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Vente maison 3 pièces 115 m² Gaillac (81600) - Superimmo

VilleGaillac (81)
Surface115
Coût Total200 400
Loyer Annuel12 699
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-85
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 086,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison centre ville avec balcon et garage Gaillac centre (81) – Maison de ville avec balcon, grand garage et fort potentiel d'évolution. À deux pas du centre-ville de Gaillac, découvrez cette maison de ville d'environ 115 m² habitables, idéale pour une famille, un premier achat ou un projet d'investissement. Dès l'entrée, vous apprécierez une agréable pièce de vie avec cuisine ouverte entièrement équipée, prolongée par un balcon, parfait pour profiter des beaux jours. L'espace nuit se compose, au premier étage, de deux belles chambres de 21 m² et 14 m², séparées par une salle d'eau. Au deuxième étage, laissez libre cours à vos projets grâce à 62 m² de combles aménageables. Suite parentale, chambres supplémentaires, bureau, salle de jeux ou espace détente : les possibilités sont nombreuses pour créer un intérieur à votre image. Un véritable atout en centre-ville : un garage de 55 m², offrant un vaste espace de stationnement, de stockage ou d'atelier, un bien rare sur le secteur. Quelques travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le potentiel de cette maison et d'en faire un lieu de vie chaleureux et personnalisé. Les + : ✔ Garage de 55 m², rare en centre-ville ✔ Balcon ✔ 62 m² de combles aménageables ✔ Cuisine équipée ✔ Proximité immédiate des commerces, écoles et services ✔ Navette gratuite à proximité ✔ Accès à l'autoroute Toulouse–Albi en moins de 5 minutes Une belle opportunité pour les acquéreurs en quête d'un bien évolutif, idéalement situé et offrant de beaux volumes. 📞 Pour tout renseignement ou organiser une visite, contactez Valérie Gassiot, votre conseillère en immobilier.Afficher plus

Ville : Gaillac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.898685, 1.894027
Total : 200 400
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 65 400
Valeur du bien : 190 400
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12699€/an
Fourchette totale : 828€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 9935€ - 16232€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 833,33 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 833
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :-85 833 (-40.7%)
Marge achat-revente :10 433€ (5.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :987,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 037,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 760,13
Coût de l'assurance :15 030,00
Taxe foncière : 1 269,86€/an
Soit par mois : 105,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 058,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 143,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation du sol
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale si nécessaire.
Quantité: 1 installation pour 115 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie générale si nécessaire.
Quantité: 1 installation pour 115 m²
Raison: Normes de plomberie à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 400(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 800
    Parquet flottant: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:11 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation pour 115 m² × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:11 500
    Mise aux normes plomberie: 1 installation pour 115 m² × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 699 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 627 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 898
Revenus locatifs : +12 699
Charges déductibles : -73 898
Résultat foncier Année 1 : -61 200(Déficit de 61 200 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 800
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 498 €/an
Revenus locatifs : +12 699
Charges déductibles : -8 498
Résultat foncier Années 2+ : 4 200 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39799.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 69973 9056 634-61 20621 400 €39 806 €39 806 €
212 9538 3286 4574 625--35 181 €
313 2128 1446 2735 067--30 114 €
413 4767 9556 0845 521--24 593 €
513 7457 7595 8885 987--18 606 €
614 0207 5565 6856 464--12 142 €
714 3017 3465 4756 954--5 187 €
814 5877 1305 2587 457---
914 8786 9055 0347 973---
1015 1766 6744 8038 502---
1115 4796 4344 5639 045---
1215 7896 1864 3159 603---
1316 1055 9304 05910 175---
1416 4275 6653 79410 762---
1516 7555 3913 52011 364---
1617 0915 1083 23711 983---
1717 4324 8152 94412 617---
1817 7814 5122 64113 269---
1918 1374 1992 32813 938---
2018 4993 8752 00414 624---
2118 8693 5401 66915 329---
2219 2473 1941 32316 053---
2319 6322 83696516 796---
2420 0242 46659517 558---
2520 4252 08321218 342---
TOTAL406 739207 93795 760198 80221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 802
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 667-6 420+9 087
2+2 6670+2 667
3+2 6670+2 667
4+2 6670+2 667
5+2 6670+2 667
6+2 6670+2 667
7+2 6670+2 667
8+2 667+681+1 986
9+2 667+2 392+275
10+2 667+2 551+116
11+2 667+2 714-47
12+2 667+2 881-214
13+2 667+3 052-385
14+2 667+3 229-562
15+2 667+3 409-742
16+2 667+3 595-928
17+2 667+3 785-1 118
18+2 667+3 981-1 314
19+2 667+4 181-1 514
20+2 667+4 387-1 720
21+2 667+4 599-1 932
22+2 667+4 816-2 149
23+2 667+5 039-2 372
24+2 667+5 268-2 601
25+2 667+5 502-2 835
Total+66 675+59 641+7 034
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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