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Détails du bien

Bien expiré
VilleMiramas (13)
Surface93m²
Coût Total210 829€
Loyer Annuel13 704€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 990 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 849,35 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T5 en duplex au 3ème et 4ème étage avec ascenseur dans la résidence le Nymphéas. Environnement calme. Commerces et écoles à proximité. Chauffage individuel au gaz. Possibilité de stationnement. Garage compris en sous-sol. Visite sur rendez-vous en envoyant un mail avec vos coordonnées téléphoniques. Date limite de remise d'offre après visite et par écrit avant le 30/03/2026. Offres d'achat classées selon les dispositions règlementaires relatives aux ventes de logements HLM. SANS FRAIS D'AGENCE ET SANS FRAIS DE DOSSIER, FRAIS DE NOTAIRE 8,5%. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques .

Ville : Miramas
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13140
Total : 210 829€
Prix d'acquisition : 171 990€
Travaux : 25 080€
Valeur du bien : 197 070€
Frais de notaire : 13 759€
Coût estimé : 13 759€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 12.28€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 14.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1142€/mois
Loyer annuel estimé : 13704€/an
Fourchette totale : 943€ - 1383€/mois
Fourchette annuelle : 11315€ - 16597€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 829€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 041,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 103,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 752,98€
Coût de l'assurance :18 447,54€
Taxe foncière : 1 370,38€/an
Soit par mois : 114,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 141,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 217,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 126 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 2m × 3m
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz.
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE C - Appartement - Vérification recommandée pour garantir l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 080 €(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:4 080€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chauffage:1 800€
    Vérification système chauffage: 1 système × 1500€ = 1500€ (incluant mise aux normes), Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Miramas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 142 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 704 €/an
Calcul : 1 142 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 829 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 738 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 370 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 223 €
Revenus locatifs : +13 704 €
Charges déductibles : -34 223 €
Résultat foncier Année 1 : -20 520 €(Déficit de 20 520 €)
Imputable sur revenu global : 20 520 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 143 €/an
Revenus locatifs : +13 704 €
Charges déductibles : -9 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 560 €/an
Prix d'achat du bien : 171 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 794 €(65% de 171 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 794 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 704 €34 230 €7 042 €-20 526 €20 526 €--
213 978 €8 963 €6 854 €5 015 €---
314 257 €8 769 €6 661 €5 489 €---
414 543 €8 568 €6 460 €5 974 €---
514 833 €8 361 €6 253 €6 473 €---
615 130 €8 146 €6 038 €6 984 €---
715 433 €7 924 €5 816 €7 508 €---
815 741 €7 695 €5 586 €8 047 €---
916 056 €7 457 €5 349 €8 599 €---
1016 377 €7 212 €5 103 €9 166 €---
1116 705 €6 958 €4 849 €9 747 €---
1217 039 €6 695 €4 587 €10 344 €---
1317 380 €6 423 €4 315 €10 957 €---
1417 727 €6 142 €4 034 €11 585 €---
1518 082 €5 851 €3 743 €12 231 €---
1618 443 €5 551 €3 442 €12 893 €---
1718 812 €5 239 €3 131 €13 573 €---
1819 189 €4 918 €2 809 €14 271 €---
1919 572 €4 585 €2 477 €14 987 €---
2019 964 €4 241 €2 132 €15 723 €---
2120 363 €3 885 €1 776 €16 478 €---
2220 770 €3 517 €1 408 €17 254 €---
2321 186 €3 136 €1 027 €18 050 €---
2421 609 €2 742 €633 €18 868 €---
2522 042 €2 334 €226 €19 707 €---
TOTAL438 936 €179 540 €101 753 €259 396 €20 526 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 158 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 396 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 878 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 878 €-6 158 €+9 036 €
2+2 878 €+1 505 €+1 373 €
3+2 878 €+1 647 €+1 231 €
4+2 878 €+1 792 €+1 086 €
5+2 878 €+1 942 €+936 €
6+2 878 €+2 095 €+783 €
7+2 878 €+2 253 €+625 €
8+2 878 €+2 414 €+464 €
9+2 878 €+2 580 €+298 €
10+2 878 €+2 750 €+128 €
11+2 878 €+2 924 €-46 €
12+2 878 €+3 103 €-225 €
13+2 878 €+3 287 €-409 €
14+2 878 €+3 476 €-598 €
15+2 878 €+3 669 €-791 €
16+2 878 €+3 868 €-990 €
17+2 878 €+4 072 €-1 194 €
18+2 878 €+4 281 €-1 403 €
19+2 878 €+4 496 €-1 618 €
20+2 878 €+4 717 €-1 839 €
21+2 878 €+4 943 €-2 065 €
22+2 878 €+5 176 €-2 298 €
23+2 878 €+5 415 €-2 537 €
24+2 878 €+5 660 €-2 782 €
25+2 878 €+5 912 €-3 034 €
Total+71 950 €+77 819 €+-5 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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