Détails du bien

Bien expiré

VilleVandoeuvre-lès-Nancy (54)

Surface45m²

Coût Total89 472€

Loyer Annuel7 383€

Rentabilité8.25%

Cashflow/mois+81€

Prix : 75 900 €

Surface : 45 m²

Prix au m² : 1 686,67 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 5

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre : Appartement F2 de 45 m² situé 2 rue du Vivarais à Vandoeuvre-lès-Nancy, au cœur du plateau de Brabois, secteur prisé pour ses campus universitaires et pôles médicaux.

Cet appartement, à rénover entièrement, représente une excellente base pour un projet locatif dans une résidence bien entretenue et isolée par l'extérieur.

Les points forts :

Emplacement premium à deux pas de la Faculté de Médecine, des écoles d'ingénieurs, de Sciences Po et du CHU de Brabois.

Demande locative élevée : le campus Brabois Santé accueille environ 8 000 étudiants, ce qui en fait l'un des pôles biologie-santé les plus dynamiques de la région.

Quartier étudiant et hospitalier : forte demande locative tout au long de l'année.

Résidence en bon état, isolée par l'exterieur et communs rénovés.

Travaux à prévoir, offrant un fort potentiel de valorisation et une rentabilité optimisable.

Un investissement stratégique sur un secteur où la tension locative est constante et la valeur patrimoniale solide. Idéal pour un premier achat locatif ou un investisseur confirmé souhaitant développer son portefeuille sur Nancy/Brabois.

Ville : Vandoeuvre-lès-Nancy

Département : Meurthe-et-Moselle

Région : Grand Est

Code postal : 54500

Total : 89 472€

Prix d'acquisition : 75 900€

Travaux : 7 500€

Valeur du bien : 83 400€

Frais de notaire : 6 072€

Coût estimé : 6 072€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 45m²

Loyer prédit : 13.67€/m²/mois

Fourchette : 11.56€ - 16.18€/m²/mois

Loyer total estimé : 615€/mois

Loyer annuel estimé : 7383€/an

Fourchette totale : 520€ - 728€/mois

Fourchette annuelle : 6240€ - 8735€/an

Rentabilité brute :8.25%

Fourchette de rentabilité :6.97% - 9.76%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :89 472€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,48€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.47%

Assurance emprunteur :26,10€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 472,58€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 471,90€

Coût de l'assurance :7 828,80€

Taxe foncière : 738,29€/an

Soit par mois : 61,52€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 615,24€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 534,10€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :81,14€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 262 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 45 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)

Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessite un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds de la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)

Raison: État 3.5/5 visible - peinture à rafraîchir

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds du salon

Quantité: 1 salon (environ 15 m²)

Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500 €(167 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:7 500€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant matériel et main d'œuvre)

Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€

Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)

Types de travaux : Chauffage

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 383 €/an

Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 066 €/an

Base de calcul : Emprunt de 89 472 € à 3.47% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 313 €/an

Calcul : 26 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 617 €

Revenus locatifs : +7 383 €

Charges déductibles : -11 617 €

Résultat foncier Année 1 : -4 234 €(Déficit de 4 234 €)

Imputable sur revenu global : 4 234 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 117 €/an

Revenus locatifs : +7 383 €

Charges déductibles : -4 117 €

Résultat foncier Années 2+ : 3 266 €/an

Prix d'achat du bien : 75 900 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 49 335 €(65% de 75 900 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 794 €/an

Calcul : 49 335 € × 3,636% = 1 794 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 383 €	11 620 €	3 068 €	-4 237 €	4 237 €	-	-
2	7 531 €	4 039 €	2 988 €	3 491 €	-	-	-
3	7 681 €	3 956 €	2 904 €	3 726 €	-	-	-
4	7 835 €	3 869 €	2 818 €	3 966 €	-	-	-
5	7 992 €	3 780 €	2 728 €	4 212 €	-	-	-
6	8 151 €	3 687 €	2 635 €	4 464 €	-	-	-
7	8 314 €	3 591 €	2 539 €	4 723 €	-	-	-
8	8 481 €	3 492 €	2 440 €	4 989 €	-	-	-
9	8 650 €	3 389 €	2 337 €	5 262 €	-	-	-
10	8 823 €	3 282 €	2 231 €	5 541 €	-	-	-
11	9 000 €	3 172 €	2 120 €	5 828 €	-	-	-
12	9 180 €	3 058 €	2 006 €	6 122 €	-	-	-
13	9 363 €	2 940 €	1 888 €	6 424 €	-	-	-
14	9 551 €	2 817 €	1 766 €	6 733 €	-	-	-
15	9 742 €	2 691 €	1 639 €	7 051 €	-	-	-
16	9 936 €	2 560 €	1 508 €	7 377 €	-	-	-
17	10 135 €	2 424 €	1 372 €	7 711 €	-	-	-
18	10 338 €	2 283 €	1 232 €	8 055 €	-	-	-
19	10 545 €	2 138 €	1 086 €	8 407 €	-	-	-
20	10 756 €	1 987 €	936 €	8 768 €	-	-	-
21	10 971 €	1 831 €	780 €	9 139 €	-	-	-
22	11 190 €	1 670 €	619 €	9 520 €	-	-	-
23	11 414 €	1 503 €	451 €	9 911 €	-	-	-
24	11 642 €	1 330 €	278 €	10 312 €	-	-	-
25	11 875 €	1 151 €	99 €	10 724 €	-	-	-
TOTAL	236 477 €	78 258 €	44 472 €	158 219 €	4 237 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 271 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 219 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 383 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 550 €	-1 271 €	+2 821 €
2	+1 550 €	+1 047 €	+503 €
3	+1 550 €	+1 118 €	+432 €
4	+1 550 €	+1 190 €	+360 €
5	+1 550 €	+1 264 €	+286 €
6	+1 550 €	+1 339 €	+211 €
7	+1 550 €	+1 417 €	+133 €
8	+1 550 €	+1 497 €	+53 €
9	+1 550 €	+1 578 €	-28 €
10	+1 550 €	+1 662 €	-112 €
11	+1 550 €	+1 748 €	-198 €
12	+1 550 €	+1 837 €	-287 €
13	+1 550 €	+1 927 €	-377 €
14	+1 550 €	+2 020 €	-470 €
15	+1 550 €	+2 115 €	-565 €
16	+1 550 €	+2 213 €	-663 €
17	+1 550 €	+2 313 €	-763 €
18	+1 550 €	+2 416 €	-866 €
19	+1 550 €	+2 522 €	-972 €
20	+1 550 €	+2 630 €	-1 080 €
21	+1 550 €	+2 742 €	-1 192 €
22	+1 550 €	+2 856 €	-1 306 €
23	+1 550 €	+2 973 €	-1 423 €
24	+1 550 €	+3 094 €	-1 544 €
25	+1 550 €	+3 217 €	-1 667 €
Total	+38 750 €	+47 466 €	+-8 716 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour