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Maison 5 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleTrinité-Porhoët (56)
Surface130m²
Coût Total149 130€
Loyer Annuel11 539€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 615,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 130 m²

Centre bourg de la Trinité-Porhoët

Ensemble immobilier à rénover, toiture en Bon état

133 m2 habitables et 60 m2 d'une partie ancien magasin avec vitrine

Au RDC : Une entrée donnant sur une cuisine, un salon séjour, une cave et une chaufferie

A l'étage : 3 chambres, une salle de bain avec WC, un WC et Grenier (croquis)

Système de chauffage fioul à changer

Rénovation à prévoir : Menuiserie, Isolation, aménagement intérieur, Système de chauffage

Assainissement tout à l'égout

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 80 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Silvana LEMOINE, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de VANNES sous le numéro 832 496 533

Surface : 130 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/03/2026

Consommation énergie primaire : 290 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 800 € et 6 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Trinité-Porhoët
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56490
Coordonnées : 48.095715, -2.526831
Total : 149 130€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 62 730€
Valeur du bien : 142 730€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 962€/mois
Loyer annuel estimé : 11539€/an
Fourchette totale : 763€ - 1213€/mois
Fourchette annuelle : 9150€ - 14552€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :945,95 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :122 974 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-42 974€ (-34.9%)
Marge achat-revente :-26 156€ (-21.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 782,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 690,32€
Coût de l'assurance :13 048,88€
Taxe foncière : 1 153,94€/an
Soit par mois : 96,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 961,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - usure importante nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du hall d'entrée et de la salle à manger
Quantité: 25 m² (5 m² hall + 20 m² salle à manger)
Raison: État 2.5/5 visible - usure nécessitant rénovation
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée et la salle à manger
Quantité: 25 m² (5 m² hall + 20 m² salle à manger)
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 730 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:7 800€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Remplacement parquet: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Revêtement sol:1 500€
    Rafraîchissement hall et salle à manger: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Peinture:750€
    Peinture hall et salle à manger: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trinité-Porhoët (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 962 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 539 €/an
Calcul : 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 130 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 427 €
Revenus locatifs : +11 539 €
Charges déductibles : -69 427 €
Résultat foncier Année 1 : -57 887 €(Déficit de 57 887 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 487 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 697 €/an
Revenus locatifs : +11 539 €
Charges déductibles : -6 697 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 843 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36487.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 539 €69 431 €5 026 €-57 892 €21 400 €36 492 €36 492 €
211 770 €6 568 €4 892 €5 202 €--31 290 €
312 006 €6 430 €4 754 €5 575 €--25 715 €
412 246 €6 288 €4 612 €5 958 €--19 757 €
512 491 €6 140 €4 464 €6 351 €--13 406 €
612 740 €5 987 €4 311 €6 753 €--6 653 €
712 995 €5 829 €4 153 €7 166 €---
813 255 €5 666 €3 990 €7 589 €---
913 520 €5 497 €3 821 €8 023 €---
1013 791 €5 322 €3 646 €8 469 €---
1114 066 €5 141 €3 465 €8 926 €---
1214 348 €4 953 €3 278 €9 394 €---
1314 635 €4 760 €3 084 €9 875 €---
1414 927 €4 559 €2 883 €10 368 €---
1515 226 €4 352 €2 676 €10 874 €---
1615 531 €4 137 €2 461 €11 394 €---
1715 841 €3 915 €2 239 €11 926 €---
1816 158 €3 685 €2 009 €12 473 €---
1916 481 €3 447 €1 771 €13 034 €---
2016 811 €3 201 €1 525 €13 609 €---
2117 147 €2 947 €1 271 €14 200 €---
2217 490 €2 684 €1 008 €14 806 €---
2317 840 €2 411 €735 €15 429 €---
2418 196 €2 129 €453 €16 067 €---
2518 560 €1 838 €162 €16 723 €---
TOTAL369 610 €177 318 €72 690 €192 293 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 423 €-6 420 €+8 843 €
2+2 423 €0 €+2 423 €
3+2 423 €0 €+2 423 €
4+2 423 €0 €+2 423 €
5+2 423 €0 €+2 423 €
6+2 423 €0 €+2 423 €
7+2 423 €+154 €+2 269 €
8+2 423 €+2 277 €+146 €
9+2 423 €+2 407 €+16 €
10+2 423 €+2 541 €-118 €
11+2 423 €+2 678 €-255 €
12+2 423 €+2 818 €-395 €
13+2 423 €+2 963 €-540 €
14+2 423 €+3 111 €-688 €
15+2 423 €+3 262 €-839 €
16+2 423 €+3 418 €-995 €
17+2 423 €+3 578 €-1 155 €
18+2 423 €+3 742 €-1 319 €
19+2 423 €+3 910 €-1 487 €
20+2 423 €+4 083 €-1 660 €
21+2 423 €+4 260 €-1 837 €
22+2 423 €+4 442 €-2 019 €
23+2 423 €+4 629 €-2 206 €
24+2 423 €+4 820 €-2 397 €
25+2 423 €+5 017 €-2 594 €
Total+60 575 €+57 688 €+2 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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