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Vente appartement 4 pièces 76 m² Manosque (04100) - Superimmo

VilleManosque (04)
Surface76
Coût Total134 730
Loyer Annuel9 770
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 427,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Manosque, à deux pas des commodités, découvrez ce cocon de 73 m² qui n’attend que votre touche. Un séjour baigné de lumière vous invite à la détente, accompagné d’une cuisine ouvrant sur un balcon, idéal pour les petits déjeuners au soleil. Trois chambres, un espace d’eau fonctionnel avec douche, une véranda où s’attarder et un cellier pratique complètent ce bien. Avec la climatisation réversible, le chauffage gaz de ville et le double vitrage, le confort est là. Des travaux de remise au goût du jour vous permettront de façonner ce lieu à votre image. Laissez-vous charmer et contactez-moi ! Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 28 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2400 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 108 500 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Fabrice DELORME, Tél. : 06 49 73 45 69, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de MANOSQUE sous le numéro 835 092 693 - SAFTI – DELORME Fabrice, Conseiller indépendantAfficher plus

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Total : 134 730
Prix d'acquisition : 108 500
Travaux : 17 550
Valeur du bien : 126 050
Frais de notaire : 8 680
Coût estimé : 8 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9770€/an
Fourchette totale : 641€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 7686€ - 12419€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 696,97 €/m²
Basé sur :324 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 970
Prix d'achat :108 500
Décote à l'achat :-20 470 (-15.9%)
Marge achat-revente :-5 760€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 730
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 713,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 617,04
Coût de l'assurance :11 788,87
Taxe foncière : 977,02€/an
Soit par mois : 81,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 814,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 995,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 550(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:2 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant peinture et remplacement robinetterie, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 770 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 730 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 055
Revenus locatifs : +9 770
Charges déductibles : -26 055
Résultat foncier Année 1 : -16 285(Déficit de 16 285 €)
Imputable sur revenu global : 16 285
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 505 €/an
Revenus locatifs : +9 770
Charges déductibles : -8 505
Résultat foncier Années 2+ : 1 265 €/an
Prix d'achat du bien : 108 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 77026 0594 661-16 28916 289 €--
29 9668 3874 5391 578---
310 1658 2614 4121 904---
410 3688 1304 2812 238---
510 5767 9944 1462 581---
610 7877 8544 0052 933---
711 0037 7083 8603 294---
811 2237 5583 7093 665---
911 4477 4023 5534 045---
1011 6767 2403 3924 436---
1111 9107 0733 2254 837---
1212 1486 9003 0515 248---
1312 3916 7212 8725 670---
1412 6396 5352 6866 104---
1512 8926 3432 4946 549---
1613 1496 1432 2957 006---
1713 4125 9372 0897 475---
1813 6815 7241 8757 957---
1913 9545 5021 6548 452---
2014 2335 2731 4258 960---
2114 5185 0361 1889 482---
2214 8084 79194210 018---
2315 1044 53668810 568---
2415 4074 27342411 134---
2515 7154 00015111 715---
TOTAL312 941181 38167 617131 56016 289Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 887
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 560
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 052-4 887+6 939
2+2 052+473+1 579
3+2 052+571+1 481
4+2 052+671+1 381
5+2 052+774+1 278
6+2 052+880+1 172
7+2 052+988+1 064
8+2 052+1 099+953
9+2 052+1 214+838
10+2 052+1 331+721
11+2 052+1 451+601
12+2 052+1 574+478
13+2 052+1 701+351
14+2 052+1 831+221
15+2 052+1 965+87
16+2 052+2 102-50
17+2 052+2 243-191
18+2 052+2 387-335
19+2 052+2 536-484
20+2 052+2 688-636
21+2 052+2 845-793
22+2 052+3 005-953
23+2 052+3 170-1 118
24+2 052+3 340-1 288
25+2 052+3 514-1 462
Total+51 300+39 468+11 832
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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