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Achat maison

Bien expiré
VilleViviers (07)
Surface160m²
Coût Total150 000€
Loyer Annuel19 062€
Rentabilité12.71%
Cashflow/mois+655€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 812,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Référence: 146SB.

À 10 minutes de Donzere, au sein d'un village médiéval et proche de toutes les commodités, l'agence Home Sun immobilier vous présente en exclusivité cette charmante maison de charme avec cour intérieure.

Elle offre une surface habitable d'environ 160 m², idéale pour les familles nombreuses. Vous y découvrirez une belle pièce de vie avec cuisine, salon, buanderie ainsi qu'une mezzanine pouvant servir de bureau. Côté nuit, vous trouverez 5 jolies chambres confortables dont une suite parentale avec salle de douche et dressing.

La maison propose un cadre de vie spacieux. La disposition des pièces est pensée pour offrir à la fois convivialité et intimité dans un environnement paisible.

Cette maison allie praticité et charme, offrant un foyer accueillant et chaleureux pour ses futurs propriétaires.

Les + : Un grand espace à aménager au rez-de-chaussée d'environ 50m2 avec point d'eau et entrée indépendante Une cour intérieure Climatisation réversible dans toute la maison

À découvrir rapidement !

Ville : Viviers
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07220
Coordonnées : 44.439940, 4.670370
Total : 150 000€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 139 600€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 13.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1589€/mois
Loyer annuel estimé : 19062€/an
Fourchette totale : 1176€ - 2146€/mois
Fourchette annuelle : 14109€ - 25756€/an
Rentabilité brute :12.71%
Fourchette de rentabilité :9.41% - 17.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 774,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 530,09€
Coût de l'assurance :12 750,00€
Taxe foncière : 1 906,25€/an
Soit par mois : 158,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 588,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :655,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 160 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 062 €/an
Calcul : 1 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 843 €
Revenus locatifs : +19 062 €
Charges déductibles : -16 843 €
Résultat foncier Année 1 : 2 220 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 243 €/an
Revenus locatifs : +19 062 €
Charges déductibles : -7 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 820 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 062 €16 848 €4 831 €2 215 €---
219 444 €7 117 €4 701 €12 327 €---
319 833 €6 982 €4 566 €12 851 €---
420 229 €6 842 €4 426 €13 387 €---
520 634 €6 698 €4 282 €13 936 €---
621 047 €6 549 €4 133 €14 497 €---
721 467 €6 396 €3 979 €15 072 €---
821 897 €6 237 €3 820 €15 660 €---
922 335 €6 072 €3 656 €16 262 €---
1022 781 €5 903 €3 487 €16 879 €---
1123 237 €5 728 €3 311 €17 509 €---
1223 702 €5 547 €3 130 €18 155 €---
1324 176 €5 360 €2 943 €18 816 €---
1424 659 €5 166 €2 750 €19 493 €---
1525 153 €4 967 €2 551 €20 186 €---
1625 656 €4 761 €2 344 €20 895 €---
1726 169 €4 548 €2 131 €21 621 €---
1826 692 €4 328 €1 911 €22 364 €---
1927 226 €4 100 €1 684 €23 126 €---
2027 770 €3 865 €1 449 €23 905 €---
2128 326 €3 623 €1 207 €24 703 €---
2228 892 €3 372 €956 €25 520 €---
2329 470 €3 113 €697 €26 357 €---
2430 060 €2 846 €429 €27 214 €---
2530 661 €2 569 €153 €28 091 €---
TOTAL610 577 €139 536 €69 530 €471 041 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 471 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 003 €+664 €+3 339 €
2+4 003 €+3 698 €+305 €
3+4 003 €+3 855 €+148 €
4+4 003 €+4 016 €-13 €
5+4 003 €+4 181 €-178 €
6+4 003 €+4 349 €-346 €
7+4 003 €+4 522 €-519 €
8+4 003 €+4 698 €-695 €
9+4 003 €+4 879 €-876 €
10+4 003 €+5 064 €-1 061 €
11+4 003 €+5 253 €-1 250 €
12+4 003 €+5 447 €-1 444 €
13+4 003 €+5 645 €-1 642 €
14+4 003 €+5 848 €-1 845 €
15+4 003 €+6 056 €-2 053 €
16+4 003 €+6 268 €-2 265 €
17+4 003 €+6 486 €-2 483 €
18+4 003 €+6 709 €-2 706 €
19+4 003 €+6 938 €-2 935 €
20+4 003 €+7 171 €-3 168 €
21+4 003 €+7 411 €-3 408 €
22+4 003 €+7 656 €-3 653 €
23+4 003 €+7 907 €-3 904 €
24+4 003 €+8 164 €-4 161 €
25+4 003 €+8 427 €-4 424 €
Total+100 075 €+141 312 €+-41 237 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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