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Maison à vendre

VilleStenay (55)
Surface97m²
Coût Total95 560€
Loyer Annuel7 945€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 793,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 25 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Pas de balcon, Non meublé

Stenay 55700 maison de village de 97 m² habitable comprenant entrée séjour salon quatre chambres salle de bains garage chauffage central gaz de ville ( pas de terrain ) très bon état renseignements et visites

Honoraires inclus de 9.89% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 70 070 euros. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1480.00 et 2060.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Stenay
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55700
Coordonnées : 49.498488, 5.200392
Total : 95 560€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 12 400€
Valeur du bien : 89 400€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7945€/an
Fourchette totale : 534€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 6407€ - 9851€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 10.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :753,16 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 057 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+3 943€ (+5.4%)
Marge achat-revente :-22 503€ (-30.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :35,84€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 509,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 578,74€
Coût de l'assurance :10 750,50€
Taxe foncière : 794,46€/an
Soit par mois : 66,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage central au gaz est en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement un léger ponçage du parquet.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement un léger ponçage du parquet dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 400 €(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage central au gaz est en bon état.
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 200€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 840€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Ponçage parquet: 15 m² × 25€/m² = 375€, Main d'œuvre: 675€
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Remplacement éléments sanitaires: 3000€, Carrelage: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 1700€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 700€
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Ponçage parquet: 40 m² × 25€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Stenay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 560 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 842 €
Revenus locatifs : +7 945 €
Charges déductibles : -16 842 €
Résultat foncier Année 1 : -8 897 €(Déficit de 8 897 €)
Imputable sur revenu global : 8 897 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 442 €/an
Revenus locatifs : +7 945 €
Charges déductibles : -4 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 503 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 945 €16 845 €3 220 €-8 900 €8 900 €--
28 103 €4 359 €3 135 €3 744 €---
38 266 €4 271 €3 047 €3 995 €---
48 431 €4 180 €2 955 €4 251 €---
58 599 €4 085 €2 861 €4 514 €---
68 771 €3 987 €2 763 €4 784 €---
78 947 €3 886 €2 661 €5 061 €---
89 126 €3 781 €2 557 €5 345 €---
99 308 €3 673 €2 448 €5 636 €---
109 495 €3 561 €2 336 €5 934 €---
119 684 €3 445 €2 220 €6 240 €---
129 878 €3 325 €2 100 €6 553 €---
1310 076 €3 200 €1 976 €6 875 €---
1410 277 €3 072 €1 848 €7 205 €---
1510 483 €2 939 €1 715 €7 544 €---
1610 692 €2 801 €1 577 €7 891 €---
1710 906 €2 659 €1 435 €8 247 €---
1811 124 €2 512 €1 287 €8 612 €---
1911 347 €2 360 €1 135 €8 987 €---
2011 574 €2 202 €978 €9 372 €---
2111 805 €2 039 €814 €9 766 €---
2212 041 €1 870 €646 €10 171 €---
2312 282 €1 696 €471 €10 587 €---
2412 528 €1 515 €291 €11 013 €---
2512 778 €1 328 €104 €11 450 €---
TOTAL254 468 €89 591 €46 579 €164 877 €8 900 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 670 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668 €-2 670 €+4 338 €
2+1 668 €+1 123 €+545 €
3+1 668 €+1 198 €+470 €
4+1 668 €+1 275 €+393 €
5+1 668 €+1 354 €+314 €
6+1 668 €+1 435 €+233 €
7+1 668 €+1 518 €+150 €
8+1 668 €+1 603 €+65 €
9+1 668 €+1 691 €-23 €
10+1 668 €+1 780 €-112 €
11+1 668 €+1 872 €-204 €
12+1 668 €+1 966 €-298 €
13+1 668 €+2 063 €-395 €
14+1 668 €+2 162 €-494 €
15+1 668 €+2 263 €-595 €
16+1 668 €+2 367 €-699 €
17+1 668 €+2 474 €-806 €
18+1 668 €+2 584 €-916 €
19+1 668 €+2 696 €-1 028 €
20+1 668 €+2 812 €-1 144 €
21+1 668 €+2 930 €-1 262 €
22+1 668 €+3 051 €-1 383 €
23+1 668 €+3 176 €-1 508 €
24+1 668 €+3 304 €-1 636 €
25+1 668 €+3 435 €-1 767 €
Total+41 700 €+49 463 €+-7 763 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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