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Immeuble 8 pièces 422 m²

VilleThenon (24)
Surface422m²
Coût Total364 380€
Loyer Annuel50 428€
Rentabilité13.84%
Cashflow/mois+1 853€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 286 000 €
Surface : 422 m²
Prix au m² : 677,73 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier composé d'une maison à usage d'habitation et d'un local commercial spacieux, la maison est composée d'un grand salon séjour et une cuisine. A l'étage quatre chambres, salle d'eau, combles aménagés d'une chambre, une salle d'eau et une pièce, jardin arboré de 734m² une grange en pierre de 89m² au sol aménageable. Honoraires à charge acquéreur : 5.93% Référence annonce : 77-9292S Date de réalisation du diagnostic : 30/11/2021 Prix hors honoraires : 270 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 018 € et 4 082 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Thenon
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24210
Coordonnées : 45.138890, 1.070856
Total : 364 380€
Prix d'acquisition : 286 000€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 341 500€
Frais de notaire : 22 880€
Coût estimé : 22 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 422m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 12.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 4202€/mois
Loyer annuel estimé : 50428€/an
Fourchette totale : 3251€ - 5432€/mois
Fourchette annuelle : 39014€ - 65182€/an
Rentabilité brute :13.84%
Fourchette de rentabilité :10.71% - 17.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :364 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 820,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :109,31€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 929,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 699,82€
Coût de l'assurance :32 794,20€
Taxe foncière : 5 042,81€/an
Soit par mois : 420,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 202,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 349,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 852,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 422 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménagés avec laine soufflée
Quantité: surface combles aménagés (environ 50 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres à estimer (environ 10 fenêtres)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:7 500€
    Isolation combles: 50 m² × 150€/m² = 7500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Thenon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 202 €/mois
Revenus locatifs annuels : 50 428 €/an
Calcul : 4 202 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 521 €/an
Base de calcul : Emprunt de 364 380 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 312 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 376 €
Revenus locatifs : +50 428 €
Charges déductibles : -74 376 €
Résultat foncier Année 1 : -23 948 €(Déficit de 23 948 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 548 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 876 €/an
Revenus locatifs : +50 428 €
Charges déductibles : -18 876 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 552 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2547.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 286 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 900 €(65% de 286 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 760 €/an
Calcul : 185 900 € × 3,636% = 6 760 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
150 428 €74 387 €12 533 €-23 959 €21 400 €2 559 €2 559 €
251 437 €18 558 €12 204 €32 878 €---
352 465 €18 217 €11 863 €34 248 €---
453 515 €17 864 €11 510 €35 650 €---
554 585 €17 499 €11 144 €37 086 €---
655 677 €17 121 €10 766 €38 556 €---
756 790 €16 729 €10 374 €40 061 €---
857 926 €16 324 €9 969 €41 602 €---
959 085 €15 904 €9 549 €43 181 €---
1060 266 €15 469 €9 114 €44 797 €---
1161 472 €15 019 €8 664 €46 453 €---
1262 701 €14 553 €8 198 €48 148 €---
1363 955 €14 070 €7 716 €49 885 €---
1465 234 €13 571 €7 216 €51 663 €---
1566 539 €13 054 €6 699 €53 485 €---
1667 870 €12 518 €6 163 €55 352 €---
1769 227 €11 964 €5 609 €57 263 €---
1870 611 €11 390 €5 035 €59 222 €---
1972 024 €10 795 €4 441 €61 229 €---
2073 464 €10 180 €3 825 €63 284 €---
2174 933 €9 543 €3 188 €65 391 €---
2276 432 €8 883 €2 528 €67 549 €---
2377 961 €8 200 €1 845 €69 761 €---
2479 520 €7 493 €1 138 €72 027 €---
2581 110 €6 761 €406 €74 350 €---
TOTAL1 615 226 €396 064 €181 700 €1 219 162 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 219 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 50 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 590 €-6 420 €+17 010 €
2+10 590 €+9 096 €+1 494 €
3+10 590 €+10 274 €+316 €
4+10 590 €+10 695 €-105 €
5+10 590 €+11 126 €-536 €
6+10 590 €+11 567 €-977 €
7+10 590 €+12 018 €-1 428 €
8+10 590 €+12 481 €-1 891 €
9+10 590 €+12 954 €-2 364 €
10+10 590 €+13 439 €-2 849 €
11+10 590 €+13 936 €-3 346 €
12+10 590 €+14 444 €-3 854 €
13+10 590 €+14 965 €-4 375 €
14+10 590 €+15 499 €-4 909 €
15+10 590 €+16 046 €-5 456 €
16+10 590 €+16 605 €-6 015 €
17+10 590 €+17 179 €-6 589 €
18+10 590 €+17 767 €-7 177 €
19+10 590 €+18 369 €-7 779 €
20+10 590 €+18 985 €-8 395 €
21+10 590 €+19 617 €-9 027 €
22+10 590 €+20 265 €-9 675 €
23+10 590 €+20 928 €-10 338 €
24+10 590 €+21 608 €-11 018 €
25+10 590 €+22 305 €-11 715 €
Total+264 750 €+365 749 €+-100 999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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