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Achat appartement

Bien expiré
VilleOrléans (45)
Surface90
Coût Total134 592
Loyer Annuel12 171
Rentabilité9.04%
Cashflow/mois-55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 110 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Gardien, Ascenseur, Surface de 90 m², Bâtiment de 9 étages, 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1972, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, Rangements, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour : 18 m², Interphone

iad France - Rémy Lorieau vous propose: Appartement de 90m² au 1er étage avec ascenseurs, 4 chambres, pour une famille ou pour investisseur.

Une entrée dessert un séjour lumineux de 18m², une cuisine séparée équipée avec coin repas avec un cellier , une salle d'eau, WC séparé et 4 chambres. 2 balcons pour profiter du soleil et de l'extérieur.

De nombreux services viennent compléter le confort de vie : fibre optique, ascenseur, interphone, gardien, espaces de rangement, chauffage collectif . Résidence sécurisée et fermée pour assurer la tranquillité de ses habitants.

Emplacement idéal, proche des commodités, des écoles et des transports en commun.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 340 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 266 euros par mois (soit 3192 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 201 et classe CLIMAT A indice 0. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Rémy Lorieau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de ORLEANS sous le numéro 904057882, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Coordonnées : 47.924492, 1.892638
Total : 134 592
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 26 700
Valeur du bien : 126 600
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1014€/mois
Loyer annuel estimé : 12171€/an
Fourchette totale : 832€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 9985€ - 14836€/an
Rentabilité brute :9.04%
Fourchette de rentabilité :7.42% - 11.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 592
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :39,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 701,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 099,57
Coût de l'assurance :11 776,80
Taxe foncière : 1 217,10€/an
Soit par mois : 101,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 266,00€/mois
Soit par an : 3 192,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 014,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif existant
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement du chauffage collectif
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour confort et sécurité
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 700(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 500
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant peinture et électroménager)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant douche, lavabo et carrelage)
  • Chambres:6 000
    Rénovation des 4 chambres: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant revêtement de sol, peinture et électricité)
  • Électricité:9 000
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les estimations sont basées sur des prix moyens pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 014 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 171 €/an
Calcul : 1 014 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 592 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 217 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 192 €/an
Calcul : 266 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 018
Revenus locatifs : +12 171
Charges déductibles : -36 018
Résultat foncier Année 1 : -23 847(Déficit de 23 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 447
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 318 €/an
Revenus locatifs : +12 171
Charges déductibles : -9 318
Résultat foncier Années 2+ : 2 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2446.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 17136 0224 442-23 85121 400 €2 451 €2 451 €
212 4149 2034 3233 211---
312 6639 0804 2003 582---
412 9168 9534 0733 963---
513 1748 8223 9424 352---
613 4388 6863 8064 752---
713 7078 5463 6655 161---
813 9818 4003 5205 580---
914 2608 2503 3706 010---
1014 5468 0953 2156 451---
1114 8367 9343 0546 902---
1215 1337 7682 8887 365---
1315 4367 5972 7177 839---
1415 7457 4192 5398 325---
1516 0597 2362 3568 823---
1616 3817 0462 1669 334---
1716 7086 8501 9709 858---
1817 0426 6471 76710 395---
1917 3836 4381 55810 945---
2017 7316 2211 34111 510---
2118 0865 9971 11712 088---
2218 4475 76588512 682---
2318 8165 52664613 290---
2419 1925 27839813 914---
2519 5765 02214214 554---
TOTAL389 842212 80464 100177 03821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 038
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 556-6 420+8 976
2+2 556+228+2 328
3+2 556+1 075+1 481
4+2 556+1 189+1 367
5+2 556+1 306+1 250
6+2 556+1 426+1 130
7+2 556+1 548+1 008
8+2 556+1 674+882
9+2 556+1 803+753
10+2 556+1 935+621
11+2 556+2 071+485
12+2 556+2 209+347
13+2 556+2 352+204
14+2 556+2 498+58
15+2 556+2 647-91
16+2 556+2 800-244
17+2 556+2 957-401
18+2 556+3 118-562
19+2 556+3 284-728
20+2 556+3 453-897
21+2 556+3 627-1 071
22+2 556+3 805-1 249
23+2 556+3 987-1 431
24+2 556+4 174-1 618
25+2 556+4 366-1 810
Total+63 900+53 111+10 789
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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