Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleMontreuillon (58)
Surface96
Coût Total151 540
Loyer Annuel6 991
Rentabilité4.61%
Cashflow/mois-256
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 812,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Salon (total 22 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Terrasse, calme, Belle vue, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

À Montreuillon – Un havre de paix avec une vue imprenable sur la vallée !

Nichée dans un charmant hameau de Montreuillon, cette maison pleine de charme vous séduira par son environnement calme et sa magnifique vue dégagée sur la vallée, véritable invitation à la détente.

Dès l'entrée, une agréable véranda baignée de lumière vous accueille avant de découvrir une cuisine, un séjour convivial, un bureau idéal pour le télétravail ou une chambre d'appoint, ainsi qu'une salle d'eau avec WC.

À l'étage, l'espace nuit se compose de trois chambres, complétées par un grenier offrant un beau potentiel de stockage ou d'aménagement selon vos envies.

Attenant à la maison, un garage abrite la chaudière au fioul. À l'extérieur, vous profiterez d'un jardin agrémenté de plusieurs remises, parfaites pour le rangement du matériel ou le bricolage.

En sous-sol, une cave renfermant une source apporte un cachet rare et authentique à cette propriété.

Une maison idéale pour les amoureux de nature, en quête de tranquillité, de paysages préservés et d'un cadre de vie ressourçant. Que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou un projet de location saisonnière, cette propriété saura vous séduire par son emplacement privilégié et son potentiel.

Une visite s'impose pour découvrir tout le charme de ce bien et profiter de cette vue exceptionnelle !

L'assainissement n'est plus aux normes.

La maison mitoyenne est également en vente. . Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°889 656 039 - Greffe de NEVERS) Vincent DESCLOIX Entrepreneur Individuel Réf.964516

Ville : Montreuillon
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58800
Coordonnées : 47.149846, 3.785337
Total : 151 540
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 67 300
Valeur du bien : 145 300
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.64€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6991€/an
Fourchette totale : 445€ - 762€/mois
Fourchette annuelle : 5346€ - 9141€/an
Rentabilité brute :4.61%
Fourchette de rentabilité :3.53% - 6.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :850,3 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :81 629
Prix d'achat :78 000
Décote à l'achat :-3 629 (-4.4%)
Marge achat-revente :-69 911€ (-85.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,89€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 780,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 206,33
Coût de l'assurance :11 365,50
Taxe foncière : 699,07€/an
Soit par mois : 58,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 582,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-256,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec signes d'usure normale nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 96 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Rénovation de l'assainissement pour le mettre aux normes
Quantité: système complet
Raison: Assainissement non conforme - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 300(701 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation - Isolation combles:4 800
    Isolation combles: 96 m² × 50€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 000
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 000
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Revêtement sol:1 500
    Revêtement sol salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité - Mise aux normes:12 000
    Mise aux normes électrique: 96 m² × 125€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Assainissement - Mise aux normes:10 000
    Mise aux normes assainissement: 1 système: 10000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montreuillon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 991 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 540 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 390
Revenus locatifs : +6 991
Charges déductibles : -73 390
Résultat foncier Année 1 : -66 399(Déficit de 66 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 999
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 090 €/an
Revenus locatifs : +6 991
Charges déductibles : -6 090
Résultat foncier Années 2+ : 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44999.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 99173 3954 941-66 40421 400 €45 004 €45 004 €
27 1315 9624 8081 169--43 836 €
37 2735 8244 6711 449--42 387 €
47 4195 6824 5291 736--40 651 €
57 5675 5364 3822 031--38 619 €
67 7185 3844 2302 334--36 285 €
77 8735 2274 0732 645--33 640 €
88 0305 0653 9112 965--30 675 €
98 1914 8983 7443 293--27 382 €
108 3554 7253 5713 630--23 752 €
118 5224 5463 3923 976--19 776 €
128 6924 3613 2074 331---
138 8664 1703 0164 696---
149 0433 9722 8195 071---
159 2243 7682 6155 456---
169 4093 5572 4045 851---
179 5973 3392 1866 257---
189 7893 1141 9606 675---
199 9842 8811 7287 103---
2010 1842 6411 4877 544---
2110 3882 3921 2387 996---
2210 5962 1359818 461---
2310 8071 8697168 938---
2411 0241 5954419 429---
2511 2441 3111579 933---
TOTAL223 914167 34971 20656 56521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 565
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 468 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 468-6 420+7 888
2+1 4680+1 468
3+1 4680+1 468
4+1 4680+1 468
5+1 4680+1 468
6+1 4680+1 468
7+1 4680+1 468
8+1 4680+1 468
9+1 4680+1 468
10+1 4680+1 468
11+1 4680+1 468
12+1 468+1 299+169
13+1 468+1 409+59
14+1 468+1 521-53
15+1 468+1 637-169
16+1 468+1 755-287
17+1 468+1 877-409
18+1 468+2 002-534
19+1 468+2 131-663
20+1 468+2 263-795
21+1 468+2 399-931
22+1 468+2 538-1 070
23+1 468+2 681-1 213
24+1 468+2 829-1 361
25+1 468+2 980-1 512
Total+36 700+22 902+13 798
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →