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Détails du bien

Bien expiré
VilleMarines (95)
Surface103m²
Coût Total250 660€
Loyer Annuel16 151€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 500 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 733,01 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

En plein centre-ville de Marines ! Maison de ville au calme et en retrait de la rue.

Gros potentiel après travaux ! La maison comprend : Au rez-de-chaussée : une entrée, un cagibi, un wc ; Au 1er étage : un séjour avec cuisine ouverte, une pièce à aménager, une chambre, une salle de bains avec wc ; Au 2ème étage : un grenier aménagé compartimenté en 6 espaces.

Un atelier d'environ 60m² offrant un espace supplémentaire à aménager.

Ville : Marines
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95640
Total : 250 660€
Prix d'acquisition : 178 500€
Travaux : 57 880€
Valeur du bien : 236 380€
Frais de notaire : 14 280€
Coût estimé : 14 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 13.07€/m²/mois
Fourchette : 10.32€ - 16.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1346€/mois
Loyer annuel estimé : 16151€/an
Fourchette totale : 1063€ - 1705€/mois
Fourchette annuelle : 12750€ - 20459€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 222,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :71,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 293,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 189,42€
Coût de l'assurance :21 306,10€
Taxe foncière : 1 615,09€/an
Soit par mois : 134,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 345,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 428,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 549 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 880 €(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 180€
    Isolation toiture/combles: 103 m² × 60€/m² = 6180€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 151 €/an
Calcul : 1 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 066 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 660 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 852 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 615 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 413 €
Revenus locatifs : +16 151 €
Charges déductibles : -68 413 €
Résultat foncier Année 1 : -52 262 €(Déficit de 52 262 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 862 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 533 €/an
Revenus locatifs : +16 151 €
Charges déductibles : -10 533 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 618 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30861.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 025 €(65% de 178 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 219 €/an
Calcul : 116 025 € × 3,636% = 4 219 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 151 €68 421 €8 073 €-52 270 €21 400 €30 870 €30 870 €
216 474 €10 322 €7 855 €6 152 €--24 718 €
316 803 €10 097 €7 629 €6 707 €--18 012 €
417 139 €9 864 €7 396 €7 276 €--10 736 €
517 482 €9 623 €7 155 €7 859 €--2 876 €
617 832 €9 374 €6 907 €8 458 €---
718 189 €9 117 €6 650 €9 072 €---
818 552 €8 851 €6 384 €9 701 €---
918 923 €8 577 €6 110 €10 346 €---
1019 302 €8 294 €5 826 €11 008 €---
1119 688 €8 001 €5 534 €11 687 €---
1220 082 €7 698 €5 231 €12 383 €---
1320 483 €7 386 €4 919 €13 097 €---
1420 893 €7 063 €4 596 €13 830 €---
1521 311 €6 730 €4 262 €14 581 €---
1621 737 €6 385 €3 918 €15 352 €---
1722 172 €6 029 €3 562 €16 143 €---
1822 615 €5 661 €3 194 €16 954 €---
1923 067 €5 282 €2 814 €17 786 €---
2023 529 €4 889 €2 422 €18 640 €---
2123 999 €4 484 €2 016 €19 516 €---
2224 479 €4 065 €1 597 €20 415 €---
2324 969 €3 632 €1 165 €21 337 €---
2425 468 €3 185 €718 €22 283 €---
2525 978 €2 723 €256 €23 255 €---
TOTAL517 319 €235 753 €116 189 €281 566 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 566 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 392 €-6 420 €+9 812 €
2+3 392 €0 €+3 392 €
3+3 392 €0 €+3 392 €
4+3 392 €0 €+3 392 €
5+3 392 €0 €+3 392 €
6+3 392 €+1 674 €+1 718 €
7+3 392 €+2 721 €+671 €
8+3 392 €+2 910 €+482 €
9+3 392 €+3 104 €+288 €
10+3 392 €+3 302 €+90 €
11+3 392 €+3 506 €-114 €
12+3 392 €+3 715 €-323 €
13+3 392 €+3 929 €-537 €
14+3 392 €+4 149 €-757 €
15+3 392 €+4 374 €-982 €
16+3 392 €+4 606 €-1 214 €
17+3 392 €+4 843 €-1 451 €
18+3 392 €+5 086 €-1 694 €
19+3 392 €+5 336 €-1 944 €
20+3 392 €+5 592 €-2 200 €
21+3 392 €+5 855 €-2 463 €
22+3 392 €+6 124 €-2 732 €
23+3 392 €+6 401 €-3 009 €
24+3 392 €+6 685 €-3 293 €
25+3 392 €+6 976 €-3 584 €
Total+84 800 €+84 470 €+330 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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