Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Amand-Montrond (18)
Surface61m²
Coût Total66 392€
Loyer Annuel5 053€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 818,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 61 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, Salle de séjour, 1 Parking

A 10min à pied du centre-ville, appartement F3 au 1er étage d'un petit immeuble. Composé d'un séjour lumineux avec balcon, cuisine, 2 chambres, salle d'eau et WC séparé. Une cave et un garage fermé viennent compléter ce bien. Chauffage au gaz de ville avec radiateurs en fonte, fenêtres en double vitrage. Idéal investissement.

Ville : Saint-Amand-Montrond
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.734760, 2.508960
Total : 66 392€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 62 400€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 421€/mois
Loyer annuel estimé : 5053€/an
Fourchette totale : 316€ - 561€/mois
Fourchette annuelle : 3795€ - 6728€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :328,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :19,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 347,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 042,95€
Coût de l'assurance :5 809,30€
Taxe foncière : 505,28€/an
Soit par mois : 42,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 94,00€/mois
Soit par an : 1 128,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 421,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 483,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Le système de chauffage au gaz de ville est en bon état, mais il est recommandé de vérifier l'efficacité et de considérer une mise à niveau si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification de l'efficacité du chauffage au gaz
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et la mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Chambre en bon état (4/5) mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie, nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation pour 61 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour garantir la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(205 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (coût moyen incluant installation), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 421 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 053 €/an
Calcul : 421 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 215 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 392 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 232 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 505 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 581 €
Revenus locatifs : +5 053 €
Charges déductibles : -16 581 €
Résultat foncier Année 1 : -11 528 €(Déficit de 11 528 €)
Imputable sur revenu global : 11 528 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 081 €/an
Revenus locatifs : +5 053 €
Charges déductibles : -4 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 972 €/an
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 053 €16 583 €2 218 €-11 530 €11 530 €--
25 154 €4 024 €2 159 €1 130 €---
35 257 €3 963 €2 097 €1 294 €---
45 362 €3 900 €2 034 €1 462 €---
55 469 €3 835 €1 969 €1 635 €---
65 579 €3 767 €1 901 €1 812 €---
75 690 €3 697 €1 832 €1 993 €---
85 804 €3 625 €1 759 €2 179 €---
95 920 €3 550 €1 684 €2 370 €---
106 039 €3 473 €1 607 €2 566 €---
116 159 €3 393 €1 527 €2 767 €---
126 282 €3 310 €1 444 €2 972 €---
136 408 €3 224 €1 359 €3 184 €---
146 536 €3 136 €1 270 €3 400 €---
156 667 €3 044 €1 179 €3 623 €---
166 800 €2 950 €1 084 €3 851 €---
176 936 €2 852 €986 €4 085 €---
187 075 €2 750 €885 €4 325 €---
197 217 €2 646 €780 €4 571 €---
207 361 €2 537 €672 €4 824 €---
217 508 €2 425 €559 €5 083 €---
227 658 €2 309 €443 €5 349 €---
237 811 €2 189 €324 €5 622 €---
247 968 €2 065 €199 €5 903 €---
258 127 €1 937 €71 €6 190 €---
TOTAL161 841 €91 184 €32 043 €70 657 €11 530 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 459 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 061 €-3 459 €+4 520 €
2+1 061 €+339 €+722 €
3+1 061 €+388 €+673 €
4+1 061 €+439 €+622 €
5+1 061 €+490 €+571 €
6+1 061 €+543 €+518 €
7+1 061 €+598 €+463 €
8+1 061 €+654 €+407 €
9+1 061 €+711 €+350 €
10+1 061 €+770 €+291 €
11+1 061 €+830 €+231 €
12+1 061 €+892 €+169 €
13+1 061 €+955 €+106 €
14+1 061 €+1 020 €+41 €
15+1 061 €+1 087 €-26 €
16+1 061 €+1 155 €-94 €
17+1 061 €+1 225 €-164 €
18+1 061 €+1 297 €-236 €
19+1 061 €+1 371 €-310 €
20+1 061 €+1 447 €-386 €
21+1 061 €+1 525 €-464 €
22+1 061 €+1 605 €-544 €
23+1 061 €+1 687 €-626 €
24+1 061 €+1 771 €-710 €
25+1 061 €+1 857 €-796 €
Total+26 525 €+21 197 €+5 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →