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Maison à vendre

VilleChannay-sur-Lathan (37)
Surface285
Coût Total307 872
Loyer Annuel29 111
Rentabilité9.46%
Cashflow/mois+569
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 900 €
Surface : 285 m²
Prix au m² : 652,28 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 chambres

Découvrez cette ancienne maison pleine de charme, autrefois un hôtel-restaurant, offrant de nombreuses possibilités. Elle comprend 7 chambres, chacune avec salle d'eau privative, une vaste salle de réception idéale pour les grands événements, un salon, une grande cuisine et un espace bar.

Le bien inclut également un grenier aménageable, une dépendance à restaurer, ainsi qu'une magnifique grande cave voûtée en pierre de tuffeau, parfaite pour du stockage ou un aménagement de cave à vin.

Un budget travaux est à prévoir afin de redonner vie à cette demeure unique. Possibilité de découper le bien en plusieurs lots pour un investissement à fort potentiel.

Une opportunité rare pour les investisseurs ou les amateurs de belles rénovations !

Cette annonce référence 251798 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier STEPHANIE PERONNEAU (EI) immatriculé au RSAC de TOURS (37000) sous le numéro 85188925300015.

Prix du bien : 185 900,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Channay-sur-Lathan
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37330
Coordonnées : 47.497200, 0.223200
Total : 307 872
Prix d'acquisition : 185 900
Travaux : 107 100
Valeur du bien : 293 000
Frais de notaire : 14 872
Coût estimé : 14 872
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 285
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2426€/mois
Loyer annuel estimé : 29111€/an
Fourchette totale : 1846€ - 3189€/mois
Fourchette annuelle : 22147€ - 38266€/an
Rentabilité brute :9.46%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 12.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 313,87 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :374 453
Prix d'achat :185 900
Décote à l'achat :-188 553 (-50.4%)
Marge achat-revente :66 581€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :307 872
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 524,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :89,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 614,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 573,28
Coût de l'assurance :26 938,80
Taxe foncière : 2 911,11€/an
Soit par mois : 242,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 425,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 857,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :568,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 285 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 285 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 36 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète pour 7 chambres
Raison: État 2/5 assumé - salles de bain nécessitent rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - sols des chambres nécessitent rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - murs des chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs du salon nécessitent rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les couloirs et autres espaces
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - murs des couloirs nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :107 100(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 100
    Isolation toiture/combles: 285 m² × 60€/m² = 17100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:28 800
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 800€ = 28800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:21 000
    Rénovation complète salle de bain: 7 salles de bain × 3000€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 100
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 30€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds autres pièces: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Channay-sur-Lathan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 111 €/an
Calcul : 2 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 307 872 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 078 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 107 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 423
Revenus locatifs : +29 111
Charges déductibles : -121 423
Résultat foncier Année 1 : -92 312(Déficit de 92 312 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 912
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 323 €/an
Revenus locatifs : +29 111
Charges déductibles : -14 323
Résultat foncier Années 2+ : 14 788 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70912.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 835(65% de 185 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 394 €/an
Calcul : 120 835 € × 3,636% = 4 394
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 111121 43310 344-92 32221 400 €70 922 €70 922 €
229 69314 05810 07015 635--55 287 €
330 28713 7749 78616 513--38 774 €
430 89313 4809 49217 413--21 362 €
531 51113 1769 18818 335--3 027 €
632 14112 8628 87319 279---
732 78412 5368 54720 248---
833 44012 1998 21121 240---
934 10811 8517 86222 257---
1034 79111 4917 50223 300---
1135 48611 1187 12924 369---
1236 19610 7326 74325 464---
1336 92010 3336 34426 587---
1437 6589 9205 93227 738---
1538 4129 4935 50528 918---
1639 1809 0515 06330 128---
1739 9638 5944 60631 369---
1840 7638 1214 13332 641---
1941 5787 6323 64433 946---
2042 4097 1263 13835 283---
2143 2586 6032 61436 655---
2244 1236 0612 07238 062---
2345 0055 5011 51239 505---
2445 9054 92193240 984---
2546 8234 32133342 502---
TOTAL932 439356 390149 573576 04921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 576 049
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 113-6 420+12 533
2+6 1130+6 113
3+6 1130+6 113
4+6 1130+6 113
5+6 1130+6 113
6+6 113+4 876+1 237
7+6 113+6 074+39
8+6 113+6 372-259
9+6 113+6 677-564
10+6 113+6 990-877
11+6 113+7 311-1 198
12+6 113+7 639-1 526
13+6 113+7 976-1 863
14+6 113+8 321-2 208
15+6 113+8 675-2 562
16+6 113+9 039-2 926
17+6 113+9 411-3 298
18+6 113+9 792-3 679
19+6 113+10 184-4 071
20+6 113+10 585-4 472
21+6 113+10 996-4 883
22+6 113+11 419-5 306
23+6 113+11 851-5 738
24+6 113+12 295-6 182
25+6 113+12 751-6 638
Total+152 825+172 815+-19 990
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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