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Gîte adapté tous handicaps, aux normes, deux appartements Puisserguier 550 000

Bien expiré
VillePuisserguier (34)
Surface420m²
Coût Total950 580€
Loyer Annuel49 708€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-1 293€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 550 000 €
Surface : 420 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Ce bien immobilier est idéal pour créer une activité d'accueil de personnes en situation de handicap, ou/et âgées et/ou enfants car créé pour cela. En séjours de loisirs, de répit ou en habitat partagé à l'année. L'appartement principal est indépendant et peut être l'appartement de fonction... ou non. Le second est loué pour actuellement.

Un gîte d'accueil adapté pour tout type de handicap et atypique avec 3 chambres familiales dont une pmr, une double chambre pmr, un studio, un séjour / cuisine, un studio, une salle d'activités, un salon d'expression, un bureau, une buanderie, un extérieur, ascenseur, une salle d'eau dans chaque chambre dont 2 pmr... le tout aux normes de sécurité incendie et d'accessibilité, Label T&H, agrément JS... Un appartement atypique T2 en plain pied, une chambre, salle de bains/douche, wc, séjour/cuisine avec espace extérieur dedans/dehors et cheminée, wc, cuisine d'été et piscine couverte et chauffée, balnéo. Un second appartement T2 indépendant, une chambre, séjour/cuisine, wc, salle d'eau, terrasse Tous les renseignements et photos sur site web [URL masquée pour votre sécurité] ou Face Book "Nadège Jeay"

L'histoire de l'association et du gîte adapté Eveil et Partage : En juin 2014, nous avons eu, mon époux Didier et moi, le coup de foudre pour cette ancienne maison vigneronne. Nous avions visité énormément de biens immobiliers mais nous nous sommes tout de suite dit, que c'était "ici et maintenant"

Pendant 3 ans, nous avons vécu sur place entre gravats, démarches administratives et remise en question perpétuelle sur la façon de créer un habitat adapté aux personnes en situation de handicap, tant mental que physique. ​ Notre principal objectif : créer un lieux chaleureux, accueillant et parfaitement conforme aux normes en vigueur. ​ Nous avons en même temps créé notre propre appartement, attenant au gîte mais indépendant afin que je puisse travailler avec les équipes en encadrement, en renfort et sur la formation des équipes pendant les séjour adaptés et les séjours de répit des familles tout en conservant notre intimité de vie de famille. Un deuxième appartement également indépendant était prévu pour les familles dans le cadre de séjours de répit mais nous ne l'avons en fait pas utilisé comme prévu et loué tout simplement à l'année. ​ Aujourd'hui, j'ai arrêté l'activité de ce site et dissous l'association afin de vendre ce lieu. La seule et unique raison de cette décision est le décès de Didier, mon époux, le 28 janvier 2025. Je suis incapable de continuer à vivre dans notre appartement et de ce fait, ne peux plus continuer à gérer le gîte et ses différents accueils. C'est avec une infinie douleur que je dois mettre fin à ce projet qui était celui de 30 ans de vie commune mais je sais que c'est "ici et maintenant" que je dois prendre cette décision et me concentrer sur les deux autres sites que je gère, Portiragnes pour les séjours et Cazouls les Béziers pour l'habitat adapté partagé.

