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Maison - 8 pièce(s) - 180 m²

Bien expiré
VilleAspiran (34)
Surface180m²
Coût Total249 720€
Loyer Annuel23 989€
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois+476€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 938,89 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Nathalie Prieur vous propose: *Maison de Village - Aspiran - 5 Chambres - 180m²

Située au cOEur du pittoresque village d'Aspiran, cette maison de village en attente de rénovation propose un cadre de vie authentique et une surface généreuse de 180m².

Au rez-de-chaussée, un vaste espace peut être aménagé en une lumineuse salle de séjour tandis que la cuisine séparée est ouverte sur une petite cour. Une salle d'eau ainsi qu'une chambre de complètent ce niveau. Les deux étages supérieurs proposent quatre chambres et une salle de bain. Le sous sol est une remise de 125 m2. La proximité des commerces locaux, des écoles et des services fait de cette maison un investissement idéal pour créer un lieu de vie à votre image. Une visite s'impose pour apprécier tout le potentiel de cette propriété.

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 169000 euros. Prix hors honoraires : 160000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (5,63% du prix du bien hors honoraires) : 9000 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 228 et classe CLIMAT D indice 45. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nathalie Prieur mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MONTPELLIER sous le numéro 839439221, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 180
  • Nbre. d'étages : 3
  • Nbre. de chambres : 5
  • Nb. de pièces : 8
  • Nb. de salles de bain : 1
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Cave
Ville : Aspiran
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34800
Total : 249 720€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 67 200€
Valeur du bien : 236 200€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 11.11€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 14.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1999€/mois
Loyer annuel estimé : 23989€/an
Fourchette totale : 1505€ - 2655€/mois
Fourchette annuelle : 18059€ - 31866€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 12.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 920 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :345 600 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-176 600€ (-51.1%)
Marge achat-revente :95 880€ (27.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 250,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :72,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 322,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 327,15€
Coût de l'assurance :21 850,50€
Taxe foncière : 2 398,88€/an
Soit par mois : 199,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 999,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 522,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :476,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique D avec indice 228

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 180 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimé 10 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs dans l'entrée et la salle à manger
Quantité: 17 m² (5 m² entrée + 12 m² salle à manger)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 200 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (mobilier, plan de travail, électroménager, installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 8000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 500€
    Rénovation chambres: 75 m² × 140€/m² = 10500€ (parquet et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salon: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (peinture et rafraîchissement sol, main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement autres pièces: 17 m² × 70€/m² = 1200€ (peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Estimation basée sur les prix moyens 2025 pour la région de Aspiran. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont adaptées à la région, avec un coefficient de 1.2 appliqué pour les travaux en Île-de-France.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 999 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 989 €/an
Calcul : 1 999 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 874 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 399 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 104 €
Revenus locatifs : +23 989 €
Charges déductibles : -79 104 €
Résultat foncier Année 1 : -55 115 €(Déficit de 55 115 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 715 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 904 €/an
Revenus locatifs : +23 989 €
Charges déductibles : -11 904 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 085 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33714.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 989 €79 112 €8 639 €-55 123 €21 400 €33 723 €33 723 €
224 469 €11 685 €8 412 €12 783 €--20 940 €
324 958 €11 451 €8 178 €13 507 €--7 433 €
425 457 €11 208 €7 935 €14 249 €---
525 966 €10 957 €7 684 €15 009 €---
626 486 €10 697 €7 424 €15 789 €---
727 015 €10 427 €7 154 €16 588 €---
827 556 €10 148 €6 875 €17 408 €---
928 107 €9 859 €6 586 €18 248 €---
1028 669 €9 560 €6 287 €19 109 €---
1129 242 €9 250 €5 977 €19 992 €---
1229 827 €8 929 €5 656 €20 898 €---
1330 424 €8 596 €5 323 €21 827 €---
1431 032 €8 252 €4 979 €22 780 €---
1531 653 €7 896 €4 623 €23 757 €---
1632 286 €7 526 €4 254 €24 759 €---
1732 931 €7 144 €3 871 €25 787 €---
1833 590 €6 748 €3 475 €26 842 €---
1934 262 €6 338 €3 065 €27 924 €---
2034 947 €5 914 €2 641 €29 033 €---
2135 646 €5 474 €2 201 €30 172 €---
2236 359 €5 019 €1 746 €31 340 €---
2337 086 €4 547 €1 274 €32 539 €---
2437 828 €4 059 €786 €33 769 €---
2538 584 €3 553 €281 €35 031 €---
TOTAL768 368 €274 350 €125 327 €494 018 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 494 018 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 038 €-6 420 €+11 458 €
2+5 038 €0 €+5 038 €
3+5 038 €0 €+5 038 €
4+5 038 €+2 045 €+2 993 €
5+5 038 €+4 503 €+535 €
6+5 038 €+4 737 €+301 €
7+5 038 €+4 976 €+62 €
8+5 038 €+5 222 €-184 €
9+5 038 €+5 474 €-436 €
10+5 038 €+5 733 €-695 €
11+5 038 €+5 998 €-960 €
12+5 038 €+6 270 €-1 232 €
13+5 038 €+6 548 €-1 510 €
14+5 038 €+6 834 €-1 796 €
15+5 038 €+7 127 €-2 089 €
16+5 038 €+7 428 €-2 390 €
17+5 038 €+7 736 €-2 698 €
18+5 038 €+8 053 €-3 015 €
19+5 038 €+8 377 €-3 339 €
20+5 038 €+8 710 €-3 672 €
21+5 038 €+9 052 €-4 014 €
22+5 038 €+9 402 €-4 364 €
23+5 038 €+9 762 €-4 724 €
24+5 038 €+10 131 €-5 093 €
25+5 038 €+10 509 €-5 471 €
Total+125 950 €+148 205 €+-22 255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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