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Maison 6 pièces 155 m²

Bien expiré
VilleAix-en-Othe (10)
Surface155m²
Coût Total194 460€
Loyer Annuel13 901€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 754,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

FORET D'OTHE

A 10 minutes de la sortie d'Autoroute A5 et du village tous commerces d' AIX EN OTHE. Spacieuse Maison de village avec sa façade en briques et son jardin sur l'arrière de 983m² avec arbres fruitiers. L'habitation comprend en rdc une entrée avec placards, un séjour-salon, deux chambres, salle d'eau, wc et une grande cuisine donnant sur le jardin. A l'étage se trouve deux chambres de quasi 40m². Maison équipée de doubles vitrages et d'un chauffage central. En annexe : une cave, un bucher ainsi qu'un atelier. En fond de jardin, un petit hangar avec une pièce. Prix : 117 000 Euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 4140 Euros et 5660 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2023 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 1584 Date de réalisation du diagnostic : 25/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 140 € et 5 660 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Aix-en-Othe
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10160
Coordonnées : 48.182808, 3.738242
Total : 194 460€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 68 100€
Valeur du bien : 185 100€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1158€/mois
Loyer annuel estimé : 13901€/an
Fourchette totale : 892€ - 1505€/mois
Fourchette annuelle : 10699€ - 18061€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :973,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :56,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 030,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 593,78€
Coût de l'assurance :17 015,25€
Taxe foncière : 1 390,11€/an
Soit par mois : 115,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 158,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 146,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central actuel
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, solution prioritaire
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 100 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 300€
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 60€/m² = 9300€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aix-en-Othe (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 158 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 901 €/an
Calcul : 1 158 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 721 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 460 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 390 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 891 €
Revenus locatifs : +13 901 €
Charges déductibles : -76 891 €
Résultat foncier Année 1 : -62 990 €(Déficit de 62 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 791 €/an
Revenus locatifs : +13 901 €
Charges déductibles : -8 791 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 110 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41590.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 901 €76 898 €6 727 €-62 997 €21 400 €41 597 €41 597 €
214 179 €8 622 €6 551 €5 558 €--36 039 €
314 463 €8 439 €6 368 €6 024 €--30 016 €
414 752 €8 250 €6 179 €6 502 €--23 514 €
515 047 €8 054 €5 984 €6 993 €--16 521 €
615 348 €7 852 €5 781 €7 496 €--9 025 €
715 655 €7 642 €5 571 €8 013 €--1 012 €
815 968 €7 424 €5 354 €8 544 €---
916 287 €7 199 €5 129 €9 088 €---
1016 613 €6 966 €4 896 €9 647 €---
1116 945 €6 725 €4 654 €10 220 €---
1217 284 €6 475 €4 404 €10 809 €---
1317 630 €6 216 €4 145 €11 414 €---
1417 983 €5 948 €3 877 €12 034 €---
1518 342 €5 670 €3 600 €12 672 €---
1618 709 €5 383 €3 312 €13 326 €---
1719 083 €5 085 €3 015 €13 998 €---
1819 465 €4 777 €2 706 €14 688 €---
1919 854 €4 458 €2 387 €15 396 €---
2020 251 €4 127 €2 056 €16 124 €---
2120 656 €3 785 €1 714 €16 871 €---
2221 069 €3 430 €1 360 €17 639 €---
2321 491 €3 063 €992 €18 428 €---
2421 921 €2 683 €612 €19 238 €---
2522 359 €2 289 €218 €20 070 €---
TOTAL445 256 €217 462 €97 594 €227 794 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 794 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 901 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 919 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 919 €-6 420 €+9 339 €
2+2 919 €0 €+2 919 €
3+2 919 €0 €+2 919 €
4+2 919 €0 €+2 919 €
5+2 919 €0 €+2 919 €
6+2 919 €0 €+2 919 €
7+2 919 €0 €+2 919 €
8+2 919 €+2 259 €+660 €
9+2 919 €+2 726 €+193 €
10+2 919 €+2 894 €+25 €
11+2 919 €+3 066 €-147 €
12+2 919 €+3 243 €-324 €
13+2 919 €+3 424 €-505 €
14+2 919 €+3 610 €-691 €
15+2 919 €+3 802 €-883 €
16+2 919 €+3 998 €-1 079 €
17+2 919 €+4 199 €-1 280 €
18+2 919 €+4 406 €-1 487 €
19+2 919 €+4 619 €-1 700 €
20+2 919 €+4 837 €-1 918 €
21+2 919 €+5 061 €-2 142 €
22+2 919 €+5 292 €-2 373 €
23+2 919 €+5 528 €-2 609 €
24+2 919 €+5 771 €-2 852 €
25+2 919 €+6 021 €-3 102 €
Total+72 975 €+68 338 €+4 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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