Ville : Puisserguier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34620
Coordonnées : 43.370060, 3.036570
Total : 950 580€
Prix d'acquisition : 550 000€
Travaux : 356 580€
Valeur du bien : 906 580€
Frais de notaire : 44 000€
Coût estimé : 44 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 420m²
Loyer prédit : 9.86€/m²/mois
Fourchette : 7.42€ - 13.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 4142€/mois
Loyer annuel estimé : 49708€/an
Fourchette totale : 3118€ - 5503€/mois
Fourchette annuelle : 37421€ - 66031€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :950 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 743,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :277,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 5 020,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :472 484,09€
Coût de l'assurance :83 175,75€
Taxe foncière : 4 970,84€/an
Soit par mois : 414,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 142,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 435,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 292,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 420 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 53 fenêtres (estimation basée sur 420 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 420 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 3 salles de bain (1 par chambre)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :356 580 €(849 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:103 880€
    Fenêtres double vitrage performant: 53 fenêtres × 1960€/fenêtre = 103680€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 24000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 4000€/salle = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Total Estimation:194 600€
    Somme de tous les postes.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Puisserguier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 142 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 708 €/an
Calcul : 4 142 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 32 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 950 580 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 327 €/an
Calcul : 277 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 356 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 397 448 €
Revenus locatifs : +49 708 €
Charges déductibles : -397 448 €
Résultat foncier Année 1 : -347 739 €(Déficit de 347 739 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 326 339 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 40 868 €/an
Revenus locatifs : +49 708 €
Charges déductibles : -40 868 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 326339.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 550 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 357 500 €(65% de 550 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 000 €/an
Calcul : 357 500 € × 3,636% = 13 000 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 708 €397 479 €32 601 €-347 770 €21 400 €326 370 €326 370 €
250 703 €40 041 €31 743 €10 662 €--315 709 €
351 717 €39 153 €30 855 €12 563 €--303 145 €
452 751 €38 234 €29 936 €14 517 €--288 629 €
553 806 €37 283 €28 985 €16 523 €--272 105 €
654 882 €36 298 €28 000 €18 584 €--253 521 €
755 980 €35 278 €26 980 €20 702 €--232 819 €
857 099 €34 222 €25 925 €22 877 €--209 942 €
958 241 €33 129 €24 832 €25 112 €--184 831 €
1059 406 €31 998 €23 700 €27 408 €--157 422 €
1160 594 €30 827 €22 529 €29 768 €--127 655 €
1261 806 €29 614 €21 316 €32 192 €---
1363 042 €28 359 €20 061 €34 684 €---
1464 303 €27 059 €18 761 €37 244 €---
1565 589 €25 714 €17 416 €39 876 €---
1666 901 €24 321 €16 023 €42 580 €---
1768 239 €22 879 €14 581 €45 360 €---
1869 604 €21 386 €13 088 €48 218 €---
1970 996 €19 840 €11 542 €51 156 €---
2072 416 €18 240 €9 943 €54 175 €---
2173 864 €16 584 €8 286 €57 280 €---
2275 341 €14 869 €6 571 €60 472 €---
2376 848 €13 094 €4 796 €63 754 €---
2478 385 €11 256 €2 958 €67 129 €---
2579 953 €9 353 €1 056 €70 599 €---
TOTAL1 592 176 €1 036 511 €472 484 €555 665 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 555 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 439 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 439 €-6 420 €+16 859 €
2+10 439 €0 €+10 439 €
3+10 439 €0 €+10 439 €
4+10 439 €0 €+10 439 €
5+10 439 €0 €+10 439 €
6+10 439 €0 €+10 439 €
7+10 439 €0 €+10 439 €
8+10 439 €0 €+10 439 €
9+10 439 €0 €+10 439 €
10+10 439 €0 €+10 439 €
11+10 439 €0 €+10 439 €
12+10 439 €+9 658 €+781 €
13+10 439 €+10 405 €+34 €
14+10 439 €+11 173 €-734 €
15+10 439 €+11 963 €-1 524 €
16+10 439 €+12 774 €-2 335 €
17+10 439 €+13 608 €-3 169 €
18+10 439 €+14 465 €-4 026 €
19+10 439 €+15 347 €-4 908 €
20+10 439 €+16 253 €-5 814 €
21+10 439 €+17 184 €-6 745 €
22+10 439 €+18 142 €-7 703 €
23+10 439 €+19 126 €-8 687 €
24+10 439 €+20 139 €-9 700 €
25+10 439 €+21 180 €-10 741 €
Total+260 975 €+204 996 €+55 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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