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Appartement 2 pièces 68 m²

Bien expiré
VilleAube (57)
Surface68
Coût Total144 770
Loyer Annuel9 596
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-35
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 455,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 68 m²

APPARTEMENT // AUBE // INVESTISSEMENT LOCATIF // VENDU LOUÉ // 2 PIÈCES // 68 M² // REZ-DE-CHAUSSÉE // TERRASSE

Appartement T2 de 68 m², au rez-de-chaussée avec terrasse // VENDU LOUÉ

Il est composé d’une cuisine, d’un salon, d’une salle à manger, d’une chambre, d’un cellier, d’un placard, d’une salle d’eau, d’un WC séparé et d’une terrasse privative.

Menuiseries PVC double vitrage, volets motorisés et manuels. Chauffage individuel électrique.

Stationnement devant l’immeuble. Petite copropriété composée de 4 logements.

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif au [Coordonnées masquées], Ann MULLER (E.I) Agent Commercial RSAC 938.253.051 Barr. Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] (réf. 85002120363). Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/

Surface : 68 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/07/2025

Consommation énergie primaire : 313 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 634 € et 2 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Aube
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57580
Coordonnées : 49.022430, 6.327678
Total : 144 770
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 37 850
Valeur du bien : 136 850
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9596€/an
Fourchette totale : 656€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7877€ - 11690€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 770
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :42,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 754,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 946,85
Coût de l'assurance :12 667,38
Taxe foncière : 959,61€/an
Soit par mois : 79,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 799,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais un rafraîchissement serait bénéfique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 850(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Remplacement système:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 3000€/m² = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aube. Les prix incluent la main d'œuvre et sont adaptés à la région. Les estimations sont basées sur des prix moyens pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 596 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 770 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 090
Revenus locatifs : +9 596
Charges déductibles : -44 090
Résultat foncier Année 1 : -34 493(Déficit de 34 493 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 093
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 240 €/an
Revenus locatifs : +9 596
Charges déductibles : -6 240
Résultat foncier Années 2+ : 3 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13093.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 59644 0944 778-34 49821 400 €13 098 €13 098 €
29 7886 1164 6503 672--9 426 €
39 9845 9844 5184 000--5 427 €
410 1835 8474 3814 336--1 091 €
510 3875 7064 2404 681---
610 5955 5604 0945 035---
710 8075 4093 9435 398---
811 0235 2533 7865 770---
911 2435 0913 6256 152---
1011 4684 9243 4586 544---
1111 6984 7513 2856 946---
1211 9324 5733 1077 359---
1312 1704 3882 9227 782---
1412 4144 1982 7318 216---
1512 6624 0002 5348 662---
1612 9153 7962 3309 119---
1713 1733 5852 1199 588---
1813 4373 3671 90110 070---
1913 7063 1421 67510 564---
2013 9802 9091 44211 071---
2114 2592 6681 20111 592---
2214 5452 41895212 126---
2314 8352 16169412 675---
2415 1321 89442813 238---
2515 4351 61915313 816---
TOTAL307 367143 45568 947163 91221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 912
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 015-6 420+8 435
2+2 0150+2 015
3+2 0150+2 015
4+2 0150+2 015
5+2 015+1 077+938
6+2 015+1 510+505
7+2 015+1 619+396
8+2 015+1 731+284
9+2 015+1 846+169
10+2 015+1 963+52
11+2 015+2 084-69
12+2 015+2 208-193
13+2 015+2 335-320
14+2 015+2 465-450
15+2 015+2 599-584
16+2 015+2 736-721
17+2 015+2 876-861
18+2 015+3 021-1 006
19+2 015+3 169-1 154
20+2 015+3 321-1 306
21+2 015+3 478-1 463
22+2 015+3 638-1 623
23+2 015+3 802-1 787
24+2 015+3 971-1 956
25+2 015+4 145-2 130
Total+50 375+49 174+1 201
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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