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Appartement Valensolles

VilleValence (26)
Surface56m²
Coût Total128 600€
Loyer Annuel6 866€
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 72 500 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 294,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SITUATION PHYSIQUE DU BIEN Dans une copropriété ancienne, en proche périphérie du centre-ville DESCRIPTIF SOMMAIRE DU BIEN Au quatrième étage, côté Nord Ouest, un appartement comprenant 2 chambres, séjour, cuisine, hall, WC et salle d'eau Au sous-sol, une cave Etat intérieur : Sols, murs, plafonds : A rénover Mode de chauffage et état : Electrique à remplacer Electricité, état apparent : A refaire Sanitaires, état apparent : A refaire Exposition, Vue, Environnement : Exposition NORD OUEST avec vue dégagée. Environnement calme. Idéal pour les primo-accédant.

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.916830, 4.882750
Total : 128 600€
Prix d'acquisition : 72 500€
Travaux : 50 300€
Valeur du bien : 122 800€
Frais de notaire : 5 800€
Coût estimé : 5 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 572€/mois
Loyer annuel estimé : 6866€/an
Fourchette totale : 451€ - 726€/mois
Fourchette annuelle : 5410€ - 8714€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 140,88 €/m²
Basé sur :280 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 889 €
Prix d'achat :72 500 €
Décote à l'achat :-47 389€ (-39.5%)
Marge achat-revente :-8 711€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :51,44€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 680,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 222,81€
Coût de l'assurance :15 432,00€
Taxe foncière : 686,61€/an
Soit par mois : 57,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 572,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements très datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état visible parmi les pièces photographiées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état et parquet usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du parquet dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé et murs nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement du tableau électrique et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 installation complète
Raison: État apparent à refaire - normes électriques nécessaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 300 €(898 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1680€
  • Salon:1 600€
    Rafraîchissement murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité:2 800€
    Remplacement tableau électrique: 1 installation × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 866 €/an
Calcul : 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 600 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 687 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 780 €
Revenus locatifs : +6 866 €
Charges déductibles : -55 780 €
Résultat foncier Année 1 : -48 914 €(Déficit de 48 914 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 514 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 480 €/an
Revenus locatifs : +6 866 €
Charges déductibles : -5 480 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 386 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27514.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 125 €(65% de 72 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 714 €/an
Calcul : 47 125 € × 3,636% = 1 714 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 866 €55 784 €4 180 €-48 918 €21 400 €27 518 €27 518 €
27 003 €5 372 €4 068 €1 632 €--25 886 €
37 144 €5 255 €3 951 €1 888 €--23 998 €
47 286 €5 135 €3 831 €2 151 €--21 847 €
57 432 €5 011 €3 707 €2 421 €--19 425 €
67 581 €4 882 €3 578 €2 699 €--16 727 €
77 732 €4 749 €3 446 €2 983 €--13 744 €
87 887 €4 612 €3 308 €3 275 €--10 469 €
98 045 €4 470 €3 167 €3 574 €--6 894 €
108 206 €4 324 €3 020 €3 882 €--3 013 €
118 370 €4 173 €2 869 €4 197 €---
128 537 €4 016 €2 712 €4 521 €---
138 708 €3 854 €2 550 €4 854 €---
148 882 €3 687 €2 383 €5 195 €---
159 060 €3 515 €2 211 €5 545 €---
169 241 €3 336 €2 032 €5 905 €---
179 426 €3 152 €1 848 €6 274 €---
189 614 €2 961 €1 657 €6 653 €---
199 807 €2 764 €1 460 €7 042 €---
2010 003 €2 561 €1 257 €7 442 €---
2110 203 €2 351 €1 047 €7 852 €---
2210 407 €2 133 €829 €8 274 €---
2310 615 €1 909 €605 €8 706 €---
2410 827 €1 677 €373 €9 151 €---
2511 044 €1 437 €133 €9 607 €---
TOTAL219 924 €143 120 €60 223 €76 804 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 804 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 442 €-6 420 €+7 862 €
2+1 442 €0 €+1 442 €
3+1 442 €0 €+1 442 €
4+1 442 €0 €+1 442 €
5+1 442 €0 €+1 442 €
6+1 442 €0 €+1 442 €
7+1 442 €0 €+1 442 €
8+1 442 €0 €+1 442 €
9+1 442 €0 €+1 442 €
10+1 442 €0 €+1 442 €
11+1 442 €+355 €+1 087 €
12+1 442 €+1 356 €+86 €
13+1 442 €+1 456 €-14 €
14+1 442 €+1 558 €-116 €
15+1 442 €+1 664 €-222 €
16+1 442 €+1 771 €-329 €
17+1 442 €+1 882 €-440 €
18+1 442 €+1 996 €-554 €
19+1 442 €+2 113 €-671 €
20+1 442 €+2 233 €-791 €
21+1 442 €+2 356 €-914 €
22+1 442 €+2 482 €-1 040 €
23+1 442 €+2 612 €-1 170 €
24+1 442 €+2 745 €-1 303 €
25+1 442 €+2 882 €-1 440 €
Total+36 050 €+23 041 €+13 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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