Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface75.7m²
Coût Total210 770€
Loyer Annuel19 359€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+361€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 75.7 m²
Prix au m² : 1 968,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 15,6 m²), 3 chambres, Entrée séparée, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud-est, TV par câble, Gardien, Digicode, Interphone, Pas de balcon

Votre agence 123webimmo vous présente : APPARTEMENT 4 PIECES - 75.69 m2 - A RENOVER

Proche toutes commodités, gare RER C, commerces, Parc de la Mairie au pied de la résidence.

Situé en étage avec ascenseur, lumineux, il se compose d'une vaste entrée avec placard, d'un séjour, d'une cuisine séparée, de 3 chambres, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Une cave en sous-sol.

Travaux à prévoir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site du gouvernement :

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.760191, 2.411826
Total : 210 770€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 49 850€
Valeur du bien : 198 850€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.7m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1613€/mois
Loyer annuel estimé : 19359€/an
Fourchette totale : 1268€ - 2052€/mois
Fourchette annuelle : 15217€ - 24629€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 11.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 397,78 €/m²
Basé sur :508 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :257 212 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-108 212€ (-42.1%)
Marge achat-revente :46 442€ (18.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 029,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 090,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 033,38€
Coût de l'assurance :18 442,38€
Taxe foncière : 1 935,92€/an
Soit par mois : 161,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 613,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 252,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :361,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 75.7 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 850 €(659 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€/m² = 450€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 359 €/an
Calcul : 1 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 770 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 738 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 327 €
Revenus locatifs : +19 359 €
Charges déductibles : -59 327 €
Résultat foncier Année 1 : -39 967 €(Déficit de 39 967 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 567 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 477 €/an
Revenus locatifs : +19 359 €
Charges déductibles : -9 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 883 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18567.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 359 €59 333 €6 810 €-39 974 €21 400 €18 574 €18 574 €
219 746 €9 299 €6 626 €10 447 €--8 127 €
320 141 €9 109 €6 436 €11 032 €---
420 544 €8 913 €6 239 €11 631 €---
520 955 €8 710 €6 036 €12 245 €---
621 374 €8 500 €5 827 €12 874 €---
721 802 €8 284 €5 610 €13 518 €---
822 238 €8 060 €5 386 €14 178 €---
922 682 €7 829 €5 155 €14 854 €---
1023 136 €7 590 €4 916 €15 546 €---
1123 599 €7 343 €4 669 €16 256 €---
1224 071 €7 088 €4 414 €16 983 €---
1324 552 €6 824 €4 151 €17 728 €---
1425 043 €6 552 €3 878 €18 491 €---
1525 544 €6 271 €3 597 €19 273 €---
1626 055 €5 980 €3 306 €20 075 €---
1726 576 €5 680 €3 006 €20 896 €---
1827 108 €5 370 €2 696 €21 738 €---
1927 650 €5 049 €2 375 €22 601 €---
2028 203 €4 718 €2 044 €23 485 €---
2128 767 €4 376 €1 702 €24 391 €---
2229 342 €4 022 €1 349 €25 320 €---
2329 929 €3 657 €983 €26 272 €---
2430 527 €3 280 €606 €27 248 €---
2531 138 €2 890 €216 €28 248 €---
TOTAL620 080 €214 724 €98 033 €405 357 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 357 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 065 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 065 €-6 420 €+10 485 €
2+4 065 €0 €+4 065 €
3+4 065 €+872 €+3 193 €
4+4 065 €+3 489 €+576 €
5+4 065 €+3 674 €+391 €
6+4 065 €+3 862 €+203 €
7+4 065 €+4 055 €+10 €
8+4 065 €+4 253 €-188 €
9+4 065 €+4 456 €-391 €
10+4 065 €+4 664 €-599 €
11+4 065 €+4 877 €-812 €
12+4 065 €+5 095 €-1 030 €
13+4 065 €+5 318 €-1 253 €
14+4 065 €+5 547 €-1 482 €
15+4 065 €+5 782 €-1 717 €
16+4 065 €+6 022 €-1 957 €
17+4 065 €+6 269 €-2 204 €
18+4 065 €+6 521 €-2 456 €
19+4 065 €+6 780 €-2 715 €
20+4 065 €+7 045 €-2 980 €
21+4 065 €+7 317 €-3 252 €
22+4 065 €+7 596 €-3 531 €
23+4 065 €+7 882 €-3 817 €
24+4 065 €+8 174 €-4 109 €
25+4 065 €+8 475 €-4 410 €
Total+101 625 €+121 607 €+-19 982 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →