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Maison

Bien expiré
VilleBonnac (09)
Surface56m²
Coût Total76 860€
Loyer Annuel5 066€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 053,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre à Bonnac, une charmante maison de 56 m² idéale pour un premier achat ou un investissement. Cette maison bien isolée, avec un excellent DPE classé C, offre deux chambres spacieuses de 15 m² chacune, parfaites pour votre confort. Profitez de la tranquillité de la campagne tout en étant à seulement 4 minutes en voiture de la gare Le Vernet d'Ariège, facilitant vos déplacements. Proposée à un prix attractif de 59 000€, cette maison est une opportunité à saisir rapidement. Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite. Ne laissez pas passer cette occasion unique! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Pamiers-09100/390

Ville : Bonnac
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.165341, 1.595165
Total : 76 860€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 13 140€
Valeur du bien : 72 140€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 422€/mois
Loyer annuel estimé : 5066€/an
Fourchette totale : 319€ - 558€/mois
Fourchette annuelle : 3831€ - 6701€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 149,6 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 377 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-5 377€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-12 483€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :386,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 408,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 945,11€
Coût de l'assurance :6 725,25€
Taxe foncière : 506,63€/an
Soit par mois : 42,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 422,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 450,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 140 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 60€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bonnac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 422 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 066 €/an
Calcul : 422 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 860 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 595 €
Revenus locatifs : +5 066 €
Charges déductibles : -16 595 €
Résultat foncier Année 1 : -11 529 €(Déficit de 11 529 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 829 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 455 €/an
Revenus locatifs : +5 066 €
Charges déductibles : -3 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 611 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 828.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 066 €16 597 €2 682 €-11 531 €10 700 €831 €831 €
25 168 €3 387 €2 612 €1 780 €---
35 271 €3 315 €2 539 €1 956 €---
45 376 €3 240 €2 464 €2 136 €---
55 484 €3 162 €2 386 €2 322 €---
65 594 €3 082 €2 306 €2 512 €---
75 705 €2 998 €2 222 €2 707 €---
85 820 €2 912 €2 136 €2 908 €---
95 936 €2 822 €2 046 €3 114 €---
106 055 €2 729 €1 954 €3 325 €---
116 176 €2 633 €1 858 €3 543 €---
126 299 €2 534 €1 758 €3 766 €---
136 425 €2 431 €1 655 €3 995 €---
146 554 €2 324 €1 548 €4 230 €---
156 685 €2 213 €1 437 €4 472 €---
166 819 €2 098 €1 323 €4 720 €---
176 955 €1 980 €1 204 €4 975 €---
187 094 €1 857 €1 081 €5 237 €---
197 236 €1 729 €954 €5 507 €---
207 381 €1 597 €822 €5 783 €---
217 528 €1 461 €685 €6 068 €---
227 679 €1 319 €543 €6 360 €---
237 832 €1 172 €397 €6 660 €---
247 989 €1 020 €245 €6 969 €---
258 149 €863 €87 €7 286 €---
TOTAL162 275 €71 476 €38 945 €90 798 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 798 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 064 €-3 210 €+4 274 €
2+1 064 €+285 €+779 €
3+1 064 €+587 €+477 €
4+1 064 €+641 €+423 €
5+1 064 €+697 €+367 €
6+1 064 €+754 €+310 €
7+1 064 €+812 €+252 €
8+1 064 €+872 €+192 €
9+1 064 €+934 €+130 €
10+1 064 €+998 €+66 €
11+1 064 €+1 063 €+1 €
12+1 064 €+1 130 €-66 €
13+1 064 €+1 198 €-134 €
14+1 064 €+1 269 €-205 €
15+1 064 €+1 342 €-278 €
16+1 064 €+1 416 €-352 €
17+1 064 €+1 493 €-429 €
18+1 064 €+1 571 €-507 €
19+1 064 €+1 652 €-588 €
20+1 064 €+1 735 €-671 €
21+1 064 €+1 820 €-756 €
22+1 064 €+1 908 €-844 €
23+1 064 €+1 998 €-934 €
24+1 064 €+2 091 €-1 027 €
25+1 064 €+2 186 €-1 122 €
Total+26 600 €+27 240 €+-640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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