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Appartement à vendre

VilleMulhouse (68)
Surface88.2m²
Coût Total165 528€
Loyer Annuel10 762€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 600 €
Surface : 88.2 m²
Prix au m² : 1 322 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, 6 balcons

À Mulhouse, annonce immobilière pour un bel appartement à rafraichir s'accompagnant de 2 chambres. Appartement au deuxième niveau dans un bâtiment sur 4 étages ; présence d'un ascenseur dans l'immeuble. La construction date de 1972. Entrée, vaste séjour avec balcon, placard, cuisine meublée, salle de bains avec baignoire, douchen vasque, 2 chambres, WC séparé. Parking privatif Chauffage et eau chaude compris dans les charges.

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.748536, 7.325596
Total : 165 528€
Prix d'acquisition : 116 600€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 156 200€
Frais de notaire : 9 328€
Coût estimé : 9 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.2m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 897€/mois
Loyer annuel estimé : 10762€/an
Fourchette totale : 689€ - 1167€/mois
Fourchette annuelle : 8271€ - 14003€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 528€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :831,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :48,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 879,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 873,35€
Coût de l'assurance :14 483,70€
Taxe foncière : 1 076,17€/an
Soit par mois : 89,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 896,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 119,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-222,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 88.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1700€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 897 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 762 €/an
Calcul : 897 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 528 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 579 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 076 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 826 €
Revenus locatifs : +10 762 €
Charges déductibles : -48 826 €
Résultat foncier Année 1 : -38 064 €(Déficit de 38 064 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 664 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 226 €/an
Revenus locatifs : +10 762 €
Charges déductibles : -9 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16663.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 790 €(65% de 116 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 756 €/an
Calcul : 75 790 € × 3,636% = 2 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 762 €48 831 €5 776 €-38 069 €21 400 €16 669 €16 669 €
210 977 €9 080 €5 625 €1 897 €--14 773 €
311 197 €8 924 €5 469 €2 272 €--12 501 €
411 420 €8 763 €5 307 €2 658 €--9 843 €
511 649 €8 595 €5 140 €3 054 €--6 789 €
611 882 €8 422 €4 966 €3 460 €--3 329 €
712 119 €8 242 €4 786 €3 878 €---
812 362 €8 056 €4 600 €4 306 €---
912 609 €7 863 €4 407 €4 746 €---
1012 861 €7 663 €4 207 €5 198 €---
1113 119 €7 456 €4 001 €5 662 €---
1213 381 €7 242 €3 786 €6 139 €---
1313 648 €7 020 €3 564 €6 629 €---
1413 921 €6 790 €3 334 €7 132 €---
1514 200 €6 551 €3 096 €7 649 €---
1614 484 €6 304 €2 849 €8 179 €---
1714 774 €6 049 €2 593 €8 725 €---
1815 069 €5 784 €2 328 €9 285 €---
1915 370 €5 509 €2 054 €9 861 €---
2015 678 €5 225 €1 770 €10 453 €---
2115 991 €4 931 €1 475 €11 061 €---
2216 311 €4 626 €1 170 €11 685 €---
2316 637 €4 310 €854 €12 328 €---
2416 970 €3 983 €527 €12 988 €---
2517 310 €3 644 €188 €13 666 €---
TOTAL344 702 €209 861 €83 873 €134 841 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 841 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 260 €-6 420 €+8 680 €
2+2 260 €0 €+2 260 €
3+2 260 €0 €+2 260 €
4+2 260 €0 €+2 260 €
5+2 260 €0 €+2 260 €
6+2 260 €0 €+2 260 €
7+2 260 €+165 €+2 095 €
8+2 260 €+1 292 €+968 €
9+2 260 €+1 424 €+836 €
10+2 260 €+1 559 €+701 €
11+2 260 €+1 699 €+561 €
12+2 260 €+1 842 €+418 €
13+2 260 €+1 989 €+271 €
14+2 260 €+2 140 €+120 €
15+2 260 €+2 295 €-35 €
16+2 260 €+2 454 €-194 €
17+2 260 €+2 617 €-357 €
18+2 260 €+2 786 €-526 €
19+2 260 €+2 958 €-698 €
20+2 260 €+3 136 €-876 €
21+2 260 €+3 318 €-1 058 €
22+2 260 €+3 506 €-1 246 €
23+2 260 €+3 698 €-1 438 €
24+2 260 €+3 896 €-1 636 €
25+2 260 €+4 100 €-1 840 €
Total+56 500 €+40 452 €+16 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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