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Appartement à vendre

VilleReims (51)
Surface77
Coût Total173 828
Loyer Annuel10 723
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-160
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 100 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 481,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 2 chambres, Pas de balcon, Pas de cave

Au 6 place Hélène Nautré à Reims, appartement T3 de 77,07m2 Carrez, situé au 2ème et dernier étage d'une copropriété sans ascenseur de 68 logements, comprenant : entrée avec grand placard, cuisine possibilité d'ouverture, séjour donnant sur belle terrasse, 2 chambres, salle de bain à créer, WC, placard, cave et stationnement- Chauffage individuel - Taxe Foncière 2026 : 887 euros. Charges mensuelles : 80 euros (956 euros / an) environ. Fond travaux : 204 euros / an.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1610E et 2220E par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris). Vente ouverte à titre de résidence principale. Visites sur RDV, renseignements et dépôt des dossiers complets en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires : 1 mois à compter de la dernière annonce légale. Remise des offres : par mail uniquement. Offre et prix soumis à condition de ressources. Les délais de remise de offres, priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources relèvent de de l'article L443-11 et suivants du CCH. Frais de notaire réduits et pas de frais de notaire pour les cataires PLURIAL NOVILIA.

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.251844, 4.041889
Total : 173 828
Prix d'acquisition : 114 100
Travaux : 50 600
Valeur du bien : 164 700
Frais de notaire : 9 128
Coût estimé : 9 128
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 894€/mois
Loyer annuel estimé : 10723€/an
Fourchette totale : 692€ - 1154€/mois
Fourchette annuelle : 8305€ - 13845€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 031,99 €/m²
Basé sur :1110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 463
Prix d'achat :114 100
Décote à l'achat :-119 363 (-51.1%)
Marge achat-revente :59 635€ (25.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 828
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 899,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 850,91
Coût de l'assurance :15 209,95
Taxe foncière : 887,00€/an
Soit par mois : 73,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 893,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 600(657 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées pour refléter le marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 894 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 723 €/an
Calcul : 894 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 828 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 887 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 666
Revenus locatifs : +10 723
Charges déductibles : -58 666
Résultat foncier Année 1 : -47 943(Déficit de 47 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 543
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 066 €/an
Revenus locatifs : +10 723
Charges déductibles : -8 066
Résultat foncier Années 2+ : 2 657 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26542.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 100
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 165(65% de 114 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 697 €/an
Calcul : 74 165 € × 3,636% = 2 697
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 72358 6715 616-47 94821 400 €26 548 €26 548 €
210 9387 9205 4643 018--23 530 €
311 1567 7635 3083 393--20 137 €
411 3797 6015 1463 778--16 359 €
511 6077 4344 9784 173--12 185 €
611 8397 2614 8054 578--7 607 €
712 0767 0824 6274 994--2 613 €
812 3186 8974 4425 420---
912 5646 7074 2515 857---
1012 8156 5104 0546 305---
1113 0716 3063 8516 765---
1213 3336 0963 6407 237---
1313 6005 8793 4237 721---
1413 8725 6543 1998 217---
1514 1495 4222 9678 727---
1614 4325 1822 7279 250---
1714 7214 9352 4799 786---
1815 0154 6792 22310 336---
1915 3154 4141 95910 901---
2015 6224 1411 68611 480---
2115 9343 8591 40412 075---
2216 2533 5681 11212 685---
2316 5783 26681113 311---
2416 9092 95550013 954---
2517 2472 63417814 614---
TOTAL343 465192 83680 851150 62921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 629
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 252-6 420+8 672
2+2 2520+2 252
3+2 2520+2 252
4+2 2520+2 252
5+2 2520+2 252
6+2 2520+2 252
7+2 2520+2 252
8+2 252+842+1 410
9+2 252+1 757+495
10+2 252+1 892+360
11+2 252+2 030+222
12+2 252+2 171+81
13+2 252+2 316-64
14+2 252+2 465-213
15+2 252+2 618-366
16+2 252+2 775-523
17+2 252+2 936-684
18+2 252+3 101-849
19+2 252+3 270-1 018
20+2 252+3 444-1 192
21+2 252+3 622-1 370
22+2 252+3 806-1 554
23+2 252+3 993-1 741
24+2 252+4 186-1 934
25+2 252+4 384-2 132
Total+56 300+45 189+11 111
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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