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maison vente 5 pieces maillezais 190m2

Bien expiré
VilleMaillezais (85)
Surface190m²
Coût Total256 856€
Loyer Annuel17 390€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 700 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 977,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de Village Rénovée avec Garage à Maillezais

Située dans le charmant village de Maillezais, cette maison de village rénovée offre un espace de vie spacieux et lumineux sur deux étages, parfait pour accueillir une famille ou des amateurs d'authenticité. D'une surface totale de 190m², cette propriété propose 3 belles chambres, 2 salles de bains, 2 toilettes, une cuisine fonctionnelle et un salon confortable. Chaque espace a été pensé pour offrir confort et praticité au quotidien. Le garage attenant permet un stationnement sécurisé pour votre véhicule, offrant ainsi une commodité précieuse dans ce village pittoresque.

La maison a été entièrement rénovée, offrant un cadre de vie moderne tout en préservant le charme des maisons de village traditionnelles. L'ensemble de la propriété a été rénové avec des matériaux de qualité, assurant ainsi une atmosphère chaleureuse et accueillante.

Maillezais, avec ses ruelles paisibles et son ambiance conviviale, est l'endroit idéal pour les amoureux de la nature et de la tranquillité. Vous pourrez profiter des paysages environnants, des balades en famille et de la quiétude de la campagne.

Cette maison de village constitue une opportunité rare sur le marché, offrant un cadre de vie confortable, authentique et plein de caractère. Ne manquez pas cette occasion unique de devenir propriétaire d'une propriété pleine de charme à Maillezais. Une visite s'impose pour apprécier pleinement tout le potentiel de cette belle demeure !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 1 et classe CLIMAT D indice 1. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Cristina Borta mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 989991104, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Maillezais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Total : 256 856€
Prix d'acquisition : 185 700€
Travaux : 56 300€
Valeur du bien : 242 000€
Frais de notaire : 14 856€
Coût estimé : 14 856€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1449€/mois
Loyer annuel estimé : 17390€/an
Fourchette totale : 1137€ - 1847€/mois
Fourchette annuelle : 13646€ - 22163€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 497,37 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :284 500 €
Prix d'achat :185 700 €
Décote à l'achat :-98 800€ (-34.7%)
Marge achat-revente :27 644€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 856€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 272,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 347,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 788,20€
Coût de l'assurance :22 474,90€
Taxe foncière : 1 739,03€/an
Soit par mois : 144,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 449,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 491,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 1 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Parquet en bon état, entretien recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 300 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 300€
    Isolation toiture: 190 m² × 70€/m² = 13300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Entretien parquet: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maillezais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 390 €/an
Calcul : 1 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 856 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 899 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 560 €
Revenus locatifs : +17 390 €
Charges déductibles : -67 560 €
Résultat foncier Année 1 : -50 170 €(Déficit de 50 170 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 770 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 260 €/an
Revenus locatifs : +17 390 €
Charges déductibles : -11 260 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 130 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28769.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 705 €(65% de 185 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 389 €/an
Calcul : 120 705 € × 3,636% = 4 389 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 390 €67 568 €8 630 €-50 178 €21 400 €28 778 €28 778 €
217 738 €11 039 €8 401 €6 699 €--22 079 €
318 093 €10 802 €8 164 €7 291 €--14 788 €
418 455 €10 557 €7 919 €7 898 €--6 890 €
518 824 €10 303 €7 665 €8 521 €---
619 200 €10 041 €7 403 €9 160 €---
719 584 €9 769 €7 131 €9 815 €---
819 976 €9 488 €6 850 €10 488 €---
920 376 €9 198 €6 560 €11 178 €---
1020 783 €8 897 €6 259 €11 886 €---
1121 199 €8 586 €5 948 €12 613 €---
1221 623 €8 264 €5 626 €13 359 €---
1322 055 €7 931 €5 293 €14 124 €---
1422 496 €7 587 €4 949 €14 910 €---
1522 946 €7 230 €4 592 €15 716 €---
1623 405 €6 862 €4 224 €16 543 €---
1723 873 €6 481 €3 842 €17 393 €---
1824 351 €6 086 €3 448 €18 265 €---
1924 838 €5 678 €3 040 €19 160 €---
2025 334 €5 256 €2 618 €20 079 €---
2125 841 €4 819 €2 181 €21 022 €---
2226 358 €4 367 €1 729 €21 991 €---
2326 885 €3 899 €1 261 €22 986 €---
2427 423 €3 416 €778 €24 007 €---
2527 971 €2 915 €277 €25 056 €---
TOTAL557 018 €247 039 €124 788 €309 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 390 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 652 €-6 420 €+10 072 €
2+3 652 €0 €+3 652 €
3+3 652 €0 €+3 652 €
4+3 652 €0 €+3 652 €
5+3 652 €+489 €+3 163 €
6+3 652 €+2 748 €+904 €
7+3 652 €+2 945 €+707 €
8+3 652 €+3 146 €+506 €
9+3 652 €+3 353 €+299 €
10+3 652 €+3 566 €+86 €
11+3 652 €+3 784 €-132 €
12+3 652 €+4 008 €-356 €
13+3 652 €+4 237 €-585 €
14+3 652 €+4 473 €-821 €
15+3 652 €+4 715 €-1 063 €
16+3 652 €+4 963 €-1 311 €
17+3 652 €+5 218 €-1 566 €
18+3 652 €+5 479 €-1 827 €
19+3 652 €+5 748 €-2 096 €
20+3 652 €+6 024 €-2 372 €
21+3 652 €+6 307 €-2 655 €
22+3 652 €+6 597 €-2 945 €
23+3 652 €+6 896 €-3 244 €
24+3 652 €+7 202 €-3 550 €
25+3 652 €+7 517 €-3 865 €
Total+91 300 €+92 994 €+-1 694 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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