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Achat maison

Bien expiré
VilleThairé (17)
Surface224m²
Coût Total319 032€
Loyer Annuel31 805€
Rentabilité9.97%
Cashflow/mois+739€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 900 €
Surface : 224 m²
Prix au m² : 1 115,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 224 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1875, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour, 1 Box, Jardin, Terrain de 850 m²

Venez découvrir cette bâtisse familiale de 1875 à La Gravelle, lieu-dit à proximité immédiate de Thairé d’Aunis, situé à 12 kilomètres de Châtelaillon Plage, à 19 kilomètres de Rochefort, à 22 kilomètres de La Rochelle. Ce bien, dans sa configuration actuelle profite d'une contenance de 119 m² et se compose au rez-de-chaussée d’une entrée, d’un séjour, d’une cuisine semi équipée, et d’un salon. Vous profiterez d’une salle d’eau, d’un wc et d’un vaste garage comprenant une chambre froide et d’un atelier de travail. A l’étage, le coin nuit offre trois chambres, une salle d’eau et un wc. L’atout majeur de cette maison résulte en une superficie de 100 m² additionnel, communiquant avec l’étage et permettant la création de chambres additionnels, d’espaces de vie, salle de jeux … Potentiel rare. Le bien bénéficie d’une pompe à chaleur, de doubles vitrages, et de volets PVC électriques. A l’extérieur, vous profiterez d’une parcelle arborée dans un environnement de quiétude d’une contenance de 850 m² STOP aux frais d'agences exorbitants, Vous souhaitez vendre votre bien, faites appel à ZEROPOURCENT, prestation fixe à partir de quelque soit le prix de votre bien, sans exclusivité et sans avance de frais. ZEROPOURCENT c'est l'immobilier autrement !

Ville : Thairé
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17290
Coordonnées : 46.076260, -1.003860
Total : 319 032€
Prix d'acquisition : 249 900€
Travaux : 49 140€
Valeur du bien : 299 040€
Frais de notaire : 19 992€
Coût estimé : 19 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 224m²
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 15.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 2650€/mois
Loyer annuel estimé : 31805€/an
Fourchette totale : 2040€ - 3444€/mois
Fourchette annuelle : 24475€ - 41328€/an
Rentabilité brute :9.97%
Fourchette de rentabilité :7.67% - 12.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :319 032€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 556,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :90,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 646,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 882,16€
Coût de l'assurance :27 117,72€
Taxe foncière : 3 180,45€/an
Soit par mois : 265,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 650,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 911,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :738,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 224 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et entretien de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: Maison - S'assurer que le système de chauffage est en bon état de fonctionnement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine semi-équipée par une cuisine équipée moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 40 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 140 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:13 440€
    Isolation combles: 224 m² × 60€/m² = 13440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Entretien Pompe à Chaleur:240€
    Entretien pompe à chaleur: 1 système × 240€ = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles d'eau × 6000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:3 150€
    Revêtement sol (parquet flottant): 45 m² × 40€/m² = 1800€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 25€/m² × 90 = 2250€, Main d'œuvre: 1350€
  • Chambres - Électricité:360€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 120€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture salle à manger: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Entretien Pompe à Chaleur
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 805 €/an
Calcul : 2 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 266 €/an
Base de calcul : Emprunt de 319 032 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 085 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 180 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 671 €
Revenus locatifs : +31 805 €
Charges déductibles : -63 671 €
Résultat foncier Année 1 : -31 866 €(Déficit de 31 866 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 466 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 531 €/an
Revenus locatifs : +31 805 €
Charges déductibles : -14 531 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 274 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10466.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 435 €(65% de 249 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 907 €/an
Calcul : 162 435 € × 3,636% = 5 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 805 €63 681 €10 276 €-31 876 €21 400 €10 476 €10 476 €
232 441 €14 263 €9 998 €18 178 €---
333 089 €13 976 €9 710 €19 114 €---
433 751 €13 679 €9 414 €20 072 €---
534 426 €13 372 €9 107 €21 054 €---
635 115 €13 056 €8 791 €22 059 €---
735 817 €12 729 €8 463 €23 088 €---
836 533 €12 391 €8 125 €24 143 €---
937 264 €12 041 €7 776 €25 223 €---
1038 009 €11 681 €7 416 €26 329 €---
1138 770 €11 308 €7 043 €27 461 €---
1239 545 €10 923 €6 658 €28 622 €---
1340 336 €10 525 €6 260 €29 810 €---
1441 143 €10 115 €5 849 €31 028 €---
1541 965 €9 690 €5 425 €32 275 €---
1642 805 €9 252 €4 986 €33 553 €---
1743 661 €8 799 €4 533 €34 862 €---
1844 534 €8 331 €4 065 €36 204 €---
1945 425 €7 847 €3 582 €37 578 €---
2046 333 €7 348 €3 082 €38 986 €---
2147 260 €6 831 €2 566 €40 428 €---
2248 205 €6 298 €2 033 €41 907 €---
2349 169 €5 748 €1 482 €43 422 €---
2450 153 €5 179 €913 €44 974 €---
2551 156 €4 591 €326 €46 565 €---
TOTAL1 018 709 €303 651 €147 882 €715 058 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 715 058 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 679 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 679 €-6 420 €+13 099 €
2+6 679 €+2 310 €+4 369 €
3+6 679 €+5 734 €+945 €
4+6 679 €+6 022 €+657 €
5+6 679 €+6 316 €+363 €
6+6 679 €+6 618 €+61 €
7+6 679 €+6 927 €-248 €
8+6 679 €+7 243 €-564 €
9+6 679 €+7 567 €-888 €
10+6 679 €+7 899 €-1 220 €
11+6 679 €+8 238 €-1 559 €
12+6 679 €+8 587 €-1 908 €
13+6 679 €+8 943 €-2 264 €
14+6 679 €+9 308 €-2 629 €
15+6 679 €+9 683 €-3 004 €
16+6 679 €+10 066 €-3 387 €
17+6 679 €+10 459 €-3 780 €
18+6 679 €+10 861 €-4 182 €
19+6 679 €+11 273 €-4 594 €
20+6 679 €+11 696 €-5 017 €
21+6 679 €+12 129 €-5 450 €
22+6 679 €+12 572 €-5 893 €
23+6 679 €+13 026 €-6 347 €
24+6 679 €+13 492 €-6 813 €
25+6 679 €+13 969 €-7 290 €
Total+166 975 €+214 517 €+-47 542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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