Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleDorat (87)
Surface234m²
Coût Total232 600€
Loyer Annuel19 300€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 234 m²
Prix au m² : 576,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Surface de 234 m², Bâtiment de 2 étages, 6 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking, Terrain de 1087 m², Calme

Maison de ville dans un quatier calme du Dorat, composée d'une entrée, garage, buanderie, salon, séjour, cuisine, quatres chambres, salle de bain et salle d'eau. De beaux volumes et des pièces lumineuses. Un terrain autour. Venez découvrir cette belle maison avec une vue imprenable sur la collègiale, qui sera vous séduire.

Ville : Dorat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87210
Coordonnées : 46.214080, 1.063710
Total : 232 600€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 86 800€
Valeur du bien : 221 800€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 234m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1608€/mois
Loyer annuel estimé : 19300€/an
Fourchette totale : 1238€ - 2090€/mois
Fourchette annuelle : 14850€ - 25084€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 144,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :67,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 212,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 775,98€
Coût de l'assurance :20 352,50€
Taxe foncière : 1 930,04€/an
Soit par mois : 160,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 608,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 373,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 234 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 234 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 234 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 800 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 640€
    Isolation toiture/combles: 234 m² × 60€/m² = 14040€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 200€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13200€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:17 400€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€ = 17400€ (installation comprise)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€ (installation comprise)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dorat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 300 €/an
Calcul : 1 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 669 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 600 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 814 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 930 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 213 €
Revenus locatifs : +19 300 €
Charges déductibles : -97 213 €
Résultat foncier Année 1 : -77 913 €(Déficit de 77 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 413 €/an
Revenus locatifs : +19 300 €
Charges déductibles : -10 413 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 887 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56512.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 300 €97 221 €7 677 €-77 920 €21 400 €56 520 €56 520 €
219 686 €10 215 €7 471 €9 471 €--47 049 €
320 080 €10 003 €7 259 €10 077 €--36 972 €
420 482 €9 783 €7 039 €10 699 €--26 273 €
520 891 €9 556 €6 812 €11 335 €--14 938 €
621 309 €9 321 €6 577 €11 988 €--2 950 €
721 735 €9 079 €6 334 €12 657 €---
822 170 €8 828 €6 083 €13 343 €---
922 614 €8 568 €5 824 €14 045 €---
1023 066 €8 300 €5 556 €14 766 €---
1123 527 €8 022 €5 278 €15 505 €---
1223 998 €7 735 €4 991 €16 262 €---
1324 478 €7 439 €4 695 €17 039 €---
1424 967 €7 132 €4 388 €17 835 €---
1525 466 €6 815 €4 071 €18 651 €---
1625 976 €6 488 €3 743 €19 488 €---
1726 495 €6 149 €3 405 €20 347 €---
1827 025 €5 798 €3 054 €21 227 €---
1927 566 €5 436 €2 692 €22 130 €---
2028 117 €5 062 €2 317 €23 056 €---
2128 679 €4 674 €1 930 €24 005 €---
2229 253 €4 274 €1 530 €24 979 €---
2329 838 €3 860 €1 116 €25 978 €---
2430 435 €3 432 €688 €27 003 €---
2531 044 €2 989 €245 €28 054 €---
TOTAL618 198 €266 180 €110 776 €352 019 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 019 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 053 €-6 420 €+10 473 €
2+4 053 €0 €+4 053 €
3+4 053 €0 €+4 053 €
4+4 053 €0 €+4 053 €
5+4 053 €0 €+4 053 €
6+4 053 €0 €+4 053 €
7+4 053 €+2 912 €+1 141 €
8+4 053 €+4 003 €+50 €
9+4 053 €+4 214 €-161 €
10+4 053 €+4 430 €-377 €
11+4 053 €+4 651 €-598 €
12+4 053 €+4 879 €-826 €
13+4 053 €+5 112 €-1 059 €
14+4 053 €+5 350 €-1 297 €
15+4 053 €+5 595 €-1 542 €
16+4 053 €+5 846 €-1 793 €
17+4 053 €+6 104 €-2 051 €
18+4 053 €+6 368 €-2 315 €
19+4 053 €+6 639 €-2 586 €
20+4 053 €+6 917 €-2 864 €
21+4 053 €+7 202 €-3 149 €
22+4 053 €+7 494 €-3 441 €
23+4 053 €+7 793 €-3 740 €
24+4 053 €+8 101 €-4 048 €
25+4 053 €+8 416 €-4 363 €
Total+101 325 €+105 606 €+-4 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →