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Appartement 4 chambre(s) à vendre

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface93m²
Coût Total87 708€
Loyer Annuel9 468€
Rentabilité10.79%
Cashflow/mois+244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 350 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 853,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

À découvrir sans attendre : appartement familial et lumineux de 93 m² avec balcon et parc arboré 

Vous recherchez un appartement spacieux, fonctionnel et situé dans un cadre verdoyant tout en restant proche du centre-ville ? 

Cet appartement traversant de 93 m², au 1er étage d'une résidence calme et sécurisée, est fait pour vous.

Dès l'entrée, une penderie pratique vous accueille. La cuisine équipée semi ouverte avec son cellier ravira les amateurs de convivialité et de rangements. La vaste pièce de vie, habillée d'un parquet en bois massif, s'ouvre sur un balcon où profiter de moments de détente en toute sérénité.

L'espace nuit, parfaitement pensé, se compose de quatre chambres réparties en deux espaces distincts, préservant ainsi le calme et l'intimité de chacun. Une salle d'eau moderne avec douche et un WC indépendant complètent ce bien.

Charges comprenant chauffage, eau froide et entretien des parties communes

Parking collectif : stationnement facile garanti

Commerces, écoles et bus à deux pas

Un bien rare sur le marché, alliant confort, luminosité et emplacement stratégique.

Idéal pour une famille en quête d'espace et de tranquillité à proximité immédiate du centre-ville. 

Un renseignement ? Une visite ? ==> Malik : 07 66 20 96 13

Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . - http://www.remax.fr/platinium

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.988406, 3.163229
Total : 87 708€
Prix d'acquisition : 79 350€
Travaux : 2 010€
Valeur du bien : 81 360€
Frais de notaire : 6 348€
Coût estimé : 6 348€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9468€/an
Fourchette totale : 616€ - 1011€/mois
Fourchette annuelle : 7391€ - 12128€/an
Rentabilité brute :10.79%
Fourchette de rentabilité :8.43% - 13.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 121,54 €/m²
Basé sur :250 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 303 €
Prix d'achat :79 350 €
Décote à l'achat :-24 953€ (-23.9%)
Marge achat-revente :16 595€ (15.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 708€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :440,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 466,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 441,81€
Coût de l'assurance :7 674,45€
Taxe foncière : 946,80€/an
Soit par mois : 78,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 789,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 544,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :244,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Aucun travail énergétique obligatoire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des éléments de cuisine si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la douche et du lavabo.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - pas de photo, état moyen
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 010 €(22 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:300€
    Peinture des murs: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:0€
    Aucune action nécessaire - rafraîchissement léger recommandé, pas de coût estimé.
  • Chambres:960€
    Peinture des murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture des murs: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 468 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 708 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 321 €
Revenus locatifs : +9 468 €
Charges déductibles : -6 321 €
Résultat foncier Année 1 : 3 147 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 311 €/an
Revenus locatifs : +9 468 €
Charges déductibles : -4 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 157 €/an
Prix d'achat du bien : 79 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 578 €(65% de 79 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 876 €/an
Calcul : 51 578 € × 3,636% = 1 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 468 €6 324 €3 060 €3 144 €---
29 657 €4 234 €2 980 €5 423 €---
39 850 €4 152 €2 898 €5 699 €---
410 047 €4 066 €2 812 €5 982 €---
510 248 €3 977 €2 723 €6 271 €---
610 453 €3 885 €2 631 €6 568 €---
710 662 €3 790 €2 536 €6 873 €---
810 876 €3 691 €2 437 €7 184 €---
911 093 €3 589 €2 335 €7 504 €---
1011 315 €3 483 €2 229 €7 832 €---
1111 541 €3 374 €2 120 €8 168 €---
1211 772 €3 260 €2 006 €8 512 €---
1312 008 €3 142 €1 888 €8 865 €---
1412 248 €3 020 €1 767 €9 227 €---
1512 493 €2 894 €1 640 €9 599 €---
1612 743 €2 763 €1 510 €9 979 €---
1712 997 €2 628 €1 374 €10 370 €---
1813 257 €2 487 €1 234 €10 770 €---
1913 523 €2 342 €1 088 €11 180 €---
2013 793 €2 191 €938 €11 602 €---
2114 069 €2 035 €782 €12 033 €---
2214 350 €1 874 €620 €12 476 €---
2314 637 €1 706 €453 €12 931 €---
2414 930 €1 533 €279 €13 397 €---
2515 229 €1 353 €100 €13 875 €---
TOTAL303 261 €77 796 €44 442 €225 465 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 988 €+943 €+1 045 €
2+1 988 €+1 627 €+361 €
3+1 988 €+1 710 €+278 €
4+1 988 €+1 794 €+194 €
5+1 988 €+1 881 €+107 €
6+1 988 €+1 970 €+18 €
7+1 988 €+2 062 €-74 €
8+1 988 €+2 155 €-167 €
9+1 988 €+2 251 €-263 €
10+1 988 €+2 350 €-362 €
11+1 988 €+2 450 €-462 €
12+1 988 €+2 554 €-566 €
13+1 988 €+2 660 €-672 €
14+1 988 €+2 768 €-780 €
15+1 988 €+2 880 €-892 €
16+1 988 €+2 994 €-1 006 €
17+1 988 €+3 111 €-1 123 €
18+1 988 €+3 231 €-1 243 €
19+1 988 €+3 354 €-1 366 €
20+1 988 €+3 480 €-1 492 €
21+1 988 €+3 610 €-1 622 €
22+1 988 €+3 743 €-1 755 €
23+1 988 €+3 879 €-1 891 €
24+1 988 €+4 019 €-2 031 €
25+1 988 €+4 163 €-2 175 €
Total+49 700 €+67 640 €+-17 940 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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