Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 91 m²

VilleReims (51)
Surface91m²
Coût Total186 160€
Loyer Annuel12 673€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 373,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 91 m²

Secteur Avenue de Laon, Commerces, transports, TYPE 4 de 88 m2 en RDC, entrée, cuisine, salon séjour avec petit balcon, 2 chambres, salle bains et rangement. UNE CAVE. A RENOVER SANS FRAIS D'AGENCE ET FRAIS DE NOTAIRE REDUITS

Visites sur RDV avec remise de l'offre complète* au prix par mail, priorité aux locataires d'un bailleur social pendant 1 mois.

  • voir modalités en agence. Prix fixé selon l'art L443-11 du CCH

Surface : 91 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 171 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/03/2026

Consommation énergie primaire : 204 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre Non communiqué € et 1 930 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.267100, 4.024925
Total : 186 160€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 51 160€
Valeur du bien : 176 160€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12673€/an
Fourchette totale : 818€ - 1364€/mois
Fourchette annuelle : 9815€ - 16363€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 548,39 €/m²
Basé sur :731 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :231 903 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-106 903€ (-46.1%)
Marge achat-revente :45 743€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,44€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 963,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 846,91€
Coût de l'assurance :13 031,20€
Taxe foncière : 1 267,28€/an
Soit par mois : 105,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 056,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 160 €(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1 200€ = 10 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10 000€ = 10 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont ajustés pour refléter le marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 673 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 160 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 267 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 160 €
Revenus locatifs : +12 673 €
Charges déductibles : -59 160 €
Résultat foncier Année 1 : -46 488 €(Déficit de 46 488 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 088 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 000 €/an
Revenus locatifs : +12 673 €
Charges déductibles : -8 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 672 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25087.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 673 €59 166 €6 218 €-46 494 €21 400 €25 094 €25 094 €
212 926 €7 841 €6 052 €5 085 €--20 008 €
313 185 €7 670 €5 881 €5 515 €--14 493 €
413 448 €7 493 €5 704 €5 956 €--8 537 €
513 717 €7 309 €5 521 €6 408 €--2 129 €
613 992 €7 120 €5 331 €6 872 €---
714 272 €6 924 €5 135 €7 348 €---
814 557 €6 721 €4 933 €7 836 €---
914 848 €6 512 €4 723 €8 337 €---
1015 145 €6 295 €4 506 €8 850 €---
1115 448 €6 070 €4 282 €9 378 €---
1215 757 €5 838 €4 050 €9 919 €---
1316 072 €5 598 €3 810 €10 474 €---
1416 394 €5 350 €3 562 €11 043 €---
1516 721 €5 094 €3 305 €11 628 €---
1617 056 €4 828 €3 039 €12 228 €---
1717 397 €4 553 €2 765 €12 844 €---
1817 745 €4 269 €2 481 €13 476 €---
1918 100 €3 975 €2 187 €14 124 €---
2018 462 €3 671 €1 883 €14 790 €---
2118 831 €3 357 €1 569 €15 474 €---
2219 208 €3 032 €1 243 €16 176 €---
2319 592 €2 696 €907 €16 896 €---
2419 984 €2 348 €559 €17 636 €---
2520 383 €1 988 €199 €18 395 €---
TOTAL405 913 €185 720 €89 847 €220 193 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 193 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 661 €-6 420 €+9 081 €
2+2 661 €0 €+2 661 €
3+2 661 €0 €+2 661 €
4+2 661 €0 €+2 661 €
5+2 661 €0 €+2 661 €
6+2 661 €+1 423 €+1 238 €
7+2 661 €+2 204 €+457 €
8+2 661 €+2 351 €+310 €
9+2 661 €+2 501 €+160 €
10+2 661 €+2 655 €+6 €
11+2 661 €+2 813 €-152 €
12+2 661 €+2 976 €-315 €
13+2 661 €+3 142 €-481 €
14+2 661 €+3 313 €-652 €
15+2 661 €+3 488 €-827 €
16+2 661 €+3 668 €-1 007 €
17+2 661 €+3 853 €-1 192 €
18+2 661 €+4 043 €-1 382 €
19+2 661 €+4 237 €-1 576 €
20+2 661 €+4 437 €-1 776 €
21+2 661 €+4 642 €-1 981 €
22+2 661 €+4 853 €-2 192 €
23+2 661 €+5 069 €-2 408 €
24+2 661 €+5 291 €-2 630 €
25+2 661 €+5 519 €-2 858 €
Total+66 525 €+66 058 €+467 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →