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Achat maison traditionnelle

Bien expiré
VilleChuelles (45)
Surface245m²
Coût Total271 800€
Loyer Annuel23 755€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+365€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 642,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AU CALME, SOURCE DE REPOS, GRANDE MAISON AVEC APPARTEMENT A L'ETAGE ET 2 GARAGES COMPRENANT SAS, ENTREE, SALON/SEJOUR 53m2 AVEC CHEMINEE, CUISINE AMENAGEE, CELLIER, 2 CHAMBRES, SALLE DE BAINS, WC A L'ETAGE ACCESSIBLE PAR LE GARAGE, APPARTEMENT MANSARDE F3 AMENAGE AVEC CUISINE, 2 PIECES TRAVERSANTES, CHAMBRE AVEC SALLE D'EAU/WC. A L'EXTERIEUR TERRAIN DE 2138M2 AVEC 2 GARAGES DONT UN DE 39M2, PARKINGS, TERRASSE, REMISE. A 9KM DE CHATEAURENARD ET COURTENAY (A6), 19KM DE FERRIERES, 20KM DE MONTARGIS (GARE, A77). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Chuelles
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45220
Coordonnées : 47.973250, 2.992420
Total : 271 800€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 101 700€
Valeur du bien : 259 200€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1980€/mois
Loyer annuel estimé : 23755€/an
Fourchette totale : 1555€ - 2521€/mois
Fourchette annuelle : 18655€ - 30250€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 337,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :79,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 416,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 445,02€
Coût de l'assurance :23 782,50€
Taxe foncière : 2 375,53€/an
Soit par mois : 197,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 979,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 614,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :364,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 335 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 700 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:10 300€
    Isolation combles: 245 m² × 40€/m² = 9 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:40 500€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 1 300€ = 39 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12 000€ = 12 000€ (inclut baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:14 500€
    Rénovation chambres: 80 m² × 80€/m² = 6 400€, Peinture murs: 80 m² × 30€/m² = 2 400€, Électricité: 1 500€, Parquet flottant: 80 m² × 40€/m² = 3 200€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine - Rénovation complète:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15 000€ = 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 400€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:900€
    Peinture autres pièces: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 66 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 755 €/an
Calcul : 1 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 800 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 951 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 376 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 989 €
Revenus locatifs : +23 755 €
Charges déductibles : -113 989 €
Résultat foncier Année 1 : -90 233 €(Déficit de 90 233 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 833 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 289 €/an
Revenus locatifs : +23 755 €
Charges déductibles : -12 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 467 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68833.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 755 €113 997 €8 970 €-90 242 €21 400 €68 842 €68 842 €
224 230 €12 057 €8 730 €12 173 €--56 669 €
324 715 €11 809 €8 482 €12 906 €--43 763 €
425 209 €11 552 €8 225 €13 657 €--30 106 €
525 713 €11 287 €7 960 €14 427 €--15 679 €
626 228 €11 012 €7 686 €15 215 €--464 €
726 752 €10 729 €7 402 €16 024 €---
827 287 €10 435 €7 109 €16 852 €---
927 833 €10 132 €6 805 €17 701 €---
1028 390 €9 819 €6 492 €18 571 €---
1128 958 €9 495 €6 168 €19 463 €---
1229 537 €9 159 €5 833 €20 377 €---
1330 127 €8 813 €5 486 €21 315 €---
1430 730 €8 455 €5 128 €22 275 €---
1531 345 €8 084 €4 757 €23 260 €---
1631 971 €7 701 €4 374 €24 270 €---
1732 611 €7 305 €3 978 €25 306 €---
1833 263 €6 896 €3 569 €26 367 €---
1933 928 €6 472 €3 146 €27 456 €---
2034 607 €6 035 €2 708 €28 572 €---
2135 299 €5 582 €2 255 €29 717 €---
2236 005 €5 114 €1 788 €30 891 €---
2336 725 €4 631 €1 304 €32 094 €---
2437 460 €4 131 €804 €33 329 €---
2538 209 €3 613 €287 €34 595 €---
TOTAL760 888 €314 316 €129 445 €446 573 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 573 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 989 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 989 €-6 420 €+11 409 €
2+4 989 €0 €+4 989 €
3+4 989 €0 €+4 989 €
4+4 989 €0 €+4 989 €
5+4 989 €0 €+4 989 €
6+4 989 €0 €+4 989 €
7+4 989 €+4 668 €+321 €
8+4 989 €+5 056 €-67 €
9+4 989 €+5 310 €-321 €
10+4 989 €+5 571 €-582 €
11+4 989 €+5 839 €-850 €
12+4 989 €+6 113 €-1 124 €
13+4 989 €+6 394 €-1 405 €
14+4 989 €+6 683 €-1 694 €
15+4 989 €+6 978 €-1 989 €
16+4 989 €+7 281 €-2 292 €
17+4 989 €+7 592 €-2 603 €
18+4 989 €+7 910 €-2 921 €
19+4 989 €+8 237 €-3 248 €
20+4 989 €+8 572 €-3 583 €
21+4 989 €+8 915 €-3 926 €
22+4 989 €+9 267 €-4 278 €
23+4 989 €+9 628 €-4 639 €
24+4 989 €+9 999 €-5 010 €
25+4 989 €+10 379 €-5 390 €
Total+124 725 €+133 972 €+-9 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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