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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChannay-sur-Lathan (37)
Surface285m²
Coût Total307 872€
Loyer Annuel29 111€
Rentabilité9.46%
Cashflow/mois+569€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 900 €
Surface : 285 m²
Prix au m² : 652,28 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 chambres

Découvrez cette ancienne maison pleine de charme, autrefois un hôtel-restaurant, offrant de nombreuses possibilités. Elle comprend 7 chambres, chacune avec salle d'eau privative, une vaste salle de réception idéale pour les grands événements, un salon, une grande cuisine et un espace bar.

Le bien inclut également un grenier aménageable, une dépendance à restaurer, ainsi qu'une magnifique grande cave voûtée en pierre de tuffeau, parfaite pour du stockage ou un aménagement de cave à vin.

Un budget travaux est à prévoir afin de redonner vie à cette demeure unique. Possibilité de découper le bien en plusieurs lots pour un investissement à fort potentiel.

Une opportunité rare pour les investisseurs ou les amateurs de belles rénovations !

Cette annonce référence 251798 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier STEPHANIE PERONNEAU (EI) immatriculé au RSAC de TOURS (37000) sous le numéro 85188925300015.

Prix du bien : 185 900,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Channay-sur-Lathan
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37330
Coordonnées : 47.497200, 0.223200
Total : 307 872€
Prix d'acquisition : 185 900€
Travaux : 107 100€
Valeur du bien : 293 000€
Frais de notaire : 14 872€
Coût estimé : 14 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 285m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2426€/mois
Loyer annuel estimé : 29111€/an
Fourchette totale : 1846€ - 3189€/mois
Fourchette annuelle : 22147€ - 38266€/an
Rentabilité brute :9.46%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 12.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 313,87 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :374 453 €
Prix d'achat :185 900 €
Décote à l'achat :-188 553€ (-50.4%)
Marge achat-revente :66 581€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :307 872€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 524,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :89,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 614,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 573,28€
Coût de l'assurance :26 938,80€
Taxe foncière : 2 911,11€/an
Soit par mois : 242,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 425,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 857,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :568,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 285 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 285 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 36 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète pour 7 chambres
Raison: État 2/5 assumé - salles de bain nécessitent rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - sols des chambres nécessitent rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - murs des chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs du salon nécessitent rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les couloirs et autres espaces
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - murs des couloirs nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :107 100 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 100€
    Isolation toiture/combles: 285 m² × 60€/m² = 17100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:28 800€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 800€ = 28800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:21 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7 salles de bain × 3000€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 30€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds autres pièces: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Channay-sur-Lathan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 111 €/an
Calcul : 2 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 307 872 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 078 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 107 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 423 €
Revenus locatifs : +29 111 €
Charges déductibles : -121 423 €
Résultat foncier Année 1 : -92 312 €(Déficit de 92 312 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 912 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 323 €/an
Revenus locatifs : +29 111 €
Charges déductibles : -14 323 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 788 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70912.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 835 €(65% de 185 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 394 €/an
Calcul : 120 835 € × 3,636% = 4 394 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 111 €121 433 €10 344 €-92 322 €21 400 €70 922 €70 922 €
229 693 €14 058 €10 070 €15 635 €--55 287 €
330 287 €13 774 €9 786 €16 513 €--38 774 €
430 893 €13 480 €9 492 €17 413 €--21 362 €
531 511 €13 176 €9 188 €18 335 €--3 027 €
632 141 €12 862 €8 873 €19 279 €---
732 784 €12 536 €8 547 €20 248 €---
833 440 €12 199 €8 211 €21 240 €---
934 108 €11 851 €7 862 €22 257 €---
1034 791 €11 491 €7 502 €23 300 €---
1135 486 €11 118 €7 129 €24 369 €---
1236 196 €10 732 €6 743 €25 464 €---
1336 920 €10 333 €6 344 €26 587 €---
1437 658 €9 920 €5 932 €27 738 €---
1538 412 €9 493 €5 505 €28 918 €---
1639 180 €9 051 €5 063 €30 128 €---
1739 963 €8 594 €4 606 €31 369 €---
1840 763 €8 121 €4 133 €32 641 €---
1941 578 €7 632 €3 644 €33 946 €---
2042 409 €7 126 €3 138 €35 283 €---
2143 258 €6 603 €2 614 €36 655 €---
2244 123 €6 061 €2 072 €38 062 €---
2345 005 €5 501 €1 512 €39 505 €---
2445 905 €4 921 €932 €40 984 €---
2546 823 €4 321 €333 €42 502 €---
TOTAL932 439 €356 390 €149 573 €576 049 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 576 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 113 €-6 420 €+12 533 €
2+6 113 €0 €+6 113 €
3+6 113 €0 €+6 113 €
4+6 113 €0 €+6 113 €
5+6 113 €0 €+6 113 €
6+6 113 €+4 876 €+1 237 €
7+6 113 €+6 074 €+39 €
8+6 113 €+6 372 €-259 €
9+6 113 €+6 677 €-564 €
10+6 113 €+6 990 €-877 €
11+6 113 €+7 311 €-1 198 €
12+6 113 €+7 639 €-1 526 €
13+6 113 €+7 976 €-1 863 €
14+6 113 €+8 321 €-2 208 €
15+6 113 €+8 675 €-2 562 €
16+6 113 €+9 039 €-2 926 €
17+6 113 €+9 411 €-3 298 €
18+6 113 €+9 792 €-3 679 €
19+6 113 €+10 184 €-4 071 €
20+6 113 €+10 585 €-4 472 €
21+6 113 €+10 996 €-4 883 €
22+6 113 €+11 419 €-5 306 €
23+6 113 €+11 851 €-5 738 €
24+6 113 €+12 295 €-6 182 €
25+6 113 €+12 751 €-6 638 €
Total+152 825 €+172 815 €+-19 990 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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