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Gîte adapté tous handicaps, aux normes, deux appartements Puisserguier 550 000

Bien expiré
VillePuisserguier (34)
Surface420
Coût Total950 580
Loyer Annuel49 708
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-1 293
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 550 000 €
Surface : 420 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Ce bien immobilier est idéal pour créer une activité d'accueil de personnes en situation de handicap, ou/et âgées et/ou enfants car créé pour cela. En séjours de loisirs, de répit ou en habitat partagé à l'année. L'appartement principal est indépendant et peut être l'appartement de fonction... ou non. Le second est loué pour actuellement.

Un gîte d'accueil adapté pour tout type de handicap et atypique avec 3 chambres familiales dont une pmr, une double chambre pmr, un studio, un séjour / cuisine, un studio, une salle d'activités, un salon d'expression, un bureau, une buanderie, un extérieur, ascenseur, une salle d'eau dans chaque chambre dont 2 pmr... le tout aux normes de sécurité incendie et d'accessibilité, Label T&H, agrément JS... Un appartement atypique T2 en plain pied, une chambre, salle de bains/douche, wc, séjour/cuisine avec espace extérieur dedans/dehors et cheminée, wc, cuisine d'été et piscine couverte et chauffée, balnéo. Un second appartement T2 indépendant, une chambre, séjour/cuisine, wc, salle d'eau, terrasse Tous les renseignements et photos sur site web [URL masquée pour votre sécurité] ou Face Book "Nadège Jeay"

L'histoire de l'association et du gîte adapté Eveil et Partage : En juin 2014, nous avons eu, mon époux Didier et moi, le coup de foudre pour cette ancienne maison vigneronne. Nous avions visité énormément de biens immobiliers mais nous nous sommes tout de suite dit, que c'était "ici et maintenant"

Pendant 3 ans, nous avons vécu sur place entre gravats, démarches administratives et remise en question perpétuelle sur la façon de créer un habitat adapté aux personnes en situation de handicap, tant mental que physique. ​ Notre principal objectif : créer un lieux chaleureux, accueillant et parfaitement conforme aux normes en vigueur. ​ Nous avons en même temps créé notre propre appartement, attenant au gîte mais indépendant afin que je puisse travailler avec les équipes en encadrement, en renfort et sur la formation des équipes pendant les séjour adaptés et les séjours de répit des familles tout en conservant notre intimité de vie de famille. Un deuxième appartement également indépendant était prévu pour les familles dans le cadre de séjours de répit mais nous ne l'avons en fait pas utilisé comme prévu et loué tout simplement à l'année. ​ Aujourd'hui, j'ai arrêté l'activité de ce site et dissous l'association afin de vendre ce lieu. La seule et unique raison de cette décision est le décès de Didier, mon époux, le 28 janvier 2025. Je suis incapable de continuer à vivre dans notre appartement et de ce fait, ne peux plus continuer à gérer le gîte et ses différents accueils. C'est avec une infinie douleur que je dois mettre fin à ce projet qui était celui de 30 ans de vie commune mais je sais que c'est "ici et maintenant" que je dois prendre cette décision et me concentrer sur les deux autres sites que je gère, Portiragnes pour les séjours et Cazouls les Béziers pour l'habitat adapté partagé.

Ville : Puisserguier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34620
Coordonnées : 43.370060, 3.036570
Total : 950 580
Prix d'acquisition : 550 000
Travaux : 356 580
Valeur du bien : 906 580
Frais de notaire : 44 000
Coût estimé : 44 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 420
Loyer prédit : 9.86€/m²/mois
Fourchette : 7.42€ - 13.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 4142€/mois
Loyer annuel estimé : 49708€/an
Fourchette totale : 3118€ - 5503€/mois
Fourchette annuelle : 37421€ - 66031€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :950 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 743,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :277,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 5 020,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :472 484,09
Coût de l'assurance :83 175,75
Taxe foncière : 4 970,84€/an
Soit par mois : 414,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 142,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 435,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 292,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 420 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 53 fenêtres (estimation basée sur 420 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 420 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 3 salles de bain (1 par chambre)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :356 580(849 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 400
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:103 880
    Fenêtres double vitrage performant: 53 fenêtres × 1960€/fenêtre = 103680€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:24 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 24000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 4000€/salle = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Total Estimation:194 600
    Somme de tous les postes.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Puisserguier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 142 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 708 €/an
Calcul : 4 142 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 32 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 950 580 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 327 €/an
Calcul : 277 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 356 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 397 448
Revenus locatifs : +49 708
Charges déductibles : -397 448
Résultat foncier Année 1 : -347 739(Déficit de 347 739 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 326 339
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 40 868 €/an
Revenus locatifs : +49 708
Charges déductibles : -40 868
Résultat foncier Années 2+ : 8 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 326339.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 550 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 357 500(65% de 550 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 000 €/an
Calcul : 357 500 € × 3,636% = 13 000
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 708397 47932 601-347 77021 400 €326 370 €326 370 €
250 70340 04131 74310 662--315 709 €
351 71739 15330 85512 563--303 145 €
452 75138 23429 93614 517--288 629 €
553 80637 28328 98516 523--272 105 €
654 88236 29828 00018 584--253 521 €
755 98035 27826 98020 702--232 819 €
857 09934 22225 92522 877--209 942 €
958 24133 12924 83225 112--184 831 €
1059 40631 99823 70027 408--157 422 €
1160 59430 82722 52929 768--127 655 €
1261 80629 61421 31632 192---
1363 04228 35920 06134 684---
1464 30327 05918 76137 244---
1565 58925 71417 41639 876---
1666 90124 32116 02342 580---
1768 23922 87914 58145 360---
1869 60421 38613 08848 218---
1970 99619 84011 54251 156---
2072 41618 2409 94354 175---
2173 86416 5848 28657 280---
2275 34114 8696 57160 472---
2376 84813 0944 79663 754---
2478 38511 2562 95867 129---
2579 9539 3531 05670 599---
TOTAL1 592 1761 036 511472 484555 66521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 555 665
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 439 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 439-6 420+16 859
2+10 4390+10 439
3+10 4390+10 439
4+10 4390+10 439
5+10 4390+10 439
6+10 4390+10 439
7+10 4390+10 439
8+10 4390+10 439
9+10 4390+10 439
10+10 4390+10 439
11+10 4390+10 439
12+10 439+9 658+781
13+10 439+10 405+34
14+10 439+11 173-734
15+10 439+11 963-1 524
16+10 439+12 774-2 335
17+10 439+13 608-3 169
18+10 439+14 465-4 026
19+10 439+15 347-4 908
20+10 439+16 253-5 814
21+10 439+17 184-6 745
22+10 439+18 142-7 703
23+10 439+19 126-8 687
24+10 439+20 139-9 700
25+10 439+21 180-10 741
Total+260 975+204 996+55 979
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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