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Vente appartement 3 pièces 67 m² Perpignan (66000, 66100) - Superimmo

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface67m²
Coût Total133 780€
Loyer Annuel8 052€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 86 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 283,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T3 terrasse secteur saint-gaudérique, appartement vendu loué, idéal pour investisseurs. d'une surface de 67 m² habitables, il se compose de deux chambres, d'un séjour lumineux, d'une loggia ainsi que d'une terrasse, offrant des espaces extérieurs appréciables. bien situé, avec locataire en place, assurant un revenu locatif immédiat. loué 598 euros charges comprises -

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 133 780€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 126 900€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8052€/an
Fourchette totale : 542€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 6500€ - 9975€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 156,2 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 465 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :+8 535€ (+11.0%)
Marge achat-revente :-56 315€ (-72.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 692,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 926,10€
Coût de l'assurance :10 033,50€
Taxe foncière : 805,18€/an
Soit par mois : 67,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 670,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation légère de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Vérification électricité: 1100€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 052 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 424 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 780 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 531 €
Revenus locatifs : +8 052 €
Charges déductibles : -46 531 €
Résultat foncier Année 1 : -38 479 €(Déficit de 38 479 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 631 €/an
Revenus locatifs : +8 052 €
Charges déductibles : -5 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17078.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 052 €46 535 €4 429 €-38 483 €21 400 €17 083 €17 083 €
28 213 €5 517 €4 310 €2 696 €--14 387 €
38 377 €5 394 €4 188 €2 983 €--11 404 €
48 545 €5 268 €4 061 €3 277 €--8 127 €
58 716 €5 137 €3 930 €3 579 €--4 549 €
68 890 €5 001 €3 795 €3 888 €--660 €
79 068 €4 862 €3 655 €4 206 €---
89 249 €4 717 €3 510 €4 532 €---
99 434 €4 567 €3 361 €4 867 €---
109 623 €4 413 €3 206 €5 210 €---
119 815 €4 253 €3 046 €5 563 €---
1210 011 €4 087 €2 881 €5 924 €---
1310 212 €3 916 €2 710 €6 296 €---
1410 416 €3 739 €2 533 €6 677 €---
1510 624 €3 556 €2 350 €7 068 €---
1610 837 €3 367 €2 161 €7 469 €---
1711 053 €3 172 €1 965 €7 882 €---
1811 274 €2 970 €1 763 €8 305 €---
1911 500 €2 761 €1 554 €8 739 €---
2011 730 €2 544 €1 338 €9 186 €---
2111 965 €2 321 €1 114 €9 644 €---
2212 204 €2 090 €883 €10 114 €---
2312 448 €1 851 €644 €10 597 €---
2412 697 €1 604 €397 €11 093 €---
2512 951 €1 348 €142 €11 603 €---
TOTAL257 902 €134 989 €63 926 €122 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 691 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 691 €-6 420 €+8 111 €
2+1 691 €0 €+1 691 €
3+1 691 €0 €+1 691 €
4+1 691 €0 €+1 691 €
5+1 691 €0 €+1 691 €
6+1 691 €0 €+1 691 €
7+1 691 €+1 064 €+627 €
8+1 691 €+1 360 €+331 €
9+1 691 €+1 460 €+231 €
10+1 691 €+1 563 €+128 €
11+1 691 €+1 669 €+22 €
12+1 691 €+1 777 €-86 €
13+1 691 €+1 889 €-198 €
14+1 691 €+2 003 €-312 €
15+1 691 €+2 120 €-429 €
16+1 691 €+2 241 €-550 €
17+1 691 €+2 364 €-673 €
18+1 691 €+2 491 €-800 €
19+1 691 €+2 622 €-931 €
20+1 691 €+2 756 €-1 065 €
21+1 691 €+2 893 €-1 202 €
22+1 691 €+3 034 €-1 343 €
23+1 691 €+3 179 €-1 488 €
24+1 691 €+3 328 €-1 637 €
25+1 691 €+3 481 €-1 790 €
Total+42 275 €+36 874 €+5 401 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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