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Détails du bien

Bien expiré
VilleBagnols-sur-Cèze (30)
Surface70m²
Coût Total108 020€
Loyer Annuel7 534€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 214,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Réf : 3837MC

Bel Immobilier vous propose cet appartement T4 d'environ 70 m² à deux minutes à pieds de tous commerces, écoles, lycée, médecins…

Situé au premier étage, il comprend un salon séjour de 25 m² dont une partie du salon peut être réaménagé en chambre. Les deux portes fenêtres vous mènent au balcon orienté plein sud avec une jolie vue arborée. Vous découvrirez ensuite une cuisine avec une loggia, deux chambres, un cellier, une salle de bain et des toilettes séparés.

Toutes les menuiseries ont été changées en double vitrage PVC, les volets sont en bon état. L'appartement a été entièrement repeint en 2026. Il vous restera à choisir une jolie cuisine à votre goût.

Un grand espace commun ainsi qu'une cave privative en sous-sol complète ce bien et vous procurent praticité et rangement.

A visiter sans tarder !

Charges de copropriété : 800 € / an (Eau froide et chauffage au gaz compris) Copropriété de 27 lots. Pas de procédure en cours.

Ville : Bagnols-sur-Cèze
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30200
Total : 108 020€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 16 220€
Valeur du bien : 101 220€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 10.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 628€/mois
Loyer annuel estimé : 7534€/an
Fourchette totale : 513€ - 769€/mois
Fourchette annuelle : 6153€ - 9226€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 565,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 133,99€
Coût de l'assurance :9 451,75€
Taxe foncière : 753,43€/an
Soit par mois : 62,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 627,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 105 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Installation d'une nouvelle cuisine équipée selon le goût du propriétaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 220 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 040€
    Cuisine complète: 8 m² × 130€/m² = 1040€, Main d'œuvre: 5000€
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 70€/m² = 1680€, Main d'œuvre incluse: 0€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnols-sur-Cèze (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 534 €/an
Calcul : 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 020 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 753 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 756 €
Revenus locatifs : +7 534 €
Charges déductibles : -21 756 €
Résultat foncier Année 1 : -14 222 €(Déficit de 14 222 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 522 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 536 €/an
Revenus locatifs : +7 534 €
Charges déductibles : -5 536 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3521.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 534 €21 759 €3 608 €-14 225 €10 700 €3 525 €3 525 €
27 685 €5 443 €3 512 €2 242 €--1 284 €
37 839 €5 344 €3 413 €2 495 €---
47 995 €5 241 €3 310 €2 754 €---
58 155 €5 135 €3 204 €3 020 €---
68 318 €5 025 €3 094 €3 293 €---
78 485 €4 911 €2 980 €3 573 €---
88 654 €4 794 €2 862 €3 861 €---
98 828 €4 672 €2 741 €4 155 €---
109 004 €4 546 €2 615 €4 458 €---
119 184 €4 416 €2 485 €4 768 €---
129 368 €4 281 €2 350 €5 086 €---
139 555 €4 142 €2 211 €5 413 €---
149 746 €3 998 €2 067 €5 748 €---
159 941 €3 849 €1 918 €6 092 €---
1610 140 €3 695 €1 764 €6 445 €---
1710 343 €3 536 €1 604 €6 807 €---
1810 550 €3 371 €1 439 €7 179 €---
1910 761 €3 200 €1 269 €7 560 €---
2010 976 €3 024 €1 093 €7 952 €---
2111 196 €2 842 €910 €8 354 €---
2211 419 €2 653 €722 €8 766 €---
2311 648 €2 458 €526 €9 190 €---
2411 881 €2 256 €325 €9 625 €---
2512 118 €2 047 €116 €10 071 €---
TOTAL241 324 €116 641 €52 134 €124 683 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 582 €-3 210 €+4 792 €
2+1 582 €0 €+1 582 €
3+1 582 €+363 €+1 219 €
4+1 582 €+826 €+756 €
5+1 582 €+906 €+676 €
6+1 582 €+988 €+594 €
7+1 582 €+1 072 €+510 €
8+1 582 €+1 158 €+424 €
9+1 582 €+1 247 €+335 €
10+1 582 €+1 337 €+245 €
11+1 582 €+1 430 €+152 €
12+1 582 €+1 526 €+56 €
13+1 582 €+1 624 €-42 €
14+1 582 €+1 724 €-142 €
15+1 582 €+1 828 €-246 €
16+1 582 €+1 933 €-351 €
17+1 582 €+2 042 €-460 €
18+1 582 €+2 154 €-572 €
19+1 582 €+2 268 €-686 €
20+1 582 €+2 386 €-804 €
21+1 582 €+2 506 €-924 €
22+1 582 €+2 630 €-1 048 €
23+1 582 €+2 757 €-1 175 €
24+1 582 €+2 887 €-1 305 €
25+1 582 €+3 021 €-1 439 €
Total+39 550 €+37 405 €+2 145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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