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Appartement 4 pièces 83 m²

VilleMans (72)
Surface83m²
Coût Total119 761€
Loyer Annuel10 277€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 464 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 174,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 83 m²

REFERENCE ANNONCE : CPE 674 - Quartier des Sablons - APPARTEMENT A RENOVER comprenant : Une grande entrée avec placards, dégagement, cuisine aménagée et équipée avec balcon, séjour avec balcon (vue dégagée sur la promenade Newton), dressing, trois chambres, salle d'eau, wc. Une cave. Menuiseries pvc avec volets roulant. Réseau de chaleur urbain.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 83 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/04/2026

Consommation énergie primaire : 144.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 030 € et 1 440 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 47.989320, 0.236286
Total : 119 761€
Prix d'acquisition : 97 464€
Travaux : 14 500€
Valeur du bien : 111 964€
Frais de notaire : 7 797€
Coût estimé : 7 797€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 856€/mois
Loyer annuel estimé : 10277€/an
Fourchette totale : 684€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 8206€ - 12869€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 262,3 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 771 €
Prix d'achat :97 464 €
Décote à l'achat :-7 307€ (-7.0%)
Marge achat-revente :-14 990€ (-14.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 761€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 636,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 683,12€
Coût de l'assurance :10 479,09€
Taxe foncière : 1 027,67€/an
Soit par mois : 85,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 856,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est C et le réseau de chaleur urbain est en place.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des meubles de cuisine et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais avec quelques signes d'usure
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du meuble vasque et de la douche, carrelage partiel si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen présumé
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 500 €(175 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car le DPE est C et le réseau de chaleur urbain est en place: 0 × 0€/système = 0€
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine complète: 6000€ (estimation moyenne pour un rafraîchissement incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation partielle salle de bain: Remplacement meuble vasque et douche: 6 m² × 400€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:1 800€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:1 000€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes de l'électricité: 1 installation: 1200€ (estimation moyenne), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour les travaux identifiés.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 856 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 277 €/an
Calcul : 856 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 175 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 761 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 028 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 122 €
Revenus locatifs : +10 277 €
Charges déductibles : -20 122 €
Résultat foncier Année 1 : -9 845 €(Déficit de 9 845 €)
Imputable sur revenu global : 9 845 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 622 €/an
Revenus locatifs : +10 277 €
Charges déductibles : -5 622 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 655 €/an
Prix d'achat du bien : 97 464 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 352 €(65% de 97 464 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 304 €/an
Calcul : 63 352 € × 3,636% = 2 304 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 277 €20 126 €4 179 €-9 849 €9 849 €--
210 482 €5 517 €4 070 €4 966 €---
310 692 €5 404 €3 957 €5 288 €---
410 906 €5 287 €3 840 €5 619 €---
511 124 €5 165 €3 719 €5 958 €---
611 346 €5 040 €3 593 €6 306 €---
711 573 €4 910 €3 463 €6 663 €---
811 805 €4 775 €3 328 €7 030 €---
912 041 €4 636 €3 189 €7 405 €---
1012 282 €4 491 €3 044 €7 791 €---
1112 527 €4 341 €2 894 €8 186 €---
1212 778 €4 186 €2 739 €8 592 €---
1313 033 €4 025 €2 579 €9 008 €---
1413 294 €3 859 €2 412 €9 435 €---
1513 560 €3 687 €2 240 €9 873 €---
1613 831 €3 508 €2 061 €10 323 €---
1714 108 €3 323 €1 876 €10 785 €---
1814 390 €3 131 €1 685 €11 258 €---
1914 678 €2 933 €1 486 €11 745 €---
2014 971 €2 727 €1 280 €12 244 €---
2115 271 €2 514 €1 067 €12 756 €---
2215 576 €2 294 €847 €13 282 €---
2315 888 €2 065 €618 €13 823 €---
2416 205 €1 828 €381 €14 377 €---
2516 529 €1 583 €136 €14 946 €---
TOTAL329 166 €111 354 €60 683 €217 812 €9 849 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 955 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 158 €-2 955 €+5 113 €
2+2 158 €+1 490 €+668 €
3+2 158 €+1 586 €+572 €
4+2 158 €+1 686 €+472 €
5+2 158 €+1 788 €+370 €
6+2 158 €+1 892 €+266 €
7+2 158 €+1 999 €+159 €
8+2 158 €+2 109 €+49 €
9+2 158 €+2 222 €-64 €
10+2 158 €+2 337 €-179 €
11+2 158 €+2 456 €-298 €
12+2 158 €+2 577 €-419 €
13+2 158 €+2 702 €-544 €
14+2 158 €+2 830 €-672 €
15+2 158 €+2 962 €-804 €
16+2 158 €+3 097 €-939 €
17+2 158 €+3 235 €-1 077 €
18+2 158 €+3 378 €-1 220 €
19+2 158 €+3 523 €-1 365 €
20+2 158 €+3 673 €-1 515 €
21+2 158 €+3 827 €-1 669 €
22+2 158 €+3 985 €-1 827 €
23+2 158 €+4 147 €-1 989 €
24+2 158 €+4 313 €-2 155 €
25+2 158 €+4 484 €-2 326 €
Total+53 950 €+65 344 €+-11 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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