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Appartement 4 pièces 78 m²

VilleAutun (71)
Surface78m²
Coût Total99 400€
Loyer Annuel7 454€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 705,13 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces de 78 m²

Idéalement situé à proximité immédiate des commerces, écoles et de toutes les commodités du centre-ville, appartement de 78 m² Situé dans une petite copropriété de 19 lots dont seulement 5 lots d'habitation, il se compose d'une entrée, d'une agréable pièce de vie de 18 m², d'une cuisine, d'un bureau, de deux grandes chambres de 18 m² et 16 m², ainsi que d'une salle de bains avec WC.

Appartement lumineux et fonctionnel, actuellement loué,420 EUROS +45 CHARGES Copropriété de 6 lots.

Charges annuelles : 1200 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 2326 Date de réalisation du diagnostic : 29/06/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 6 Charges prévisionnelles annuelles : 1200 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 540 € et 2 120 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Autun
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71400
Coordonnées : 46.949615, 4.298599
Total : 99 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 95 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.96€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7454€/an
Fourchette totale : 496€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5953€ - 9335€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :970,33 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 685 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-20 685€ (-27.3%)
Marge achat-revente :-23 715€ (-31.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :499,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 528,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 366,17€
Coût de l'assurance :8 697,50€
Taxe foncière : 745,44€/an
Soit par mois : 62,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 621,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour la salle de bain - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1050€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 980€
    Parquet flottant: 33 m² × 60€/m² = 1980€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 40€/m² = 1320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Autun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 454 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 758 €
Revenus locatifs : +7 454 €
Charges déductibles : -45 758 €
Résultat foncier Année 1 : -38 304 €(Déficit de 38 304 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 904 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 758 €/an
Revenus locatifs : +7 454 €
Charges déductibles : -5 758 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16903.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 454 €45 762 €3 468 €-38 307 €21 400 €16 907 €16 907 €
27 604 €5 671 €3 378 €1 932 €--14 975 €
37 756 €5 577 €3 284 €2 178 €--12 797 €
47 911 €5 480 €3 187 €2 430 €--10 366 €
58 069 €5 380 €3 086 €2 689 €--7 677 €
68 230 €5 275 €2 982 €2 955 €--4 722 €
78 395 €5 168 €2 874 €3 227 €--1 495 €
88 563 €5 056 €2 762 €3 507 €---
98 734 €4 940 €2 647 €3 794 €---
108 909 €4 820 €2 527 €4 089 €---
119 087 €4 696 €2 402 €4 391 €---
129 269 €4 567 €2 274 €4 702 €---
139 454 €4 434 €2 140 €5 020 €---
149 643 €4 295 €2 002 €5 348 €---
159 836 €4 152 €1 859 €5 684 €---
1610 033 €4 004 €1 711 €6 029 €---
1710 233 €3 851 €1 557 €6 383 €---
1810 438 €3 692 €1 398 €6 746 €---
1910 647 €3 527 €1 233 €7 120 €---
2010 860 €3 356 €1 063 €7 504 €---
2111 077 €3 179 €886 €7 898 €---
2211 298 €2 996 €703 €8 302 €---
2311 524 €2 806 €513 €8 718 €---
2411 755 €2 610 €317 €9 145 €---
2511 990 €2 406 €113 €9 584 €---
TOTAL238 768 €147 700 €50 366 €91 068 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 068 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 565 €-6 420 €+7 985 €
2+1 565 €0 €+1 565 €
3+1 565 €0 €+1 565 €
4+1 565 €0 €+1 565 €
5+1 565 €0 €+1 565 €
6+1 565 €0 €+1 565 €
7+1 565 €0 €+1 565 €
8+1 565 €+604 €+961 €
9+1 565 €+1 138 €+427 €
10+1 565 €+1 227 €+338 €
11+1 565 €+1 317 €+248 €
12+1 565 €+1 411 €+154 €
13+1 565 €+1 506 €+59 €
14+1 565 €+1 604 €-39 €
15+1 565 €+1 705 €-140 €
16+1 565 €+1 809 €-244 €
17+1 565 €+1 915 €-350 €
18+1 565 €+2 024 €-459 €
19+1 565 €+2 136 €-571 €
20+1 565 €+2 251 €-686 €
21+1 565 €+2 369 €-804 €
22+1 565 €+2 491 €-926 €
23+1 565 €+2 615 €-1 050 €
24+1 565 €+2 743 €-1 178 €
25+1 565 €+2 875 €-1 310 €
Total+39 125 €+27 320 €+11 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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