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Duplex 4 pièces 88 m²

VilleFleury-sur-Orne (14)
Surface88m²
Coût Total188 050€
Loyer Annuel12 631€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 750 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 860,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 88 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial Les Notaires du Quai de la Londe vous proposent : Appartement à vendre - FLEURY SUR ORNE (14123)

CAEN SUD - Au cœur d'un corps de ferme réhabilité il y a une dizaine d'années, appartement en duplex comprenant pièce de vie avec cuisine aménagée et équipée, vaste palier avec coin bureau desservant trois chambres, salle de bains avec douche et baignoire, dressing. Bon état général. Grande Cave. Garage. Proche de toutes commodités.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude Les Notaires du Quai de la Londe - Notaires à Caen - N° SIRET : 91824998800018

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Surface : 88 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/08/2022

Ville : Fleury-sur-Orne
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14123
Coordonnées : 49.148450, -0.375398
Total : 188 050€
Prix d'acquisition : 163 750€
Travaux : 11 200€
Valeur du bien : 174 950€
Frais de notaire : 13 100€
Coût estimé : 13 100€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 11.96€/m²/mois
Fourchette : 10.26€ - 13.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1053€/mois
Loyer annuel estimé : 12631€/an
Fourchette totale : 903€ - 1227€/mois
Fourchette annuelle : 10836€ - 14723€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 256,1 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :286 536 €
Prix d'achat :163 750 €
Décote à l'achat :-122 786€ (-42.9%)
Marge achat-revente :98 486€ (34.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :943,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :54,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 998,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 982,27€
Coût de l'assurance :16 454,38€
Taxe foncière : 1 263,09€/an
Soit par mois : 105,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 052,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 103,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - travaux nécessaires pour mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 200 €(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds dans 3 chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleury-sur-Orne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 053 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 631 €/an
Calcul : 1 053 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 050 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 658 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 263 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 658 €
Revenus locatifs : +12 631 €
Charges déductibles : -19 658 €
Résultat foncier Année 1 : -7 027 €(Déficit de 7 027 €)
Imputable sur revenu global : 7 027 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 458 €/an
Revenus locatifs : +12 631 €
Charges déductibles : -8 458 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 173 €/an
Prix d'achat du bien : 163 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 438 €(65% de 163 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 870 €/an
Calcul : 106 438 € × 3,636% = 3 870 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 631 €19 664 €6 543 €-7 033 €7 033 €--
212 884 €8 293 €6 372 €4 590 €---
313 141 €8 116 €6 195 €5 025 €---
413 404 €7 933 €6 011 €5 471 €---
513 672 €7 743 €5 821 €5 929 €---
613 946 €7 546 €5 625 €6 400 €---
714 224 €7 342 €5 421 €6 882 €---
814 509 €7 131 €5 210 €7 378 €---
914 799 €6 912 €4 991 €7 887 €---
1015 095 €6 686 €4 765 €8 409 €---
1115 397 €6 451 €4 530 €8 946 €---
1215 705 €6 208 €4 287 €9 496 €---
1316 019 €5 957 €4 036 €10 062 €---
1416 339 €5 696 €3 775 €10 643 €---
1516 666 €5 426 €3 505 €11 240 €---
1617 000 €5 147 €3 225 €11 853 €---
1717 340 €4 857 €2 936 €12 483 €---
1817 686 €4 557 €2 636 €13 129 €---
1918 040 €4 246 €2 325 €13 794 €---
2018 401 €3 924 €2 003 €14 476 €---
2118 769 €3 591 €1 670 €15 178 €---
2219 144 €3 246 €1 325 €15 898 €---
2319 527 €2 888 €967 €16 639 €---
2419 918 €2 518 €597 €17 400 €---
2520 316 €2 134 €213 €18 182 €---
TOTAL404 572 €154 214 €94 982 €250 358 €7 033 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 110 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 358 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 652 €-2 110 €+4 762 €
2+2 652 €+1 377 €+1 275 €
3+2 652 €+1 508 €+1 144 €
4+2 652 €+1 641 €+1 011 €
5+2 652 €+1 779 €+873 €
6+2 652 €+1 920 €+732 €
7+2 652 €+2 065 €+587 €
8+2 652 €+2 213 €+439 €
9+2 652 €+2 366 €+286 €
10+2 652 €+2 523 €+129 €
11+2 652 €+2 684 €-32 €
12+2 652 €+2 849 €-197 €
13+2 652 €+3 019 €-367 €
14+2 652 €+3 193 €-541 €
15+2 652 €+3 372 €-720 €
16+2 652 €+3 556 €-904 €
17+2 652 €+3 745 €-1 093 €
18+2 652 €+3 939 €-1 287 €
19+2 652 €+4 138 €-1 486 €
20+2 652 €+4 343 €-1 691 €
21+2 652 €+4 553 €-1 901 €
22+2 652 €+4 770 €-2 118 €
23+2 652 €+4 992 €-2 340 €
24+2 652 €+5 220 €-2 568 €
25+2 652 €+5 455 €-2 803 €
Total+66 300 €+75 107 €+-8 807 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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