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Appartement 2 pièces 68 m²

Bien expiré
VilleAube (57)
Surface68m²
Coût Total144 770€
Loyer Annuel9 596€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 455,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 68 m²

APPARTEMENT // AUBE // INVESTISSEMENT LOCATIF // VENDU LOUÉ // 2 PIÈCES // 68 M² // REZ-DE-CHAUSSÉE // TERRASSE

Appartement T2 de 68 m², au rez-de-chaussée avec terrasse // VENDU LOUÉ

Il est composé d’une cuisine, d’un salon, d’une salle à manger, d’une chambre, d’un cellier, d’un placard, d’une salle d’eau, d’un WC séparé et d’une terrasse privative.

Menuiseries PVC double vitrage, volets motorisés et manuels. Chauffage individuel électrique.

Stationnement devant l’immeuble. Petite copropriété composée de 4 logements.

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif au [Coordonnées masquées], Ann MULLER (E.I) Agent Commercial RSAC 938.253.051 Barr. Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] (réf. 85002120363). Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/

Surface : 68 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/07/2025

Consommation énergie primaire : 313 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 634 € et 2 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Aube
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57580
Coordonnées : 49.022430, 6.327678
Total : 144 770€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 37 850€
Valeur du bien : 136 850€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9596€/an
Fourchette totale : 656€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7877€ - 11690€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :42,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 754,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 946,85€
Coût de l'assurance :12 667,38€
Taxe foncière : 959,61€/an
Soit par mois : 79,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 799,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais un rafraîchissement serait bénéfique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 850 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Remplacement système:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 3000€/m² = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aube. Les prix incluent la main d'œuvre et sont adaptés à la région. Les estimations sont basées sur des prix moyens pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 596 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 770 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 090 €
Revenus locatifs : +9 596 €
Charges déductibles : -44 090 €
Résultat foncier Année 1 : -34 493 €(Déficit de 34 493 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 093 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 240 €/an
Revenus locatifs : +9 596 €
Charges déductibles : -6 240 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13093.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 596 €44 094 €4 778 €-34 498 €21 400 €13 098 €13 098 €
29 788 €6 116 €4 650 €3 672 €--9 426 €
39 984 €5 984 €4 518 €4 000 €--5 427 €
410 183 €5 847 €4 381 €4 336 €--1 091 €
510 387 €5 706 €4 240 €4 681 €---
610 595 €5 560 €4 094 €5 035 €---
710 807 €5 409 €3 943 €5 398 €---
811 023 €5 253 €3 786 €5 770 €---
911 243 €5 091 €3 625 €6 152 €---
1011 468 €4 924 €3 458 €6 544 €---
1111 698 €4 751 €3 285 €6 946 €---
1211 932 €4 573 €3 107 €7 359 €---
1312 170 €4 388 €2 922 €7 782 €---
1412 414 €4 198 €2 731 €8 216 €---
1512 662 €4 000 €2 534 €8 662 €---
1612 915 €3 796 €2 330 €9 119 €---
1713 173 €3 585 €2 119 €9 588 €---
1813 437 €3 367 €1 901 €10 070 €---
1913 706 €3 142 €1 675 €10 564 €---
2013 980 €2 909 €1 442 €11 071 €---
2114 259 €2 668 €1 201 €11 592 €---
2214 545 €2 418 €952 €12 126 €---
2314 835 €2 161 €694 €12 675 €---
2415 132 €1 894 €428 €13 238 €---
2515 435 €1 619 €153 €13 816 €---
TOTAL307 367 €143 455 €68 947 €163 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 015 €-6 420 €+8 435 €
2+2 015 €0 €+2 015 €
3+2 015 €0 €+2 015 €
4+2 015 €0 €+2 015 €
5+2 015 €+1 077 €+938 €
6+2 015 €+1 510 €+505 €
7+2 015 €+1 619 €+396 €
8+2 015 €+1 731 €+284 €
9+2 015 €+1 846 €+169 €
10+2 015 €+1 963 €+52 €
11+2 015 €+2 084 €-69 €
12+2 015 €+2 208 €-193 €
13+2 015 €+2 335 €-320 €
14+2 015 €+2 465 €-450 €
15+2 015 €+2 599 €-584 €
16+2 015 €+2 736 €-721 €
17+2 015 €+2 876 €-861 €
18+2 015 €+3 021 €-1 006 €
19+2 015 €+3 169 €-1 154 €
20+2 015 €+3 321 €-1 306 €
21+2 015 €+3 478 €-1 463 €
22+2 015 €+3 638 €-1 623 €
23+2 015 €+3 802 €-1 787 €
24+2 015 €+3 971 €-1 956 €
25+2 015 €+4 145 €-2 130 €
Total+50 375 €+49 174 €+1 201 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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