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Achat : Maison Molières (82220)

Bien expiré
VilleMolières (82)
Surface230m²
Coût Total244 900€
Loyer Annuel22 928€
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+455€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 739,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 230 m², 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Cave, 1 garage

This large house is perfect for a family or a bed and breakfast project, with it is 230m2 of living space. In the center of the village of Molières, this property is close to shops and schools. The house consists of: On the ground floor, an entrance (22m2), an office (9.3m2), a living room (46m2), a dining room (19.3m2) and a fitted kitchen (14.6m2) with access to a garden terrace. Upstairs, a long corridor leads to 4 bedrooms, two of which have dressing rooms, a room to finish renovating and which can make a 5th bedroom, a toilet and a bathroom. The house offers plenty of storage with several cupboards in the living rooms and bedrooms. The frames are made of Pvc and double and single glazed wood. The garden terrace is divided into several areas, covered terrace, workshop (17m2), barbecue. In the basement of the workshop a garage of 28m2. The heating is electric with accumulators and convectors in some rooms. The house is connected to the mains drainage.

Ville : Molières
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82220
Coordonnées : 44.193000, 1.393000
Total : 244 900€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 61 300€
Valeur du bien : 231 300€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 10.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1911€/mois
Loyer annuel estimé : 22928€/an
Fourchette totale : 1549€ - 2357€/mois
Fourchette annuelle : 18587€ - 28284€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 11.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 194,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :69,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 264,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 519,46€
Coût de l'assurance :20 816,50€
Taxe foncière : 2 292,81€/an
Soit par mois : 191,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 910,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 455,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :455,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité.
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique pour 230 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison.
Quantité: 230 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 300 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:9 200€
    Isolation toiture/combles: 230 m² × 40€/m² = 9200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation des 4 chambres: 80 m² × 100€/m² = 8000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:4 600€
    Mise aux normes plomberie: 230 m² × 20€/m² = 4600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Molières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 928 €/an
Calcul : 1 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 900 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 833 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 293 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 306 €
Revenus locatifs : +22 928 €
Charges déductibles : -72 306 €
Résultat foncier Année 1 : -49 378 €(Déficit de 49 378 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 978 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 006 €/an
Revenus locatifs : +22 928 €
Charges déductibles : -11 006 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27977.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 928 €72 313 €7 888 €-49 385 €21 400 €27 985 €27 985 €
223 387 €10 800 €7 675 €12 587 €--15 399 €
323 854 €10 580 €7 454 €13 275 €--2 124 €
424 331 €10 352 €7 226 €13 980 €---
524 818 €10 117 €6 991 €14 702 €---
625 314 €9 873 €6 748 €15 441 €---
725 821 €9 622 €6 497 €16 198 €---
826 337 €9 363 €6 237 €16 974 €---
926 864 €9 095 €5 969 €17 769 €---
1027 401 €8 818 €5 692 €18 583 €---
1127 949 €8 532 €5 406 €19 417 €---
1228 508 €8 236 €5 111 €20 272 €---
1329 078 €7 931 €4 806 €21 147 €---
1429 660 €7 616 €4 490 €22 044 €---
1530 253 €7 290 €4 164 €22 963 €---
1630 858 €6 953 €3 828 €23 905 €---
1731 475 €6 605 €3 480 €24 870 €---
1832 105 €6 246 €3 121 €25 859 €---
1932 747 €5 875 €2 750 €26 872 €---
2033 402 €5 492 €2 366 €27 910 €---
2134 070 €5 095 €1 970 €28 975 €---
2234 751 €4 686 €1 561 €30 065 €---
2335 446 €4 263 €1 138 €31 183 €---
2436 155 €3 827 €701 €32 329 €---
2536 878 €3 375 €250 €33 503 €---
TOTAL734 394 €252 956 €113 519 €481 438 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 481 438 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 928 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 815 €-6 420 €+11 235 €
2+4 815 €0 €+4 815 €
3+4 815 €0 €+4 815 €
4+4 815 €+3 557 €+1 258 €
5+4 815 €+4 410 €+405 €
6+4 815 €+4 632 €+183 €
7+4 815 €+4 860 €-45 €
8+4 815 €+5 092 €-277 €
9+4 815 €+5 331 €-516 €
10+4 815 €+5 575 €-760 €
11+4 815 €+5 825 €-1 010 €
12+4 815 €+6 082 €-1 267 €
13+4 815 €+6 344 €-1 529 €
14+4 815 €+6 613 €-1 798 €
15+4 815 €+6 889 €-2 074 €
16+4 815 €+7 172 €-2 357 €
17+4 815 €+7 461 €-2 646 €
18+4 815 €+7 758 €-2 943 €
19+4 815 €+8 062 €-3 247 €
20+4 815 €+8 373 €-3 558 €
21+4 815 €+8 692 €-3 877 €
22+4 815 €+9 020 €-4 205 €
23+4 815 €+9 355 €-4 540 €
24+4 815 €+9 699 €-4 884 €
25+4 815 €+10 051 €-5 236 €
Total+120 375 €+144 431 €+-24 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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