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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface107m²
Coût Total157 740€
Loyer Annuel10 360€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 859,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 107 m², 6 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1960, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Rangements, Chauffage gaz collectif, Une entrée, Salle de séjour : 25 m², 1 Box, Jardin, Terrain de 432 m²

Quartier prisé de Saint-Dizier, Maison sur sous-sol de 107m2, à conforter, avec 4 chambres construite sur une parcelle de terrain de 432m2 avec dépendance. Au rez de chaussée : entrée avec placard, wc séparés, pièce de vie lumineuse et cuisine à moderniser. A l'étage : 3 belles chambres et une salle d'eau. Au sous-sol : garage, cuisine d'été, salon, chambre, salle d'eau, wc, buanderie. Jardin clos et arboré avec dépendance. DOUBLE VITRAGE PVC/VOLETS ROULANTS - CHAUFFAGE CENTRAL GAZ - CLIM - TOUT À L' ÉGOUT. Visites exclusivement sur rendez-vous auprès de Déborah PHILIPPE E.I, Réseau IDLR, au ou Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.622621, 4.983247
Total : 157 740€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 58 380€
Valeur du bien : 150 380€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10360€/an
Fourchette totale : 680€ - 1096€/mois
Fourchette annuelle : 8164€ - 13147€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :789,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 835,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 165,09€
Coût de l'assurance :13 802,25€
Taxe foncière : 1 036,00€/an
Soit par mois : 86,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 411 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, bien que double vitrage PVC soit déjà présent.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à moderniser
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et éventuellement du revêtement de sol.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec parquet usé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 380 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:4 780€
    Isolation toiture/combles: 107 m² × 40€/m² = 4280€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 700€ = 2800€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:9 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Peinture: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 600€/chambre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:2 000€
    Vérification plomberie: 1 système × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 360 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 740 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 420 €
Revenus locatifs : +10 360 €
Charges déductibles : -65 420 €
Résultat foncier Année 1 : -55 060 €(Déficit de 55 060 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 660 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 040 €/an
Revenus locatifs : +10 360 €
Charges déductibles : -7 040 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 320 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33659.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 360 €65 425 €5 457 €-55 065 €21 400 €33 665 €33 665 €
210 567 €6 902 €5 314 €3 665 €--30 000 €
310 778 €6 754 €5 166 €4 025 €--25 975 €
410 994 €6 601 €5 013 €4 393 €--21 582 €
511 214 €6 442 €4 854 €4 772 €--16 810 €
611 438 €6 277 €4 689 €5 161 €--11 649 €
711 667 €6 107 €4 519 €5 560 €--6 089 €
811 900 €5 931 €4 343 €5 969 €--120 €
912 138 €5 748 €4 160 €6 390 €---
1012 381 €5 559 €3 971 €6 822 €---
1112 629 €5 363 €3 775 €7 265 €---
1212 881 €5 161 €3 573 €7 721 €---
1313 139 €4 951 €3 363 €8 188 €---
1413 402 €4 733 €3 145 €8 668 €---
1513 670 €4 508 €2 920 €9 162 €---
1613 943 €4 275 €2 687 €9 668 €---
1714 222 €4 033 €2 445 €10 189 €---
1814 506 €3 783 €2 195 €10 723 €---
1914 797 €3 524 €1 936 €11 272 €---
2015 092 €3 256 €1 668 €11 836 €---
2115 394 €2 979 €1 390 €12 416 €---
2215 702 €2 691 €1 103 €13 011 €---
2316 016 €2 393 €805 €13 623 €---
2416 337 €2 085 €497 €14 252 €---
2516 663 €1 765 €177 €14 898 €---
TOTAL331 832 €177 247 €79 165 €154 585 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 585 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 360 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 176 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 176 €-6 420 €+8 596 €
2+2 176 €0 €+2 176 €
3+2 176 €0 €+2 176 €
4+2 176 €0 €+2 176 €
5+2 176 €0 €+2 176 €
6+2 176 €0 €+2 176 €
7+2 176 €0 €+2 176 €
8+2 176 €0 €+2 176 €
9+2 176 €+1 881 €+295 €
10+2 176 €+2 047 €+129 €
11+2 176 €+2 180 €-4 €
12+2 176 €+2 316 €-140 €
13+2 176 €+2 456 €-280 €
14+2 176 €+2 601 €-425 €
15+2 176 €+2 748 €-572 €
16+2 176 €+2 900 €-724 €
17+2 176 €+3 057 €-881 €
18+2 176 €+3 217 €-1 041 €
19+2 176 €+3 382 €-1 206 €
20+2 176 €+3 551 €-1 375 €
21+2 176 €+3 725 €-1 549 €
22+2 176 €+3 903 €-1 727 €
23+2 176 €+4 087 €-1 911 €
24+2 176 €+4 276 €-2 100 €
25+2 176 €+4 469 €-2 293 €
Total+54 400 €+46 376 €+8 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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