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Appartement T3 avec balcon

VilleLimoges (87)
Surface59.92m²
Coût Total112 060€
Loyer Annuel6 205€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 59.92 m²
Prix au m² : 1 285,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

LIMOGES Secteur Renoir / Sainte-Claire Idéalement situé à proximité immédiate de toutes les commodités et du centre-ville, venez découvrir cet appartement de type 3 situé au deuxième étage. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante avec loggia, d'un séjour ouvrant sur un balcon, de deux chambres, d'une salle de bains ainsi que d'un WC indépendant. Une cave complète ce bien. Les charges de copropriété s'élèvent à 142 EUR par mois et comprennent le chauffage, l'eau chaude ainsi que l'eau froide. Offrant un beau potentiel après quelques travaux de rénovation, cet appartement constitue une excellente opportunité pour un premier achat ou un investissement, dans un secteur recherché de Limoges. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.mallet-guy-immo.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.821701, 1.244222
Total : 112 060€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 28 900€
Valeur du bien : 105 900€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.92m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 517€/mois
Loyer annuel estimé : 6205€/an
Fourchette totale : 412€ - 649€/mois
Fourchette annuelle : 4945€ - 7785€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 673,24 €/m²
Basé sur :443 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 261 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-23 261€ (-23.2%)
Marge achat-revente :-11 799€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :42,02€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 588,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 765,97€
Coût de l'assurance :12 606,75€
Taxe foncière : 620,49€/an
Soit par mois : 51,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 142,00€/mois
Soit par an : 1 704,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 517,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 781,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-264,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres avec parquet en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs peints récemment, mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, peinture cosmétique recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 900 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 700€
    Cuisine complète (8 m²): 8000€ (milieu de gamme), Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:10 500€
    Salle de bain complète (5 m²): 5000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Carrelage murs (30 m²): 50€/m² × 30 = 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant (24 m²): 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 60€/m² × 25 = 1500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 205 €/an
Calcul : 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 595 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 060 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 620 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 704 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 323 €
Revenus locatifs : +6 205 €
Charges déductibles : -35 323 €
Résultat foncier Année 1 : -29 118 €(Déficit de 29 118 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 423 €/an
Revenus locatifs : +6 205 €
Charges déductibles : -6 423 €
Résultat foncier Années 2+ : -218 €/an(Déficit de 218 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18418.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 205 €35 327 €3 598 €-29 122 €10 700 €18 422 €18 422 €
26 329 €6 329 €3 501 €-0 €0 €-18 422 €
36 456 €6 229 €3 400 €227 €--18 195 €
46 585 €6 125 €3 296 €460 €--17 735 €
56 716 €6 017 €3 189 €699 €--17 036 €
66 851 €5 906 €3 078 €944 €--16 092 €
76 988 €5 792 €2 963 €1 196 €--14 896 €
87 128 €5 673 €2 844 €1 454 €--13 441 €
97 270 €5 551 €2 722 €1 719 €--11 722 €
107 415 €5 425 €2 596 €1 991 €--9 731 €
117 564 €5 294 €2 465 €2 270 €--7 462 €
127 715 €5 159 €2 330 €2 556 €---
137 869 €5 020 €2 191 €2 849 €---
148 027 €4 876 €2 047 €3 151 €---
158 187 €4 727 €1 899 €3 460 €---
168 351 €4 574 €1 745 €3 777 €---
178 518 €4 415 €1 586 €4 103 €---
188 688 €4 251 €1 423 €4 437 €---
198 862 €4 082 €1 253 €4 780 €---
209 039 €3 907 €1 078 €5 132 €---
219 220 €3 727 €898 €5 494 €---
229 405 €3 540 €711 €5 865 €---
239 593 €3 347 €519 €6 245 €---
249 785 €3 148 €320 €6 636 €---
259 980 €2 943 €114 €7 038 €---
TOTAL198 746 €151 385 €51 766 €47 361 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 361 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 303 €-3 210 €+4 513 €
2+1 303 €-0 €+1 303 €
3+1 303 €0 €+1 303 €
4+1 303 €0 €+1 303 €
5+1 303 €0 €+1 303 €
6+1 303 €0 €+1 303 €
7+1 303 €0 €+1 303 €
8+1 303 €0 €+1 303 €
9+1 303 €0 €+1 303 €
10+1 303 €0 €+1 303 €
11+1 303 €0 €+1 303 €
12+1 303 €+767 €+536 €
13+1 303 €+855 €+448 €
14+1 303 €+945 €+358 €
15+1 303 €+1 038 €+265 €
16+1 303 €+1 133 €+170 €
17+1 303 €+1 231 €+72 €
18+1 303 €+1 331 €-28 €
19+1 303 €+1 434 €-131 €
20+1 303 €+1 540 €-237 €
21+1 303 €+1 648 €-345 €
22+1 303 €+1 759 €-456 €
23+1 303 €+1 874 €-571 €
24+1 303 €+1 991 €-688 €
25+1 303 €+2 111 €-808 €
Total+32 575 €+16 447 €+16 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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