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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAndon (06)
Surface22.8m²
Coût Total72 500€
Loyer Annuel3 024€
Rentabilité4.17%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 22.8 m²
Prix au m² : 1 535,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, calme, Belle vue, Exposition est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Au cœur de la station de l'Audibergue, sur la commune d'Andon, découvrez ce 2 pièces situé au 2 € étage d'une petite copropriété.

Idéal pied-à-terre à la montagne, cet appartement à rafraîchir se compose d'une entrée, d'un séjour avec espace cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle de bains avec WC.

Vous bénéficierez également d'une cave, d'un local à skis et d'un emplacement de parking.

À proximité immédiate des pistes et des activités de pleine nature, ce bien offre un beau potentiel dans un environnement calme et authentique.

Petit prix, faibles charges.

À visiter sans tarder !

Ville : Andon
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06750
Coordonnées : 43.773206, 6.826340
Total : 72 500€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 69 700€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 22.8m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 16.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 252€/mois
Loyer annuel estimé : 3024€/an
Fourchette totale : 167€ - 380€/mois
Fourchette annuelle : 2006€ - 4557€/an
Rentabilité brute :4.17%
Fourchette de rentabilité :2.77% - 6.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 435,48 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :32 729 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :+2 271€ (+6.9%)
Marge achat-revente :-39 771€ (-121.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :354,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 375,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 721,21€
Coût de l'assurance :6 343,75€
Taxe foncière : 302,35€/an
Soit par mois : 25,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 251,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 400,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, réfection du carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine usés, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture des murs
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire
Quantité: 1 appartement
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(1 522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (inclut baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:11 500€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 500€, Peinture des murs: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant 22 m²: 60€/m² × 22 = 1320€, Peinture murs 22 m²: 30€/m² × 22 = 660€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs salon 10 m²: 30€/m² × 10 = 300€, Rafraîchissement sol: 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:3 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 2000€, Vérification prises: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:3 500€
    Mise aux normes plomberie: 2000€, Vérification évacuations: 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 024 €/an
Calcul : 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 254 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 302 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 596 €
Revenus locatifs : +3 024 €
Charges déductibles : -37 596 €
Résultat foncier Année 1 : -34 573 €(Déficit de 34 573 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 23 873 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 896 €/an
Revenus locatifs : +3 024 €
Charges déductibles : -2 896 €
Résultat foncier Années 2+ : 127 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 23872.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 024 €37 598 €2 342 €-34 575 €10 700 €23 875 €23 875 €
23 084 €2 835 €2 279 €249 €--23 626 €
33 146 €2 770 €2 214 €376 €--23 250 €
43 209 €2 702 €2 146 €506 €--22 744 €
53 273 €2 632 €2 076 €640 €--22 104 €
63 338 €2 560 €2 004 €778 €--21 326 €
73 405 €2 486 €1 930 €919 €--20 406 €
83 473 €2 409 €1 853 €1 064 €--19 342 €
93 543 €2 329 €1 773 €1 213 €--18 129 €
103 613 €2 247 €1 691 €1 366 €--16 763 €
113 686 €2 162 €1 606 €1 523 €--15 239 €
123 759 €2 074 €1 518 €1 685 €---
133 835 €1 984 €1 428 €1 851 €---
143 911 €1 890 €1 334 €2 021 €---
153 989 €1 793 €1 237 €2 196 €---
164 069 €1 693 €1 137 €2 376 €---
174 151 €1 590 €1 034 €2 560 €---
184 234 €1 483 €927 €2 750 €---
194 318 €1 373 €817 €2 945 €---
204 405 €1 259 €703 €3 145 €---
214 493 €1 142 €585 €3 351 €---
224 583 €1 020 €464 €3 563 €---
234 674 €894 €338 €3 780 €---
244 768 €765 €208 €4 003 €---
254 863 €630 €74 €4 233 €---
TOTAL96 844 €82 324 €33 721 €14 520 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 14 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 024 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +635 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+635 €-3 210 €+3 845 €
2+635 €0 €+635 €
3+635 €0 €+635 €
4+635 €0 €+635 €
5+635 €0 €+635 €
6+635 €0 €+635 €
7+635 €0 €+635 €
8+635 €0 €+635 €
9+635 €0 €+635 €
10+635 €0 €+635 €
11+635 €0 €+635 €
12+635 €+505 €+130 €
13+635 €+555 €+80 €
14+635 €+606 €+29 €
15+635 €+659 €-24 €
16+635 €+713 €-78 €
17+635 €+768 €-133 €
18+635 €+825 €-190 €
19+635 €+884 €-249 €
20+635 €+944 €-309 €
21+635 €+1 005 €-370 €
22+635 €+1 069 €-434 €
23+635 €+1 134 €-499 €
24+635 €+1 201 €-566 €
25+635 €+1 270 €-635 €
Total+15 875 €+8 928 €+6 947 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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