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Vente appartement 4 pièces 76 m² Manosque (04100) - Superimmo

Bien expiré
VilleManosque (04)
Surface76m²
Coût Total134 730€
Loyer Annuel9 770€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 427,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Manosque, à deux pas des commodités, découvrez ce cocon de 73 m² qui n’attend que votre touche. Un séjour baigné de lumière vous invite à la détente, accompagné d’une cuisine ouvrant sur un balcon, idéal pour les petits déjeuners au soleil. Trois chambres, un espace d’eau fonctionnel avec douche, une véranda où s’attarder et un cellier pratique complètent ce bien. Avec la climatisation réversible, le chauffage gaz de ville et le double vitrage, le confort est là. Des travaux de remise au goût du jour vous permettront de façonner ce lieu à votre image. Laissez-vous charmer et contactez-moi ! Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 28 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2400 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 108 500 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Fabrice DELORME, Tél. : 06 49 73 45 69, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de MANOSQUE sous le numéro 835 092 693 - SAFTI – DELORME Fabrice, Conseiller indépendantAfficher plus

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Total : 134 730€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 17 550€
Valeur du bien : 126 050€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9770€/an
Fourchette totale : 641€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 7686€ - 12419€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 696,97 €/m²
Basé sur :324 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 970 €
Prix d'achat :108 500 €
Décote à l'achat :-20 470€ (-15.9%)
Marge achat-revente :-5 760€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 713,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 617,04€
Coût de l'assurance :11 788,87€
Taxe foncière : 977,02€/an
Soit par mois : 81,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 814,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 995,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 550 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant peinture et remplacement robinetterie, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 770 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 730 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 055 €
Revenus locatifs : +9 770 €
Charges déductibles : -26 055 €
Résultat foncier Année 1 : -16 285 €(Déficit de 16 285 €)
Imputable sur revenu global : 16 285 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 505 €/an
Revenus locatifs : +9 770 €
Charges déductibles : -8 505 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 265 €/an
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 770 €26 059 €4 661 €-16 289 €16 289 €--
29 966 €8 387 €4 539 €1 578 €---
310 165 €8 261 €4 412 €1 904 €---
410 368 €8 130 €4 281 €2 238 €---
510 576 €7 994 €4 146 €2 581 €---
610 787 €7 854 €4 005 €2 933 €---
711 003 €7 708 €3 860 €3 294 €---
811 223 €7 558 €3 709 €3 665 €---
911 447 €7 402 €3 553 €4 045 €---
1011 676 €7 240 €3 392 €4 436 €---
1111 910 €7 073 €3 225 €4 837 €---
1212 148 €6 900 €3 051 €5 248 €---
1312 391 €6 721 €2 872 €5 670 €---
1412 639 €6 535 €2 686 €6 104 €---
1512 892 €6 343 €2 494 €6 549 €---
1613 149 €6 143 €2 295 €7 006 €---
1713 412 €5 937 €2 089 €7 475 €---
1813 681 €5 724 €1 875 €7 957 €---
1913 954 €5 502 €1 654 €8 452 €---
2014 233 €5 273 €1 425 €8 960 €---
2114 518 €5 036 €1 188 €9 482 €---
2214 808 €4 791 €942 €10 018 €---
2315 104 €4 536 €688 €10 568 €---
2415 407 €4 273 €424 €11 134 €---
2515 715 €4 000 €151 €11 715 €---
TOTAL312 941 €181 381 €67 617 €131 560 €16 289 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 887 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 560 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 052 €-4 887 €+6 939 €
2+2 052 €+473 €+1 579 €
3+2 052 €+571 €+1 481 €
4+2 052 €+671 €+1 381 €
5+2 052 €+774 €+1 278 €
6+2 052 €+880 €+1 172 €
7+2 052 €+988 €+1 064 €
8+2 052 €+1 099 €+953 €
9+2 052 €+1 214 €+838 €
10+2 052 €+1 331 €+721 €
11+2 052 €+1 451 €+601 €
12+2 052 €+1 574 €+478 €
13+2 052 €+1 701 €+351 €
14+2 052 €+1 831 €+221 €
15+2 052 €+1 965 €+87 €
16+2 052 €+2 102 €-50 €
17+2 052 €+2 243 €-191 €
18+2 052 €+2 387 €-335 €
19+2 052 €+2 536 €-484 €
20+2 052 €+2 688 €-636 €
21+2 052 €+2 845 €-793 €
22+2 052 €+3 005 €-953 €
23+2 052 €+3 170 €-1 118 €
24+2 052 €+3 340 €-1 288 €
25+2 052 €+3 514 €-1 462 €
Total+51 300 €+39 468 €+11 832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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