Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

LONGERE 185 m2

Bien expiré
VilleChartres-de-Bretagne (35)
Surface185m²
Coût Total244 300€
Loyer Annuel24 344€
Rentabilité9.96%
Cashflow/mois+551€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 729,73 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LONGERE / écurie en pierre à rénover, transformable en habitation potentiel de 185 m2 Rdc + combles, terrain SUD/OUEST de 800 m2 avec petite dépendance, hangar 87 m2 possible d'y faire un grenier au dessus de 87 m2 supplémentaire. Secteur Campus Kerlann, 2 kms de Chartres de Bretagne, 4 kms de Bruz, halte SNCF, accès facile rond point parc exposition.

Ville : Chartres-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35131
Coordonnées : 48.045380, -1.729650
Total : 244 300€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 98 500€
Valeur du bien : 233 500€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 10.97€/m²/mois
Fourchette : 8.58€ - 14.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 2029€/mois
Loyer annuel estimé : 24344€/an
Fourchette totale : 1588€ - 2592€/mois
Fourchette annuelle : 19050€ - 31108€/an
Rentabilité brute :9.96%
Fourchette de rentabilité :7.80% - 12.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :71,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 274,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 737,53€
Coût de l'assurance :21 376,25€
Taxe foncière : 2 434,35€/an
Soit par mois : 202,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 028,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 477,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :551,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 185 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 500 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 400€
    Isolation combles: 185 m² × 40€/m² = 7400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:27 600€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1200€ = 27600€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (prix moyen incluant installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 18000€ (prix moyen incluant tout)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 12000€ (prix moyen incluant tout)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation 4 chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (prix moyen incluant tout)
  • Salon - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (prix moyen incluant tout)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chartres-de-Bretagne (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 029 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 344 €/an
Calcul : 2 029 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 079 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 855 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 434 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 869 €
Revenus locatifs : +24 344 €
Charges déductibles : -109 869 €
Résultat foncier Année 1 : -85 525 €(Déficit de 85 525 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 369 €/an
Revenus locatifs : +24 344 €
Charges déductibles : -11 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 975 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64125.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 344 €109 876 €8 087 €-85 533 €21 400 €64 133 €64 133 €
224 830 €11 160 €7 871 €13 670 €--50 463 €
325 327 €10 937 €7 647 €14 390 €--36 073 €
425 834 €10 706 €7 416 €15 128 €--20 945 €
526 350 €10 467 €7 177 €15 884 €--5 061 €
626 877 €10 220 €6 930 €16 658 €---
727 415 €9 964 €6 675 €17 451 €---
827 963 €9 700 €6 410 €18 263 €---
928 522 €9 427 €6 137 €19 096 €---
1029 093 €9 144 €5 855 €19 949 €---
1129 675 €8 852 €5 563 €20 823 €---
1230 268 €8 550 €5 260 €21 718 €---
1330 873 €8 238 €4 948 €22 636 €---
1431 491 €7 915 €4 625 €23 576 €---
1532 121 €7 581 €4 291 €24 540 €---
1632 763 €7 235 €3 946 €25 528 €---
1733 418 €6 878 €3 589 €26 540 €---
1834 087 €6 509 €3 220 €27 578 €---
1934 769 €6 127 €2 838 €28 641 €---
2035 464 €5 733 €2 443 €29 731 €---
2136 173 €5 324 €2 035 €30 849 €---
2236 897 €4 902 €1 613 €31 994 €---
2337 635 €4 466 €1 177 €33 169 €---
2438 387 €4 015 €725 €34 373 €---
2539 155 €3 548 €259 €35 607 €---
TOTAL779 730 €297 473 €116 738 €482 258 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 482 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 112 €-6 420 €+11 532 €
2+5 112 €0 €+5 112 €
3+5 112 €0 €+5 112 €
4+5 112 €0 €+5 112 €
5+5 112 €0 €+5 112 €
6+5 112 €+3 479 €+1 633 €
7+5 112 €+5 235 €-123 €
8+5 112 €+5 479 €-367 €
9+5 112 €+5 729 €-617 €
10+5 112 €+5 985 €-873 €
11+5 112 €+6 247 €-1 135 €
12+5 112 €+6 515 €-1 403 €
13+5 112 €+6 791 €-1 679 €
14+5 112 €+7 073 €-1 961 €
15+5 112 €+7 362 €-2 250 €
16+5 112 €+7 658 €-2 546 €
17+5 112 €+7 962 €-2 850 €
18+5 112 €+8 273 €-3 161 €
19+5 112 €+8 592 €-3 480 €
20+5 112 €+8 919 €-3 807 €
21+5 112 €+9 255 €-4 143 €
22+5 112 €+9 598 €-4 486 €
23+5 112 €+9 951 €-4 839 €
24+5 112 €+10 312 €-5 200 €
25+5 112 €+10 682 €-5 570 €
Total+127 800 €+144 677 €+-16 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →