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Achat maison

Bien expiré
VilleThairé (17)
Surface224
Coût Total319 032
Loyer Annuel31 805
Rentabilité9.97%
Cashflow/mois+739
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 900 €
Surface : 224 m²
Prix au m² : 1 115,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 224 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1875, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour, 1 Box, Jardin, Terrain de 850 m²

Venez découvrir cette bâtisse familiale de 1875 à La Gravelle, lieu-dit à proximité immédiate de Thairé d’Aunis, situé à 12 kilomètres de Châtelaillon Plage, à 19 kilomètres de Rochefort, à 22 kilomètres de La Rochelle. Ce bien, dans sa configuration actuelle profite d'une contenance de 119 m² et se compose au rez-de-chaussée d’une entrée, d’un séjour, d’une cuisine semi équipée, et d’un salon. Vous profiterez d’une salle d’eau, d’un wc et d’un vaste garage comprenant une chambre froide et d’un atelier de travail. A l’étage, le coin nuit offre trois chambres, une salle d’eau et un wc. L’atout majeur de cette maison résulte en une superficie de 100 m² additionnel, communiquant avec l’étage et permettant la création de chambres additionnels, d’espaces de vie, salle de jeux … Potentiel rare. Le bien bénéficie d’une pompe à chaleur, de doubles vitrages, et de volets PVC électriques. A l’extérieur, vous profiterez d’une parcelle arborée dans un environnement de quiétude d’une contenance de 850 m² STOP aux frais d'agences exorbitants, Vous souhaitez vendre votre bien, faites appel à ZEROPOURCENT, prestation fixe à partir de quelque soit le prix de votre bien, sans exclusivité et sans avance de frais. ZEROPOURCENT c'est l'immobilier autrement !

Ville : Thairé
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17290
Coordonnées : 46.076260, -1.003860
Total : 319 032
Prix d'acquisition : 249 900
Travaux : 49 140
Valeur du bien : 299 040
Frais de notaire : 19 992
Coût estimé : 19 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 224
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 15.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 2650€/mois
Loyer annuel estimé : 31805€/an
Fourchette totale : 2040€ - 3444€/mois
Fourchette annuelle : 24475€ - 41328€/an
Rentabilité brute :9.97%
Fourchette de rentabilité :7.67% - 12.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :319 032
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 556,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :90,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 646,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 882,16
Coût de l'assurance :27 117,72
Taxe foncière : 3 180,45€/an
Soit par mois : 265,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 650,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 911,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :738,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 224 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et entretien de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: Maison - S'assurer que le système de chauffage est en bon état de fonctionnement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine semi-équipée par une cuisine équipée moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 40 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 140(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:13 440
    Isolation combles: 224 m² × 60€/m² = 13440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Entretien Pompe à Chaleur:240
    Entretien pompe à chaleur: 1 système × 240€ = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation cuisine complète: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 2 salles d'eau × 6000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:3 150
    Revêtement sol (parquet flottant): 45 m² × 40€/m² = 1800€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 25€/m² × 90 = 2250€, Main d'œuvre: 1350€
  • Chambres - Électricité:360
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 120€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 200
    Peinture salle à manger: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 680✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Entretien Pompe à Chaleur
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 805 €/an
Calcul : 2 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 266 €/an
Base de calcul : Emprunt de 319 032 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 085 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 180 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 671
Revenus locatifs : +31 805
Charges déductibles : -63 671
Résultat foncier Année 1 : -31 866(Déficit de 31 866 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 466
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 531 €/an
Revenus locatifs : +31 805
Charges déductibles : -14 531
Résultat foncier Années 2+ : 17 274 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10466.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 435(65% de 249 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 907 €/an
Calcul : 162 435 € × 3,636% = 5 907
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 80563 68110 276-31 87621 400 €10 476 €10 476 €
232 44114 2639 99818 178---
333 08913 9769 71019 114---
433 75113 6799 41420 072---
534 42613 3729 10721 054---
635 11513 0568 79122 059---
735 81712 7298 46323 088---
836 53312 3918 12524 143---
937 26412 0417 77625 223---
1038 00911 6817 41626 329---
1138 77011 3087 04327 461---
1239 54510 9236 65828 622---
1340 33610 5256 26029 810---
1441 14310 1155 84931 028---
1541 9659 6905 42532 275---
1642 8059 2524 98633 553---
1743 6618 7994 53334 862---
1844 5348 3314 06536 204---
1945 4257 8473 58237 578---
2046 3337 3483 08238 986---
2147 2606 8312 56640 428---
2248 2056 2982 03341 907---
2349 1695 7481 48243 422---
2450 1535 17991344 974---
2551 1564 59132646 565---
TOTAL1 018 709303 651147 882715 05821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 715 058
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 679 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 679-6 420+13 099
2+6 679+2 310+4 369
3+6 679+5 734+945
4+6 679+6 022+657
5+6 679+6 316+363
6+6 679+6 618+61
7+6 679+6 927-248
8+6 679+7 243-564
9+6 679+7 567-888
10+6 679+7 899-1 220
11+6 679+8 238-1 559
12+6 679+8 587-1 908
13+6 679+8 943-2 264
14+6 679+9 308-2 629
15+6 679+9 683-3 004
16+6 679+10 066-3 387
17+6 679+10 459-3 780
18+6 679+10 861-4 182
19+6 679+11 273-4 594
20+6 679+11 696-5 017
21+6 679+12 129-5 450
22+6 679+12 572-5 893
23+6 679+13 026-6 347
24+6 679+13 492-6 813
25+6 679+13 969-7 290
Total+166 975+214 517+-47 542
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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