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Maison à vendre

VilleOucques (41)
Surface177m²
Coût Total203 976€
Loyer Annuel15 576€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 700 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 755,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, 3 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

INVESTISSEUR, MUTATION PROFESSIONNELLE, RESIDENCE SECONDAIRE ? Ce bien peut correspondre à tous vos projets. Vous rêvez d'une maison au coeur des commodités, avec une grande dépendance et un jardin à l'abri des regards ? Cette maison de ville n'attend que vous ! Elle vous offre de beaux volumes et se compose, de plain pied : d'une grande pièce de vie plein sud, d'une cuisine à l'ancienne où tout le monde se retrouve, un wc. La cuisine vous permet d'accéder à un ancien fournil réhabilité en une grande pièce à utiliser comme salle de jeux ou à finir d'aménager en studio. Au premier étage, 1 chambre avec salle de bain et wc, 1 seconde chambre avec salle d'eau et wc indépendant, 1 mezzanine pour un coin repos ou lecture pour les enfants. Juste en dessous, un placard/penderie. Au 2e étage, 1 troisième chambre avec une salle d'eau et wc. Un grand garage en L avec mezzanine pour y garer une voiture, les portes sont automatisées. A la sortie du garage.. un jardin entièrement clos de murs sur les deux côtés. 1 appentis pour s'abriter du soleil et prendre ses repas à l'extérieur. Un puits ancien lui donne une note de nostalgie du passé. La maison a été rénovée. Il reste des travaux de finition à prévoir. Elle est équipée de 2 pompes à chaleur, d'un chauffe-eau solaire thermodynamique, de panneaux solaires avec revente d'énergie jusqu'à 1000 euros par an. Vous voulez découvrir ce bien atypique avec le charme de l'ancien ? Contactez-moi : Patricia COSTIL, Tél. : , Email :

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 133 700 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Patricia COSTIL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BLOIS sous le numéro 413384025

Ville : Oucques
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41290
Coordonnées : 47.822812, 1.294082
Total : 203 976€
Prix d'acquisition : 133 700€
Travaux : 59 580€
Valeur du bien : 193 280€
Frais de notaire : 10 696€
Coût estimé : 10 696€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1298€/mois
Loyer annuel estimé : 15576€/an
Fourchette totale : 1042€ - 1616€/mois
Fourchette annuelle : 12509€ - 19394€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 397,5 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 358 €
Prix d'achat :133 700 €
Décote à l'achat :-113 658€ (-45.9%)
Marge achat-revente :43 382€ (17.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 976€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :74,79€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 090,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 731,10€
Coût de l'assurance :22 437,36€
Taxe foncière : 1 557,56€/an
Soit par mois : 129,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 297,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 220,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour des pompes à chaleur existantes si nécessaire
Quantité: 2 systèmes
Raison: DPE D - Maison - Assurer un fonctionnement optimal des systèmes de chauffage
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux équipements et aménagement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et usés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés et décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'espace sous les combles
Quantité: espace sous combles (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 580 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 080€
    Isolation combles: 177 m² × 40€/m² = 7080€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 2 systèmes × 12000€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:750€
    Peinture murs et plafonds sous combles: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Oucques (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 830€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Autres pièces - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 298 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 576 €/an
Calcul : 1 298 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 976 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 558 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 983 €
Revenus locatifs : +15 576 €
Charges déductibles : -68 983 €
Résultat foncier Année 1 : -53 408 €(Déficit de 53 408 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 008 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 403 €/an
Revenus locatifs : +15 576 €
Charges déductibles : -9 403 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 172 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32007.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 905 €(65% de 133 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 160 €/an
Calcul : 86 905 € × 3,636% = 3 160 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 576 €68 990 €6 955 €-53 414 €21 400 €32 014 €32 014 €
215 887 €9 227 €6 772 €6 661 €--25 354 €
316 205 €9 037 €6 582 €7 168 €--18 186 €
416 529 €8 840 €6 385 €7 689 €--10 497 €
516 859 €8 637 €6 182 €8 223 €--2 274 €
617 197 €8 426 €5 971 €8 770 €---
717 541 €8 208 €5 753 €9 332 €---
817 891 €7 983 €5 528 €9 909 €---
918 249 €7 749 €5 294 €10 500 €---
1018 614 €7 508 €5 053 €11 107 €---
1118 987 €7 258 €4 803 €11 729 €---
1219 366 €6 999 €4 544 €12 368 €---
1319 754 €6 731 €4 276 €13 023 €---
1420 149 €6 453 €3 998 €13 695 €---
1520 552 €6 166 €3 711 €14 385 €---
1620 963 €5 869 €3 414 €15 093 €---
1721 382 €5 562 €3 107 €15 820 €---
1821 810 €5 243 €2 788 €16 566 €---
1922 246 €4 914 €2 459 €17 332 €---
2022 691 €4 573 €2 118 €18 118 €---
2123 144 €4 220 €1 765 €18 925 €---
2223 607 €3 854 €1 399 €19 753 €---
2324 079 €3 476 €1 021 €20 603 €---
2424 561 €3 085 €630 €21 476 €---
2525 052 €2 680 €225 €22 373 €---
TOTAL498 890 €221 687 €100 731 €277 202 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 271 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 271 €-6 420 €+9 691 €
2+3 271 €0 €+3 271 €
3+3 271 €0 €+3 271 €
4+3 271 €0 €+3 271 €
5+3 271 €0 €+3 271 €
6+3 271 €+1 949 €+1 322 €
7+3 271 €+2 800 €+471 €
8+3 271 €+2 973 €+298 €
9+3 271 €+3 150 €+121 €
10+3 271 €+3 332 €-61 €
11+3 271 €+3 519 €-248 €
12+3 271 €+3 710 €-439 €
13+3 271 €+3 907 €-636 €
14+3 271 €+4 109 €-838 €
15+3 271 €+4 316 €-1 045 €
16+3 271 €+4 528 €-1 257 €
17+3 271 €+4 746 €-1 475 €
18+3 271 €+4 970 €-1 699 €
19+3 271 €+5 200 €-1 929 €
20+3 271 €+5 435 €-2 164 €
21+3 271 €+5 677 €-2 406 €
22+3 271 €+5 926 €-2 655 €
23+3 271 €+6 181 €-2 910 €
24+3 271 €+6 443 €-3 172 €
25+3 271 €+6 712 €-3 441 €
Total+81 775 €+83 161 €+-1 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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