 219 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :+35 781€ (+36.1%)
Marge achat-revente :-58 081€ (-58.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 835,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 704,20€
Coût de l'assurance :13 763,75€
Taxe foncière : 1 272,35€/an
Soit par mois : 106,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 060,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et des toilettes, carrelage partiel.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 20 m² (10 m² par chambre)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 65 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 060 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 724 €/an
Calcul : 1 060 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 483 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 806 €
Revenus locatifs : +12 724 €
Charges déductibles : -18 806 €
Résultat foncier Année 1 : -6 083 €(Déficit de 6 083 €)
Imputable sur revenu global : 6 083 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 306 €/an
Revenus locatifs : +12 724 €
Charges déductibles : -7 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 417 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 724 €18 811 €5 489 €-6 088 €6 088 €--
212 978 €7 168 €5 345 €5 810 €---
313 238 €7 020 €5 197 €6 218 €---
413 502 €6 866 €5 043 €6 636 €---
513 772 €6 707 €4 884 €7 065 €---
614 048 €6 542 €4 719 €7 506 €---
714 329 €6 371 €4 548 €7 957 €---
814 615 €6 194 €4 371 €8 421 €---
914 908 €6 011 €4 188 €8 897 €---
1015 206 €5 821 €3 998 €9 385 €---
1115 510 €5 625 €3 802 €9 885 €---
1215 820 €5 421 €3 598 €10 399 €---
1316 137 €5 210 €3 387 €10 927 €---
1416 459 €4 991 €3 168 €11 468 €---
1516 788 €4 765 €2 942 €12 024 €---
1617 124 €4 530 €2 707 €12 594 €---
1717 467 €4 287 €2 464 €13 179 €---
1817 816 €4 035 €2 213 €13 781 €---
1918 172 €3 775 €1 952 €14 398 €---
2018 536 €3 505 €1 682 €15 031 €---
2118 906 €3 225 €1 402 €15 682 €---
2219 285 €2 935 €1 112 €16 350 €---
2319 670 €2 635 €812 €17 035 €---
2420 064 €2 324 €501 €17 740 €---
2520 465 €2 002 €179 €18 463 €---
TOTAL407 539 €136 777 €79 704 €270 762 €6 088 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 826 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 672 €-1 826 €+4 498 €
2+2 672 €+1 743 €+929 €
3+2 672 €+1 865 €+807 €
4+2 672 €+1 991 €+681 €
5+2 672 €+2 120 €+552 €
6+2 672 €+2 252 €+420 €
7+2 672 €+2 387 €+285 €
8+2 672 €+2 526 €+146 €
9+2 672 €+2 669 €+3 €
10+2 672 €+2 815 €-143 €
11+2 672 €+2 966 €-294 €
12+2 672 €+3 120 €-448 €
13+2 672 €+3 278 €-606 €
14+2 672 €+3 440 €-768 €
15+2 672 €+3 607 €-935 €
16+2 672 €+3 778 €-1 106 €
17+2 672 €+3 954 €-1 282 €
18+2 672 €+4 134 €-1 462 €
19+2 672 €+4 319 €-1 647 €
20+2 672 €+4 509 €-1 837 €
21+2 672 €+4 704 €-2 032 €
22+2 672 €+4 905 €-2 233 €
23+2 672 €+5 111 €-2 439 €
24+2 672 €+5 322 €-2 650 €
25+2 672 €+5 539 €-2 867 €
Total+66 800 €+81 229 €+-14 429 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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