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Maison à vendre

VilleNeuvy-Saint-Sépulchre (36)
Surface118m²
Coût Total122 330€
Loyer Annuel10 791€
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 525,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur de NEUVY SAINT SEPULCHRE, jolie maison en plein centre de la ville

Elle comprend au RDC une pièce spacieuse, un salon, une cuisine avec son cellier et un WC

A l'étage, un palier desservant deux chambres lumineuses, une grande salle d'eau, un WC et un accès au grenier.

62 000 euros. 59 000 euros + Honoraires de négo. : 3 000 euros (soit 5,08% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Neuvy-Saint-Sépulchre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36230
Coordonnées : 46.599617, 1.803052
Total : 122 330€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 55 370€
Valeur du bien : 117 370€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10791€/an
Fourchette totale : 705€ - 1146€/mois
Fourchette annuelle : 8465€ - 13755€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 11.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :747,34 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 186 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :-26 186€ (-29.7%)
Marge achat-revente :-34 144€ (-38.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 641,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 431,51€
Coût de l'assurance :10 703,88€
Taxe foncière : 1 079,09€/an
Soit par mois : 89,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 731,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :167,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (118 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 27 m² (surface totale salon)
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 370 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 11500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13000€
  • Isolation:4 720€
    Isolation combles: 118 m² × 40€/m² = 4720€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres à 800€ chacune = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€
  • Salon:810€
    Peinture salon: 27 m² × 30€/m² = 810€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuvy-Saint-Sépulchre (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 791 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 106 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 330 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 984 €
Revenus locatifs : +10 791 €
Charges déductibles : -60 984 €
Résultat foncier Année 1 : -50 193 €(Déficit de 50 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 793 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 614 €/an
Revenus locatifs : +10 791 €
Charges déductibles : -5 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 177 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28792.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 791 €60 988 €4 110 €-50 197 €21 400 €28 797 €28 797 €
211 007 €5 508 €4 001 €5 498 €--23 298 €
311 227 €5 395 €3 888 €5 831 €--17 467 €
411 451 €5 279 €3 771 €6 173 €--11 294 €
511 680 €5 158 €3 651 €6 523 €--4 772 €
611 914 €5 033 €3 526 €6 881 €---
712 152 €4 903 €3 396 €7 249 €---
812 395 €4 770 €3 262 €7 626 €---
912 643 €4 631 €3 124 €8 012 €---
1012 896 €4 488 €2 981 €8 408 €---
1113 154 €4 340 €2 833 €8 814 €---
1213 417 €4 187 €2 679 €9 230 €---
1313 685 €4 028 €2 521 €9 657 €---
1413 959 €3 864 €2 357 €10 095 €---
1514 238 €3 694 €2 187 €10 544 €---
1614 523 €3 519 €2 012 €11 004 €---
1714 814 €3 337 €1 830 €11 476 €---
1815 110 €3 149 €1 642 €11 961 €---
1915 412 €2 955 €1 448 €12 457 €---
2015 720 €2 754 €1 247 €12 966 €---
2116 035 €2 546 €1 039 €13 489 €---
2216 355 €2 331 €823 €14 025 €---
2316 683 €2 108 €601 €14 575 €---
2417 016 €1 878 €370 €15 138 €---
2517 356 €1 639 €132 €15 717 €---
TOTAL345 636 €152 483 €59 432 €193 153 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 266 €-6 420 €+8 686 €
2+2 266 €0 €+2 266 €
3+2 266 €0 €+2 266 €
4+2 266 €0 €+2 266 €
5+2 266 €0 €+2 266 €
6+2 266 €+633 €+1 633 €
7+2 266 €+2 175 €+91 €
8+2 266 €+2 288 €-22 €
9+2 266 €+2 404 €-138 €
10+2 266 €+2 522 €-256 €
11+2 266 €+2 644 €-378 €
12+2 266 €+2 769 €-503 €
13+2 266 €+2 897 €-631 €
14+2 266 €+3 029 €-763 €
15+2 266 €+3 163 €-897 €
16+2 266 €+3 301 €-1 035 €
17+2 266 €+3 443 €-1 177 €
18+2 266 €+3 588 €-1 322 €
19+2 266 €+3 737 €-1 471 €
20+2 266 €+3 890 €-1 624 €
21+2 266 €+4 047 €-1 781 €
22+2 266 €+4 207 €-1 941 €
23+2 266 €+4 372 €-2 106 €
24+2 266 €+4 542 €-2 276 €
25+2 266 €+4 715 €-2 449 €
Total+56 650 €+57 946 €+-1 296 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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