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Vente maison 6 pièces 160 m² Argeliers (11120) - Superimmo

VilleArgeliers (11)
Surface160
Coût Total234 510
Loyer Annuel18 878
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+202
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 925 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SUP178142 : GRANDE MAISON DE VILLAGE 160M² AVEC COUR ET TERRASSE. Au cœur d'Argeliers, à deux pas des commerces et du Canal du Midi, grande maison de village d'environ 160m² offrant un fort potentiel avec quelques travaux de modernisation à prévoir. Au rez-de-chaussée : un séjour lumineux donnant directement sur une agréable cour de 24m² sans aucun vis-à-vis, cuisine équipée fonctionnelle, salle de bains et cellier. Au 1er étage : le coin nuit avec 3 grandes chambres dont deux bénéficiant de leur propre dressing. Au 2ème étage : une 4ème chambre récemment rénovée, un dressing supplémentaire, un bureau et un accès vers la terrasse de 9m². Beaucoup de charme, de beaux volumes et une opportunité rare pour créer une grande maison familiale au centre du village. - Mentions légales : Proposé à la vente à 148000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE en cours - Affaire suivie par Mr Michael BOWDITCH (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Argeliers - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au 09 74 53 13 81 (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)Afficher plus

Ville : Argeliers
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11120
Coordonnées : 43.312957, 2.910663
Total : 234 510
Prix d'acquisition : 148 000
Travaux : 74 670
Valeur du bien : 222 670
Frais de notaire : 11 840
Coût estimé : 11 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 9.83€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 13.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1573€/mois
Loyer annuel estimé : 18878€/an
Fourchette totale : 1160€ - 2134€/mois
Fourchette annuelle : 13917€ - 25606€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 961,54 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :313 846
Prix d'achat :148 000
Décote à l'achat :-165 846 (-52.8%)
Marge achat-revente :79 336€ (25.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 510
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 155,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,63€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 213,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 059,42
Coût de l'assurance :17 588,25
Taxe foncière : 1 887,76€/an
Soit par mois : 157,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 573,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 371,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :201,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations vieillissantes nécessitant modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, revêtement de sol, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation complète
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien de la terrasse
Quantité: 1 terrasse (9 m²)
Raison: État correct mais nécessite un entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 670(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 600
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€/fenêtre = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 56 m² × 60€/m² = 3360€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:6 000
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Terrasse:270
    Entretien terrasse: 9 m² × 30€/m² = 270€, Main d'œuvre: 30€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argeliers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 878 €/an
Calcul : 1 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 510 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 704 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 670
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 017
Revenus locatifs : +18 878
Charges déductibles : -85 017
Résultat foncier Année 1 : -66 139(Déficit de 66 139 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 739
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 347 €/an
Revenus locatifs : +18 878
Charges déductibles : -10 347
Résultat foncier Années 2+ : 8 531 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44739.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 87885 0247 763-66 14721 400 €44 747 €44 747 €
219 25510 1477 5559 108--35 638 €
319 6409 9327 3419 708--25 930 €
420 0339 7107 11910 323--15 608 €
520 4349 4816 89010 953--4 655 €
620 8429 2446 65211 599---
721 2598 9986 40712 261---
821 6848 7456 15312 940---
922 1188 4835 89113 636---
1022 5608 2115 62014 349---
1123 0127 9315 34015 081---
1223 4727 6415 05015 831---
1323 9417 3414 75016 600---
1424 4207 0314 44017 389---
1524 9096 7114 11918 198---
1625 4076 3793 78819 028---
1725 9156 0363 44519 879---
1826 4335 6823 09120 751---
1926 9625 3162 72421 646---
2027 5014 9372 34522 565---
2128 0514 5451 95323 506---
2228 6124 1401 54824 473---
2329 1843 7211 12925 464---
2429 7683 28869626 481---
2530 3632 84024827 524---
TOTAL604 655251 512112 059353 14421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 144
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 964 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 964-6 420+10 384
2+3 9640+3 964
3+3 9640+3 964
4+3 9640+3 964
5+3 9640+3 964
6+3 964+2 083+1 881
7+3 964+3 678+286
8+3 964+3 882+82
9+3 964+4 091-127
10+3 964+4 305-341
11+3 964+4 524-560
12+3 964+4 749-785
13+3 964+4 980-1 016
14+3 964+5 217-1 253
15+3 964+5 459-1 495
16+3 964+5 708-1 744
17+3 964+5 964-2 000
18+3 964+6 225-2 261
19+3 964+6 494-2 530
20+3 964+6 769-2 805
21+3 964+7 052-3 088
22+3 964+7 342-3 378
23+3 964+7 639-3 675
24+3 964+7 944-3 980
25+3 964+8 257-4 293
Total+99 100+105 943+-6 843
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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