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Appartement 4 pièces 68 m²

Bien expiré
VilleMorsang-sur-Orge (91)
Surface68m²
Coût Total182 720€
Loyer Annuel12 131€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 455,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 68 m²

Appartement 4 pièces proche Parc du Château Morsang-sur-Orge

À deux pas du RER C Savigny-sur-Orge et du Tram T12, découvrez cet appartement lumineux de 68 m² dans une résidence fermée et sécurisée avec espaces verts et gardien.

Il comprend : entrée, séjour/salle à manger donnant sur balcon (possibilité 3 chambres), cuisine aménagée et équipée, cellier, dégagement, deux chambres, dressing, salle de bains et WC séparés.

Une cave et une place de stationnement complètent ce bien.

Double vitrage, volets électriques et vue agréable sur le jardin de la résidence.

Ravalement voté et payé !

Surface : 68 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 450 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/07/2025

Consommation énergie primaire : 200 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 194 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Morsang-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91390
Coordonnées : 48.666350, 2.345669
Total : 182 720€
Prix d'acquisition : 167 000€
Travaux : 2 360€
Valeur du bien : 169 360€
Frais de notaire : 13 360€
Coût estimé : 13 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 12.43€ - 17.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1011€/mois
Loyer annuel estimé : 12131€/an
Fourchette totale : 845€ - 1209€/mois
Fourchette annuelle : 10142€ - 14510€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 230,77 €/m²
Basé sur :245 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 692 €
Prix d'achat :167 000 €
Décote à l'achat :+15 308€ (+10.1%)
Marge achat-revente :-31 028€ (-20.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 968,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 701,82€
Coût de l'assurance :15 988,00€
Taxe foncière : 1 213,11€/an
Soit par mois : 101,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 010,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, mais un rafraîchissement pourrait être bénéfique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel.
Quantité: N/A
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, mais un rafraîchissement pourrait être bénéfique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 360 €(35 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:0€
    Aucune action nécessaire car pas de travaux identifiés.
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morsang-sur-Orge (Île-de-France). Main d'œuvre incluse. La salle de bain n'a pas été chiffrée car aucune action n'est nécessaire. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 131 €/an
Calcul : 1 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 213 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 528 €
Revenus locatifs : +12 131 €
Charges déductibles : -10 528 €
Résultat foncier Année 1 : 1 603 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 168 €/an
Revenus locatifs : +12 131 €
Charges déductibles : -8 168 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 963 €/an
Prix d'achat du bien : 167 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 550 €(65% de 167 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 947 €/an
Calcul : 108 550 € × 3,636% = 3 947 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 131 €10 534 €6 321 €1 597 €---
212 374 €8 008 €6 155 €4 366 €---
312 621 €7 837 €5 984 €4 785 €---
412 874 €7 659 €5 806 €5 215 €---
513 131 €7 475 €5 622 €5 656 €---
613 394 €7 285 €5 432 €6 109 €---
713 662 €7 087 €5 235 €6 574 €---
813 935 €6 883 €5 031 €7 052 €---
914 214 €6 672 €4 819 €7 542 €---
1014 498 €6 453 €4 600 €8 045 €---
1114 788 €6 226 €4 373 €8 562 €---
1215 084 €5 991 €4 138 €9 093 €---
1315 385 €5 748 €3 895 €9 637 €---
1415 693 €5 496 €3 643 €10 197 €---
1516 007 €5 235 €3 382 €10 772 €---
1616 327 €4 965 €3 112 €11 362 €---
1716 653 €4 685 €2 833 €11 968 €---
1816 986 €4 396 €2 543 €12 591 €---
1917 326 €4 096 €2 243 €13 231 €---
2017 673 €3 785 €1 932 €13 888 €---
2118 026 €3 463 €1 611 €14 563 €---
2218 387 €3 130 €1 277 €15 257 €---
2318 754 €2 785 €933 €15 969 €---
2419 130 €2 428 €575 €16 702 €---
2519 512 €2 058 €205 €17 454 €---
TOTAL388 563 €140 378 €91 702 €248 185 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 185 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 548 €+479 €+2 069 €
2+2 548 €+1 310 €+1 238 €
3+2 548 €+1 435 €+1 113 €
4+2 548 €+1 564 €+984 €
5+2 548 €+1 697 €+851 €
6+2 548 €+1 833 €+715 €
7+2 548 €+1 972 €+576 €
8+2 548 €+2 116 €+432 €
9+2 548 €+2 263 €+285 €
10+2 548 €+2 414 €+134 €
11+2 548 €+2 569 €-21 €
12+2 548 €+2 728 €-180 €
13+2 548 €+2 891 €-343 €
14+2 548 €+3 059 €-511 €
15+2 548 €+3 232 €-684 €
16+2 548 €+3 409 €-861 €
17+2 548 €+3 590 €-1 042 €
18+2 548 €+3 777 €-1 229 €
19+2 548 €+3 969 €-1 421 €
20+2 548 €+4 166 €-1 618 €
21+2 548 €+4 369 €-1 821 €
22+2 548 €+4 577 €-2 029 €
23+2 548 €+4 791 €-2 243 €
24+2 548 €+5 010 €-2 462 €
25+2 548 €+5 236 €-2 688 €
Total+63 700 €+74 456 €+-10 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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